Piano Casa il parere degli esperti: “I decreti saranno decisivi”

L’accesso alla casa è diventato uno dei principali nodi economici e sociali delle grandi città italiane. Da Milano a Roma, passando per Bologna e Firenze, l’aumento dei prezzi degli immobili e dei canoni di locazione ha progressivamente escluso una fascia sempre più ampia di cittadini: troppo “ricchi” per accedere all’edilizia pubblica tradizionale, ma ormai troppo fragili per sostenere i costi del mercato libero. È su questo terreno che si inserisce il nuovo Piano Casa, il decreto legge 66/2026 approdato in questi giorni all’esame della Camera dei Deputati.

L’obiettivo dichiarato del Governo è quello di aumentare l’offerta abitativa accessibile senza consumare nuovo suolo, puntando sul recupero degli immobili esistenti, sulla rigenerazione urbana e su una maggiore partecipazione del capitale privato. Una sfida che vale quasi un miliardo di euro e che potrebbe incidere profondamente sugli equilibri del mercato immobiliare nei prossimi anni.

La misura economicamente più rilevante è contenuta nell’articolo 2 del provvedimento, che istituisce un programma straordinario nazionale per l’edilizia residenziale pubblica e sociale. Sul tavolo vengono messi 970 milioni di euro, affidati al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con il supporto operativo di Invitalia, per recuperare alloggi ERP oggi non assegnabili e valorizzare immobili pubblici inutilizzati.

L’idea è semplice quanto ambiziosa: riportare sul mercato migliaia di unità immobiliari già esistenti, evitando nuovo consumo di territorio e riducendo i tempi rispetto alla costruzione di nuovi edifici. Tuttavia, una parte significativa delle risorse deriva dalla riallocazione di fondi già stanziati in precedenza, elemento che ha alimentato il dibattito sull’effettiva portata finanziaria dell’intervento.

Secondo Marta Scandroglio, partner di Lexia, il decreto prova ad affrontare un problema strutturale che negli ultimi anni si è aggravato soprattutto nelle grandi aree urbane: “Il Piano Casa (d.l. 66/2026, oggi 22/06/2026 alla Camera) affronta il nodo cruciale dell’accesso alla casa di chi non rientra nell’edilizia pubblica ma non sostiene più il mercato libero. A Milano introduce strumenti potenzialmente rilevanti, la cui efficacia dipenderà dalla concreta attuazione. Un primo strumento è il recupero del patrimonio pubblico. L’art. 2 istituisce un programma straordinario nazionale per l’edilizia residenziale pubblica e sociale, con 970 milioni gestiti dal MIT tramite Invitalia, per recuperare alloggi ERP non assegnabili e immobili pubblici inutilizzati. Coerente con l’obiettivo di più offerta senza consumo di suolo, ma in parte finanziata riallocando fondi già stanziati più che con risorse nuove.

Sul fronte della semplificazione, l’art. 3 affida a un Commissario straordinario poteri ampi, anche con ordinanze derogatorie, e l’art. 8 introduce conferenze di servizi semplificate (art. 14-bis L. 241/1990) e agevola i cambi di destinazione d’uso ex art. 23-ter D.P.R. 380/2001, con vincolo trentennale. Strumenti utili ad accelerare, ma da coordinare con le competenze regionali e comunali sul governo del territorio.

Per il mercato milanese il profilo più rilevante è l’edilizia integrata. L’art. 9 prevede programmi a prevalente capitale privato con un’ampia quota di alloggi convenzionati a canoni e prezzi calmierati, appetibili nelle aree di rigenerazione. A sostegno degli interventi, gli artt. 10 e 11 recano ulteriori disposizioni procedimentali e attuative anche per la mobilitazione di patrimoni pubblici e privati. Numerose misure restano peraltro affidate a decreti attuativi e all’adeguamento delle discipline regionali e comunali.

Per Milano la misura più spendibile è il cambio di destinazione d’uso, utile a riconvertire in residenziali uffici e immobili terziari sottoutilizzati, mentre l’edilizia integrata risulta sostenibile dove i valori di mercato sono elevati. Più marginale il Fondo housing coesione, orientato alle risorse del Mezzogiorno. L’effettiva utilità delle nuove regole dipenderà dal coordinamento con il PGT e dai provvedimenti attuativi attesi nei prossimi mesi”.

Accanto al recupero del patrimonio pubblico, il decreto punta con decisione sulla semplificazione amministrativa. Il Commissario straordinario previsto dall’articolo 3 avrà poteri estesi per accelerare la realizzazione degli interventi, mentre l’articolo 8 introduce procedure semplificate e rende più agevole il cambio di destinazione d’uso degli immobili, uno strumento che potrebbe risultare particolarmente prezioso nei grandi centri urbani caratterizzati da una crescente presenza di uffici e immobili direzionali sottoutilizzati.

È però l’articolo 9 a concentrare gran parte dell’attenzione degli operatori. Il meccanismo dell’edilizia integrata prevede infatti programmi sostenuti prevalentemente da capitali privati, nei quali una quota significativa degli alloggi dovrà essere destinata a canoni e prezzi calmierati. Una formula che prova a conciliare interesse pubblico e sostenibilità economica delle operazioni immobiliari.

