Chi paga per il portone e il citofono in condominio?

Come si dividono le spese per portone, citofoni e cassette postali e quali sono le regole per la videosorveglianza in condominio.

Vivere in un condominio significa condividere l’accesso principale alla propria abitazione. Spesso nascono dubbi su chi debba sostenere i costi quando si rompe una serratura o si decide di installare un nuovo sistema di sicurezza. Una delle domande più frequenti che i proprietari si pongono è: chi paga per il portone e il citofono in condominio? La legge fornisce risposte precise per garantire che la gestione degli ingressi sia equa e funzionale per tutti. Il portone non è solo un elemento estetico, ma rappresenta il primo baluardo di sicurezza per gli abitanti. Comprendere la differenza tra le spese ripartite in base ai millesimi e quelle divise in parti uguali aiuta a prevenire discussioni durante l’assemblea. In questo articolo analizziamo come funzionano le regole per gli ingressi, i sistemi di comunicazione e persino per le cassette delle lettere, fornendo una guida pratica e sempre valida.

Come si dividono le spese per il portone d’ingresso?

Il portone d’ingresso è considerato a tutti gli effetti una proprietà comune tra tutti i partecipanti al condominio (art. 1117 c.c.). Poiché si tratta di un elemento che protegge l’intero edificio e ne garantisce il decoro, la legge stabilisce che ogni spesa relativa alla sua manutenzione o alla sua completa ricostruzione spetti a ciascun condomino. Il calcolo non avviene in parti uguali, ma in proporzione ai millesimi di proprietàche ognuno possiede.

Esistono casi particolari in cui un unico portone serve due corpi di fabbrica diversi che appartengono a proprietari differenti ma formano un’unica entità. In questa situazione, il portone si presume in comune tra tutti i proprietari dei due edifici, anche se è stato costruito materialmente da uno solo di loro, a meno che un documento ufficiale non attesti il contrario (Cass. 15.11.1977, n. 4986). Ad esempio, se in un complesso di due palazzine l’ingresso principale è unico per entrambe, tutti i condomini di entrambi i fabbricati dovranno contribuire alle riparazioni secondo il valore delle loro case.

Chi paga per la riparazione del citofono e dell’apriportone?

Il sistema di citofoni, videocitofoni e il meccanismo apriportone hanno una funzione specifica: permettono la comunicazione tra l’esterno e le singole abitazioni e consentono l’apertura a distanza del varco. A differenza del portone stesso, la ripartizione delle spese per l’installazione e la riparazione di questi impianti avviene solitamente in parti uguali tra i condomini. Questo accade perché il servizio offerto è identico per ogni unità immobiliare, indipendentemente dalla grandezza dell’appartamento.

L’installazione di questi apparecchi è considerata un uso legittimo del bene comune. Non si tratta di imporre un peso o una servitù sulla proprietà condominiale, ma di utilizzare un muro o una colonna comune per un servizio utile a tutti. L’importante è che l’installazione non impedisca agli altri vicini di fare lo stesso uso della parete comune (Cass. 22.6.1982, n. 3795). Se, per esempio, un condomino decidesse di installare un campanello aggiuntivo, può farlo liberamente purché lasci spazio sufficiente per i dispositivi degli altri proprietari.

Come funziona la ripartizione per le cassette postali?

Anche i casellari postali, pur essendo composti da singole cassette, sono visti dalla legge come un insieme indivisibile di elementi dello stesso modello. Essi contribuiscono all’ordine e all’estetica dell’androne. Per questo motivo, le regole per la loro gestione sono simili a quelle dei citofoni:

• la spesa per l’acquisto e l’installazione del casellari spetta a tutti i condomini;

• la divisione dei costi avviene in parti uguali tra i proprietari;

• ogni riparazione che riguarda la struttura collettiva segue lo stesso criterio di equità.

Questa regola semplifica la gestione amministrativa, evitando calcoli millesimali per oggetti che hanno una funzione identica e standardizzata per ogni famiglia del palazzo.

Quale maggioranza serve per installare le telecamere?

Negli ultimi anni è diventato molto comune installare impianti di videosorveglianza per monitorare le aree condivise. Trattandosi di un intervento che tocca la privacy e la sicurezza di tutti, la decisione non può essere presa in autonomia dall’amministratore. L’assemblea deve discutere l’opportunità di mettere le telecamere sulle parti comuni e approvare la delibera con una maggioranza specifica.

La legge richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1122 ter c.c.; art. 1136 c.c.). Una volta approvato l’impianto, le telecamere possono inquadrare solo gli spazi comuni come portoni, garage o giardini, e mai l’interno delle proprietà private dei vicini o aree esterne estranee al condominio.

Si possono cambiare gli orari di apertura del portone?

Un altro tema che spesso genera discussioni riguarda gli orari di apertura e chiusura del portone condominiale. Molti palazzi decidono di tenere il portone aperto durante il giorno per agevolare il passaggio e di chiuderlo a chiave solo di notte. Modificare queste abitudini non richiede procedure complesse come le innovazioni strutturali.

L’assemblea può decidere di cambiare gli orari con una semplice maggioranza dei condomini. Questa scelta è considerata un atto deliberativo che regola l’uso paritario della cosa comune. Poiché la modifica non danneggia nessuno e non impedisce a nessun proprietario di entrare o uscire liberamente, non serve l’unanimità (Cass. 11.01.2011 n. 54). Ad esempio, se per motivi di sicurezza l’assemblea decidesse di chiudere il portone un’ora prima rispetto al passato, la decisione sarebbe perfettamente valida e vincolante per tutti gli abitanti del palazzo.