Il locale caldaia rimane condominiale anche se l’impianto centralizzato è stato dismesso?

La dismissione del servizio comune non fa cessare la natura condominiale del locale che lo ospitava. Cass. 10369/2025 conferma la presunzione di condominialità dell’art. 1117 cod. civ.

Il condominio decide di passare dal riscaldamento centralizzato agli impianti autonomi. La caldaia viene smantellata. Il locale bruciatore — il vano che conteneva l’impianto — viene svuotato e usato come deposito di materiali. Qualcuno sostiene che, venuto meno il servizio cui era destinato, il locale non sia più un bene comune e possa essere attribuito a un singolo condomino o riutilizzato liberamente.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 10369/2025, chiarisce che non è così. Un locale che al momento della costituzione del condominio era destinato a un servizio comune rimane bene condominiale anche dopo la dismissione di quel servizio. La cessazione della funzione originaria non cancella la natura condominiale del locale.

La domanda su se il locale caldaia rimanga condominiale anche dopo la dismissione dell’impianto centralizzatorichiede di conoscere il meccanismo della presunzione di condominialità dell’art. 1117 cod. civ. e la distinzione tra le diverse categorie di beni comuni che quella norma disciplina.

La presunzione di condominialità: cosa prevede l’art. 1117 cod. civ.

L’art. 1117 cod. civ. stabilisce che, salvo titolo contrario, sono oggetto di proprietà comune dei condomini le parti dell’edificio elencate in tre categorie distinte.

La prima categoria — il n. 1 — comprende le parti dell’edificio necessarie all’uso comune: suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti, tetti, lastrici solari, scale, portoni d’ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili e facciate. Queste parti sono comuni per loro natura strutturale — non potrebbero essere altrimenti, perché la loro funzione è intrinsecamente legata alla fruizione dell’intero edificio.

La seconda categoria — il n. 2 — comprende le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi in comune: portineria e alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi, sottotetti destinati all’uso comune e — per quanto qui interessa — i locali adibiti a servizi condominiali come il vano caldaia.

La terza categoria — il n. 3 — comprende le opere, le installazioni e i manufatti destinati all’uso comune: ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici, fognari e i sistemi centralizzati di distribuzione di gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento.

La distinzione decisiva: beni necessariamente comuni e beni destinati all’uso comune

La Cassazione chiarisce una distinzione fondamentale tra le prime due categorie che ha conseguenze pratiche rilevanti.

I beni del n. 1 — le parti strutturali dell’edificio — sono comuni per natura: non potrebbero svolgere altra funzione né essere attribuiti a uso esclusivo senza alterare la struttura dell’edificio. La loro condominialità è intrinseca e non dipende dalla destinazione attribuita al momento della costituzione del condominio.

I beni del n. 2 — i locali per i servizi — sono invece beni ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome. Un locale che fisicamente potrebbe essere usato come deposito, come ufficio o come magazzino diventa bene comune non per la sua struttura ma per la destinazione concreta che gli è stata impressa al momento della costituzione del condominio. È quella destinazione — il fatto che fosse adibito a un servizio comune — a renderlo parte del patrimonio condominiale.

La dismissione del servizio non cambia la proprietà del locale

Qui si innesta il principio centrale della pronuncia: la natura di bene comune impressa dalla destinazione particolare non viene meno se successivamente si decide l’abolizione del servizio comune a cui quel bene era stato destinato.

Nel caso esaminato, il locale bruciatore conteneva al momento della costituzione del condominio la caldaia a servizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Successivamente, i condomini avevano realizzato impianti di riscaldamento autonomi e il locale era stato adibito a deposito di materiali. La Cassazione osserva che la creazione degli impianti autonomi e il conseguente abbandono della funzione originaria non avevano fatto cessare la natura condominiale del locale.

Il ragionamento è coerente con la struttura dell’art. 1117: la condominialità del locale nasce dalla sua destinazione al momento della costituzione del condominio. Per mutare quella destinazione — e eventualmente attribuire il locale a proprietà esclusiva o cambiarne radicalmente l’uso — occorre un atto specifico dell’assemblea o un accordo tra tutti i condomini, non la semplice dismissione del servizio che vi si svolgeva.

Come si può cambiare la destinazione di un bene comune

Se il condominio vuole fare qualcosa di diverso con il locale bruciatore — trasformarlo in un locale di uso esclusivo di alcuni condomini, venderlo, destinarlo a un servizio completamente diverso — deve seguire le procedure previste dal codice civile per la modifica dei beni comuni.

Una delibera assembleare ordinaria non è sufficiente per modificare la destinazione di un bene comune in modo da attribuirlo a uso esclusivo: servono le maggioranze qualificate previste per le innovazioni dall’art. 1120 cod. civ., e in alcuni casi — quando si tratta di attribuire la proprietà esclusiva a un singolo condomino — potrebbe essere necessario l’accordo di tutti i condomini.

Finché non interviene un atto formale in tal senso, il locale rimane condominiale indipendentemente da quanto tempo sia rimasto inutilizzato o destinato ad altro scopo di fatto.

Le conseguenze pratiche per la gestione condominiale

La pronuncia ha implicazioni concrete per i condomini che si trovano in situazioni analoghe — locali caldaia dismessi, vani portineria inutilizzati, lavanderie abbandonate.

Questi locali continuano a essere beni comuni, con tutte le conseguenze che ne derivano: le spese di manutenzione gravano su tutti i condomini in proporzione ai millesimi; nessun condomino può appropriarsene o utilizzarli esclusivamente senza il consenso dell’assemblea; eventuali decisioni sulla loro nuova destinazione richiedono delibera assembleare con le maggioranze appropriate.

L’amministratore che gestisce un locale comune inutilizzato deve continuare a includerlo nella gestione condominiale e non può permettere a singoli condomini di utilizzarlo come se fosse di loro proprietà esclusiva.