quando l’assemblea sbaglia e il giudice corregge

Delibere nulle, fondi morosi illegittimi, clausole compromissorie, ripartizione delle spese nei supercondomìni. Un viaggio attraverso le sentenze del 2026 che ridisegnano i confini del potere assembleare — e quelli dei diritti del singolo condòmino.

C’è un filo che collega alcune delle decisioni più significative del 2026 in materia condominiale. Non è un filo sottile: è una tensione strutturale tra il potere della maggioranza e i diritti del singolo, tra la comodità gestionale dell’ente collettivo e le tutele che l’ordinamento garantisce al proprietario di casa. Ogni volta che l’assemblea eccede i propri poteri, c’è un tribunale che la richiama. E il 2026 è stato, su questo fronte, un anno particolarmente ricco.

Quando il fondo morosi diventa un sopruso

Partiamo da un caso che, a prima vista, sembra ragionevole. Un condominio ha accumulato debiti per colpa di alcuni proprietari che non pagano le quote da anni. L’assemblea decide di istituire un fondo straordinario, approvato a maggioranza di 412 millesimi: i condòmini virtuosi dovranno versare somme extra per coprire i buchi lasciati dai morosi. Logica della solidarietà? Forse. Legittima? No.

Il Tribunale di Cagliari, con la sentenza n. 770 del 24 marzo 2026, ha accolto l’opposizione di un condòmino che si era rifiutato di pagare. La regola è netta: la ripartizione delle morosità tra i condòmini in regola non può essere deliberata a maggioranza. Serve l’unanimità — oppure, in alternativa, una situazione di emergenza concreta e attuale. E qui sta il punto critico: la delibera giustificava il fondo con la necessità di coprire debiti accumulati in un decennio. Proprio quella motivazione ha condannato la delibera. Un debito che si è formato in dieci anni non è un’emergenza. È la conseguenza di una prolungata inerzia gestionale. Chi non ha agito tempestivamente per recuperare le quote ora non può scaricare il costo di quella inerzia sui condòmini più diligenti.

Resta aperta, ovviamente, la strada ordinaria: il condominio può e deve agire in giudizio contro i morosi con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Se i morosi sono insolventi, i creditori possono agire direttamente contro di loro pro quota. Ma questo è un problema diverso — e le sue soluzioni non possono passare per una delibera a maggioranza che stravolge il riparto degli oneri.

Il verbale senza nomi e le delibere che cadono

Spostiamoci in Sardegna, sempre nel 2026, ma stavolta a Tempio Pausania. Un’assemblea approva delibere importanti: bilanci consuntivi e preventivi per più annualità, revoca e nomina dell’amministratore, nuove tabelle millesimali, lavori sulle parti comuni. Un pacchetto di decisioni che avrebbe cambiato la vita del condominio per anni. Il verbale, però, registra un numero cospicuo di condòmini presenti tramite un unico delegato — del quale non è indicato il nome. Le deleghe non sono allegate. Non è possibile verificare nulla: chi aveva delegato chi, quante deleghe aveva quel soggetto, se i limiti di legge erano rispettati.

Il Tribunale di Tempio Pausania, con la sentenza n. 146/2026, annulla tutte le delibere. La motivazione tocca due vizi distinti. Il primo: senza il nome del delegato e senza le deleghe allegate, il verbale è incompleto in modo tale da rendere impossibile qualsiasi controllo sulla regolarità della costituzione dell’assemblea. Il secondo — e forse più grave — è che quel delegato anonimo aveva rappresentato più di un quinto dei condòmini, violando il limite inderogabile dell’art. 67, comma 1, delle disposizioni di attuazione del cod. civ. Nei condomìni con più di venti partecipanti, nessuno può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale.

La ratio è chiara: impedire che un singolo soggetto controlli una parte significativa delle decisioni collettive, vanificando il carattere rappresentativo dell’assemblea. Le integrazioni successive al verbale — elenchi preparati dopo l’assemblea — non possono sanare il vizio: il verbale deve riflettere ciò che è accaduto in quel momento, non ciò che qualcuno ha ricostruito in seguito.