Il decreto stabilisce che almeno il 70% dell’investimento sia destinato all’edilizia convenzionata, con prezzi di vendita o canoni di locazione inferiori almeno del 33% rispetto ai valori di mercato. In cambio, gli operatori potranno beneficiare di incentivi urbanistici, tra cui il bonus volumetrico fino al 35%, elemento considerato decisivo per mantenere l’equilibrio finanziario degli interventi.

Per le imprese del settore delle costruzioni si apre dunque una nuova stagione di opportunità, ma anche di responsabilità. Marius Neagu, titolare di Macos, vede nel provvedimento un potenziale importante per rilanciare la rigenerazione urbana: “Il voto di oggi sul Piano Casa apre una fase di grande interesse per il nostro settore. Come costruttori, guardiamo alle nuove misure — in particolare al bonus volumetrico del 35% e alla formula “70/30” per l’housing sociale — come a uno strumento concreto per dare impulso alla rigenerazione urbana e rispondere alla domanda di edilizia convenzionata, integrando la sostenibilità sociale con la fattibilità economica per le imprese.

L’applicazione in mercati complessi e dinamici come quello di Milano richiederà tuttavia un’attenta calibrazione operativa. Nel capoluogo lombardo, dove i costi di costruzione e il valore delle aree sono storicamente elevati, l’equilibrio finanziario degli interventi sarà il vero ago della bilancia. La sfida principale per noi addetti ai lavori sarà far coesistere le nuove linee guida nazionali con l’articolata pianificazione urbanistica locale già in vigore, un passaggio tecnico fondamentale per garantire linearità burocratica e tempi certi nell’avvio dei cantieri.

Un aspetto tecnico di grande rilievo, che merita un approfondimento per l’impatto diretto sulla gestione a lungo termine, riguarda i meccanismi di monitoraggio dei requisiti degli assegnatari. Il vincolo trentennale legato all’accesso agli alloggi convenzionati richiederà una sinergia stretta e ben codificata tra Comuni e imprese. Standardizzare queste procedure di controllo e definire con precisione le tutele contrattuali per gli operatori sarà cruciale per dare stabilità agli investimenti.

In sintesi, la misura ha un ottimo potenziale. Per trasformare i progetti in realtà, la chiave del successo risiederà nella chiarezza delle linee guida attuative e nella fluidità dei passaggi amministrativi, elementi indispensabili per permettere alle imprese di pianificare con serenità e precisione”.

La vera partita, però, si giocherà sulla capacità del sistema di attrarre investimenti privati senza comprimere eccessivamente la redditività delle operazioni. È un equilibrio delicato che gli operatori finanziari osservano con attenzione. Se da una parte il Piano Casa punta a garantire abitazioni a prezzi accessibili, dall’altra impone vincoli di lungo periodo che potrebbero ridurre l’appetibilità di alcuni interventi nelle aree meno dinamiche del Paese.

È proprio questo il punto sottolineato da Raffaele Di Capua, dottore commercialista e revisore legale, fondatore dello studio Di Capua & Partners, che invita a leggere il provvedimento più come una misura di politica economica che come un intervento fiscale.

“Il Piano Casa va letto per quello che è davvero: non una riforma fiscale, ma un tentativo di rendere economicamente praticabile l’housing accessibile. Il decreto ha un impianto ambizioso, perché prova a mettere insieme recupero del patrimonio pubblico, investimenti privati e rigenerazione urbana. La criticità principale, però, è nella concreta applicabilità: molte misure rinviano a convenzioni, avvisi, decreti attuativi, rapporti con comuni e soggetti gestori.

Dal punto di vista fiscale, il provvedimento ha un impatto più indiretto che immediato. Il vero effetto economico non sta tanto in un nuovo beneficio tributario generalizzato, quanto nella creazione di condizioni di sostenibilità per operazioni che, senza una cornice pubblica, spesso non reggerebbero. Il decreto, per l’edilizia integrata, richiede che almeno il 70% dell’investimento sia destinato a edilizia convenzionata, con prezzi di vendita o canoni di locazione almeno inferiori del 33% ai valori di mercato

Il punto decisivo sarà capire se il sistema sarà abbastanza semplice da attrarre capitale privato senza scoraggiarlo. Perché se si chiedono prezzi ridotti, vincoli lunghi e procedure multilivello, allora servono tempi amministrativi certi, fiscalità coerente e regole stabili. Altrimenti il rischio è che il Piano resti corretto nell’impostazione sociale, ma debole nell’esecuzione pratica”.

È proprio qui che si concentra il vero test del Piano Casa. Il decreto disegna un’architettura complessa che intreccia amministrazioni centrali, enti locali, operatori privati, investitori e soggetti gestori. La sua efficacia dipenderà meno dalle intenzioni contenute nel testo normativo e molto di più dalla velocità con cui arriveranno i decreti attuativi, dalla capacità delle Regioni di adeguare le proprie normative e dalla disponibilità dei Comuni a integrare le nuove disposizioni nella pianificazione urbanistica esistente.

Milano rappresenta probabilmente il banco di prova più significativo. Qui il fabbisogno abitativo è elevatissimo, ma altrettanto elevati sono i costi di costruzione, i prezzi delle aree e il valore degli immobili. Se il modello riuscirà a funzionare nel mercato immobiliare più competitivo d’Italia, potrà diventare un riferimento anche per altri territori. In caso contrario, il rischio è che l’ambizione di creare una nuova stagione dell’housing accessibile si scontri con la complessità burocratica e con la difficile sostenibilità economica degli interventi.