Accesso al tetto condominiale, a chi e quando deve essere garantito? — idealista/news

Le dinamiche interne degli stabili condivisi richiedono grande attenzione, soprattutto nella gestione degli spazi comuni. Ad esempio, come viene regolato l’accesso al tetto condominiale? La copertura dello stabile rappresenta una proprietà indivisa, quindi una parte comune, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Di conseguenza, ogni condominio vi può accedere per necessità di manutenzione o per l’installazione di impianti, quali le antenne radiotelevisive o i pannelli fotovoltaici. È però indispensabile non alterarne la destinazione d’uso e garantire che gli altri possano goderne in egual misura.

Quali sono le regole condominiali per il tetto

L’amministrazione delle parti comuni di uno stabile è regolata da precise norme, come ad esempio l’articolo 1117 del Codice Civile, volte a bilanciare i diritti dei singoli partecipanti con la tutela del bene collettivo.

E rifacendosi proprio al Codice Civile per l’accesso al tetto del condominio, il punto di partenza non può essere che l’articolo 1102. Quest’ultimo infatti prevede che il singolo possa:

• avvalersi della cosa comune, quindi accedere al tetto;
• purché non ne modifichi la destinazione d’uso e non impedisca ad altri di fare altrettanto.

In altre parole, la normativa per l’accesso al tetto prevede che il proprietario di un’unità immobiliare possa salirvi per assolvere a proprie necessità – come l’installazione di antenne o di impianti fotovoltaici – purché non ne modifichi la funzione di copertura e, fatto non meno importanti, non determini un ingombro tale da inibire gli altri condomini a usare lo spazio in egual misura. Ancora, bisognerà rispettare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’intero edificio.

Dopodiché, è necessario sapere che:

• tutti i proprietari partecipano alle spese di conservazione del tetto, in base alla proporzionalità millesimale stabilita dall’articolo 1123 del Codice Civile, a meno che non si tratti di lastrici solari a uso esclusivo, per i quali operano i criteri dell’articolo 1126;
• l’amministratore ha il potere di regolare l’uso delle parti comuni, ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, per evitare abusi.

Chi può accedere al tetto condominiale

A discapito delle credenze comuni, il tetto non può comunque essere considerato un’area di libero passaggio. Per ragioni di sicurezza, il transito è infatti solitamente limitato ai soggetti che abbiano una reale e comprovata necessità di recarvisi. Fra questi, vi rientrano:

• i condomini, che possono salirvi per verificare lo stato dei luoghi o per necessità impellenti, come ad esempio, l’accesso al tetto per la manutenzione dell’antenna di proprietà;
• l’amministratore, in qualità di custode dei beni comuni, che può ispezionare il tetto per programmare interventi di conservazione o per altre necessità;
• i tecnici e gli operai specializzati, a patto che operino nel rispetto delle normative di sicurezza sul lavoro e siano dotati dei necessari dispositivi di protezione individuale.

In ogni caso, anche amministratore e condomini devono rispettare tutte le misure necessarie per evitare problemi di sicurezza o incidenti, alcune delle quali possono essere esplicitate anche all’interno del regolamento condominiale.

Come accedere al tetto condominiale

Possono inoltre esistere diverse modalità per raggiungere la sommità dell’edificio, a seconda delle caratteristiche architettoniche del palazzo. In linea generale, sono solitamente previsti accessi:

• dalle aree comuni, con lucernari o botole nel vano scale, ma anche da scalette apposte su terrazzi condominiali o altri passaggi;
• da ponteggi o autoscale esterne, di solito impiegate durante lavori allo stabile di grande entità;
• da passaggi interni nelle unità abitative esclusive, come nel caso dell’accesso al tetto condominiale da una proprietà privata, dagli appartamenti posti all’ultimo piano.

Nei rari casi in cui il tetto non sia condominiale, ad esempio perché esiste un titolo pregresso, l’accesso è solitamente inibito agli altri condomini, a meno che si debba provvedere a diritti garantiti, come appunto quello all’antenna.

Cos’è la servitù di passaggio al tetto condominiale

Quando l’unico modo per raggiungere la copertura dell’edificio è attraversare l’appartamento o il terrazzo di un singolo condomino, si configura una situazione giuridica singolare. Ai sensi dell’articolo 843 del Codice Civile, il proprietario deve infatti garantire l’accesso agli altri condomini o ai tecnici, ad esempio per riparare strutture condivise o installare impianti privati.

Se questa necessità è permanente, si parla più propriamente di servitù di passaggio per accedere al tetto condominiale. Tale condizione si caratterizza per:

• inevitabilità, cioè non esistono altri passaggi alternativi o la predisposizione di nuovi comporterebbe costi eccessivi e sproporzionati;
• indennità eventuali, ovvero il proprietario ha diritto al risarcimento dei danni causati dal passaggio altrui.