La clausola compromissoria e l’arbitrato sulle delibere

Terzo scenario, questa volta con esito opposto: una delibera viene contestata da un condòmino davanti al tribunale ordinario. Il condominio eccepisce l’improcedibilità: il regolamento contrattuale contiene una clausola compromissoria che devolve agli arbitri le controversie tra condòmini e tra condòmini e amministratore. Il condòmino replica che le impugnazioni delle delibere assembleari spettano in via esclusiva al giudice ordinario.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 4942 del 5 marzo 2026, dà torto al condòmino. L’art. 1137 cod. civ. — che riconosce a ogni condòmino il diritto di ricorrere all’autorità giudiziaria contro le delibere — non crea una riserva esclusiva in favore del giudice ordinario. I diritti oggetto di queste controversie sono disponibili, e la legge non li esclude espressamente dall’arbitrato. La clausola del regolamento contrattuale — formulata in termini ampi, “qualunque controversia” — è stata interpretata dai giudici di merito come idonea a ricomprendere anche le impugnazioni delle delibere, e la Cassazione ha ritenuto quella interpretazione plausibile e quindi insindacabile in sede di legittimità.

Il messaggio per chi vive in un condominio con regolamento contrattuale è pratico: prima di impugnare una delibera, è indispensabile leggere il regolamento. Se c’è una clausola compromissoria con formulazione ampia, il percorso potrebbe essere l’arbitrato, non il tribunale. Sbagliare sede significa perdere tempo prezioso, con il rischio di vedersi dichiarare improcedibile il ricorso.

Il supercondominio e la provvisorietà che regge

Cambiamo scala. I supercondomìni — strutture in cui più edifici condividono beni e servizi comuni — hanno una governance complessa che la legge del 2012 ha disciplinato in modo insufficiente. Due sentenze della Cassazione depositate lo stesso giorno, il 15 maggio 2026, colmano alcune lacune.

La prima, n. 14452/2026, riguarda la ripartizione delle spese in un supercondominio nato dalla vendita di alloggi pubblici ex INPDAD, privo di tabelle millesimali supercondominiali. L’assemblea aveva ripartito le spese comuni in parti uguali, salvo conguaglio futuro. Alcuni condòmini avevano impugnato la delibera. La Cassazione conferma la legittimità del meccanismo: in attesa delle tabelle definitive, la ripartizione provvisoria a quote uguali con clausola di conguaglio è ammessa dalla giurisprudenza consolidata e può essere approvata a maggioranza. Solo le tabelle definitive richiedono l’unanimità.

La seconda sentenza, n. 14453/2026, tocca il rappresentante di palazzina — quella figura che nei supercondomìni con più di sessanta partecipanti funge da tramite tra il singolo edificio e la struttura sovraordinata. Il regolamento vietava ai non proprietari di ricoprire quel ruolo, con poche eccezioni familiari. La Cassazione dichiara illegittima la clausola: il rappresentante di palazzina non è un amministratore, non ha poteri decisionali propri, è un mandatario che porta gli interessi di chi lo ha delegato. Non si possono imporre limitazioni alla sua scelta, perché la sua nomina risponde a esigenze di semplificazione del procedimento assembleare — e quella semplificazione appartiene ai condòmini, non al regolamento.

Il filo comune: i limiti del potere assembleare

Cosa collegano queste decisioni? Non è solo diritto condominiale. È una riflessione più profonda su dove finisce il potere della maggioranza e dove iniziano i diritti individuali del proprietario.

L’assemblea condominiale non è un parlamento con potere illimitato. Non può scaricare sui virtuosi i debiti dei morosi senza unanimità. Non può delegare in modo oscuro senza rispettare i limiti di rappresentanza. Non può vietare all’assemblea stessa di scegliere liberamente i propri delegati. Può però gestire situazioni transitorie con provvisorietà ragionevole, e può demandare agli arbitri le controversie se lo ha previsto in modo chiaro nel regolamento.

Il confine non è sempre facile da tracciare. Ma il 2026 ha offerto una serie di coordinate utili per orientarsi — e qualche caso emblematico di come, quando si supera quel confine, il giudice intervenga a correggere.