Quali sono i doveri del proprietario in un contratto di affitto?

Gli obblighi del locatore: dalla consegna dell’immobile in buono stato alle riparazioni necessarie per garantire il godimento dell’affitto.

Firmare un contratto di locazione comporta l’accettazione di precisi impegni reciproci che mirano a tutelare sia chi offre l’immobile sia chi lo occupa. Spesso ci si concentra solo sui doveri dell’inquilino, ma la legge stabilisce con chiarezza quali sono i doveri del proprietario in un contratto di affitto per assicurare che l’abitazione resti idonea all’uso per tutta la durata del rapporto. Il codice civile impone al padrone di casa di agire con estrema diligenza, partendo da una verifica accurata dello stato dei locali prima ancora di consegnare le chiavi. Questo significa che la responsabilità del locatore non termina con la firma del documento, ma prosegue nel tempo attraverso la manutenzione e la garanzia contro eventuali difetti che potrebbero emergere. Comprendere questi meccanismi è fondamentale per evitare conflitti e garantire una convivenza civile basata sul rispetto degli accordi presi e delle normative vigenti.

Cosa deve fare il proprietario al momento della consegna?

L’obbligo principale di chi affitta un bene consiste nel consegnarlo al conduttore in un buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.). Questo dovere richiede che il locatore verifichi con attenzione l’immobile prima della consegna, poiché ogni omissione in questa fase viene considerata una colpa. Il proprietario deve assicurarsi che la casa sia pronta per l’uso convenuto, ovvero quello stabilito nel contratto. Ad esempio, se si affitta un appartamento per uso abitativo, gli impianti devono essere funzionanti e gli ambienti salubri.

Tuttavia, l’obbligo di fornire l’immobile in buono stato non impone al proprietario di aggiungere dotazioni accessorie o utili in astratto, ma solo ciò che le parti hanno concordato specificamente. È possibile inserire una clausola nel contratto che metta a carico dell’inquilino tutti gli oneri relativi alla utilizzabilità del bene, esonerando così il proprietario da alcune responsabilità (Cass. 17.5.2010, n. 11971). Resta fermo il dovere di garantire il pacifico godimento dell’immobile, proteggendo l’inquilino da vizi occulti che impediscono l’uso della casa.

Chi deve pagare le riparazioni durante l’affitto?

Durante il periodo di locazione, il proprietario ha il compito di eseguire tutte le riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in stato ottimale (art. 1576 c.c.). Sono escluse da questo obbligo solo le spese di piccola manutenzione, che spettano a chi vive nell’immobile. Se il proprietario non interviene, l’inquilino può richiedere il risarcimento dei danni. Un caso particolare riguarda le ristrutturazioni autorizzate: se il proprietario permette all’inquilino di fare lavori importanti, deve comunque sorvegliare l’attività per evitare danni a vicini o terzi, altrimenti risponde dei danni insieme all’inquilino (Cass. 15.01.2020 n. 516).

Quando si verifica un guasto che non spetta all’inquilino, quest’ultimo deve avvisare tempestivamente il proprietario (art. 1577 comma 1 c.c.). Nel caso in cui si tratti di riparazioni urgenti, come la rottura di un tubo principale che allaga la casa, l’inquilino può intervenire direttamente per risolvere il problema e chiedere poi il rimborso, a patto di avvertire contemporaneamente il locatore (art. 1577 comma 2 c.c.). Se il proprietario resta inerte dopo l’avviso, l’inquilino ha la facoltà di procedere ai lavori anche senza una autorizzazione preventiva o nonostante il divieto del padrone di casa (Cass. 8.7.2010, n. 16136).

Il proprietario garantisce l’idoneità d’uso dell’immobile?

Il fatto che un immobile sia affittato per un uso specifico, come un ufficio aperto al pubblico, non obbliga automaticamente il proprietario a garantire che i locali rispettino tutte le normative tecniche speciali, a meno che non ci sia una clausola precisa nel contratto. In assenza di patti specifici, il locatore non risponde se l’ufficio non ottiene le autorizzazioni perché non rispetta regole tecniche particolari (Cass. 9.6.2010, n. 13841). La destinazione d’uso e le relative licenze amministrative diventano un obbligo del proprietario solo se le parti lo hanno scritto chiaramente nell’accordo.

Anche la mancanza di abitabilità o di altre licenze non annulla automaticamente il contratto, purché l’inquilino utilizzi concretamente l’immobile. Se però l’ufficio o l’abitazione non possono ottenere i permessi necessari a causa di problemi strutturali e il provvedimento amministrativo viene negato in modo definitivo, l’inquilino ha il diritto di chiedere la chiusura anticipata del rapporto attraverso la risoluzione (Cass. 28.5.2010, n. 12708). In sintesi, per essere protetti su aspetti tecnici e burocratici, è necessario:

• inserire clausole specifiche per licenze e permessi;

• non limitarsi alla sola indicazione dell’uso nel contratto;

• verificare preventivamente l’idoneità tecnica dei locali.

Cosa succede se la casa presenta dei difetti nascosti?

Se al momento della consegna l’immobile presenta dei vizi che riducono drasticamente la possibilità di usarlo come pattuito, la legge tutela l’inquilino (art. 1578 comma 1 c.c.). In questi casi, è possibile chiedere al giudice di sciogliere il contratto o di pagare un affitto ridotto. Questa tutela non si applica se i difetti erano conosciuti dall’inquilino o se erano facilmente riconoscibili con un minimo di attenzione al momento della firma.

Il proprietario è inoltre tenuto a risarcire i danni causati da questi difetti, a meno che non provi di aver ignorato la loro esistenza senza colpa (art. 1578 comma 2 c.c.). Immaginiamo, ad esempio, che una casa presenti gravi infiltrazioni d’acqua coperte da una tinteggiatura fresca: se il problema emerge dopo pochi giorni, il proprietario ne risponde poiché si tratta di un difetto che impedisce il godimento del bene. La responsabilità del locatore è legata alla sua diligenza nel mantenere l’immobile efficiente e sicuro per tutta la durata della locazione.