Il passaggio al tetto non è però automatico in qualsiasi momento: chi ha necessità di transitare deve avvisare tempestivamente il proprietario, concordando orari e modalità che arrechino il minor disturbo possibile. In altre parole, consentire l’accesso al tetto è obbligatorio, ma sempre tramite preventivo accordo.

Cosa succede se un inquilino blocca l’accesso al tetto

Ma cosa succede se un inquilino, proprietario dell’unico passaggio verso la copertura dello stabile, impedisce agli altri condomini di salirvi? In caso di accesso al tetto negato, i condomini danneggiati hanno a disposizione diversi strumenti per tutelarsi. A partire da un primo tentativo d’accordo bonario o informale con il proprietario, spiegando perché sia indispensabile raggiungere la sommità.

Se questo tentativo non fosse sufficiente, si può valutare di:

• inoltrare una diffida, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, per intimare il proprietario a consentire il passaggio, ai sensi dell’articolo 843 del Codice Civile;
• richiedere un ricorso d’urgenza al giudice, secondo l’articolo 700 del Codice di Procedura Civile, affinché venga ordinata l’apertura forzata del varco;
• richiedere il risarcimento, se il ritardo causato genera danni maggiori, come ad esempio l’aggravarsi di un’infiltrazione d’acqua negli appartamenti sottostanti.

Qual è la dimensione minima di accesso al tetto

Per garantire l’incolumità di chi opera in quota, la legislazione tecnica vigente e i regolamenti locali impongono dei requisiti costruttivi ben definiti. Non è sufficiente un semplice foro nel soffitto: i varchi devono non solo consentire il passaggio agevole degli individui, ma anche di attrezzature e strumenti di lavoro, in accordo alle norme di sicurezza del D.Lgs. 81/2008.

In linea generale, è utile sapere che:

• le misure sono standardizzate in base alle Leggi Regionali sui Sistemi Anticaduta, con botole e abbaini che di solito hanno misure di almeno 70×90 centimetri, con una superficie libera minima di circa 0,5 metri quadrati;
• bisogna prevedere sistemi di ritenuta, con il punto di sbarco che deve trovarsi in stretta prossimità ai sistemi di ancoraggio, certificati secondo le normative UNI EN 795 e UNI 11578.

Infine, non bisogna dimenticare che le scale – fisse o retraibili – devono rispettare tutti i requisiti previsti dalle normative vigenti.

Si possono aprire botole per il tetto da appartamenti privati?

Può inoltre capitare che il proprietario di un’unità all’ultimo piano desideri avvalersi di un collegamento diretto con la copertura sovrastante. Ma è possibile predisporre un accesso al tetto condominiale da appartamento privato, per l’uso esclusivo?

Il riferimento è sempre all’articolo 1102 del Codice Civile, che permette di avvalersi delle parti comuni, purché non se ne modifichi la destinazione d’uso e non si impedisca agli altri un uso paritario. In questo senso, la creazione di una nuova botola è consentita se:

• non ci si appropria del tetto, ad esempio precludendo agli altri condomini l’uso dello spazio restante;
• non vi è indebolimento strutturale, con un taglio del solaio che possa intaccare travi portanti o compromettere la stabilità del fabbricato;
• si continui a garantire la funzione di copertura, quindi dopo l’apertura della botola non vi devono essere infiltrazioni d’acqua o modifiche alla capacità del tetto di proteggere lo stabile dagli agenti atmosferici.

Chi risponde in caso di infortuni

Infine, è utile conoscere quali siano le possibili conseguenze in caso di infortuni, dovuti all’accesso al tetto. Molto dipende dalla tipologia di soggetti che salgono sulla copertura e, ancora, dalle motivazioni:

• i singoli condomini, che accedono di propria iniziativa, rispondono per propria colpa. Il condominio, quale custode ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile, può essere chiamato a rispondere per vizi della cosa comune, salvo caso fortuito;
• le ditte o i lavoratori autonomi – come operai o antennisti – possono comportare il coinvolgimento del condominio se, ai sensi del D.Lgs 81/2008, non ha verificato l’idoneità dell’azienda o se non ha messo a disposizione linee vita a norma e collaudate. L’impresa, o il professionista, rispondono direttamente se l’operaio ha violato le norme di sicurezza.

Allo scopo di limitare le conseguenze legali, spesso il regolamento condominiale vieta l’accesso al tetto ai non addetti ai lavori o, ancora, impone rigide norme per evitare incidenti e infortuni dovuti a imperizia o superficialità.