Quando viene restituito il deposito cauzionale dell’affitto?

Chiunque abbia preso una casa in affitto si è trovato di fronte alla richiesta di versare una somma di denaro prima di entrare nell’immobile. Questa somma, spesso confusa con l’anticipo dell’affitto, ha in realtà una funzione di tutela molto specifica e distinta dal canone mensile. Capire quando viene restituito il deposito cauzionale dell’affitto è fondamentale per evitare liti al momento del rilascio dell’immobile e per proteggere i propri risparmi. Non stiamo parlando di un pagamento a fondo perduto, ma di una garanzia che il proprietario trattiene per assicurarsi che l’inquilino rispetti i patti, tratti bene la casa e paghi regolarmente. La legge regola con attenzione questo istituto per proteggere entrambe le parti, stabilendo limiti precisi sugli importi e obblighi sugli interessi che maturano nel tempo. In questo articolo spiegheremo con parole semplici come gestire questo denaro, sfatando il mito che possa essere usato liberamente per coprire gli ultimi mesi di locazione e chiarendo cosa succede se la casa cambia proprietario.

A cosa serve esattamente la cauzione e quanto si deve versare?

Il Codice civile non regola direttamente questo istituto, che trova invece la sua disciplina principale nella legislazione speciale. La legge stabilisce che il deposito cauzionale non può mai superare le tre mensilità del canone (art. 11 L 392/1978). La sua funzione è quella di garantire il proprietario (locatore) contro tutti i possibili inadempimenti dell’inquilino (conduttore).

Nello specifico, questa somma di denaro serve a coprire:

• il mancato pagamento dei canoni alle scadenze pattuite;

• i danni causati all’immobile che eccedono il normale degrado d’uso;

• la mancata restituzione dei locali nello stesso stato in cui sono stati consegnati.

Giuridicamente si parla di “pegno irregolare”: il denaro passa di proprietà al locatore, che può disporne liberamente, ma con l’obbligo di restituirlo alla fine del rapporto se l’inquilino ha rispettato tutti i suoi doveri. Se le parti non scrivono nulla nel contratto riguardo alla cauzione, si intende che vi abbiano rinunciato.

Posso usare la cauzione per pagare gli ultimi mesi di affitto?

Questa è una delle domande più comuni e la risposta è negativa. Le somme versate come deposito cauzionale non possono essere usate per compensare i canoni di affitto mentre il contratto è ancora in corso. La cauzione e il canone sono due cose distinte: la prima è una garanzia, il secondo è il corrispettivo per l’uso della casa.

L’inquilino non può decidere autonomamente di non pagare le ultime mensilità dicendo al proprietario di “trattenerle dalla cauzione”. Un comportamento del genere costituisce un inadempimento grave e può portare alla risoluzione del contratto (Trib. Roma, 2 ottobre 2017, n. 18667). Il diritto dell’inquilino a riavere i soldi scatta solo alla fine della locazione, dopo che l’immobile è stato riconsegnato e controllato. Solo in quel momento, se ci sono debiti pendenti (come affitti non pagati), il giudice può compensare le due somme.

Cosa deve fare il proprietario se ci sono danni all’immobile?

Se al momento della riconsegna delle chiavi il proprietario riscontra dei danni o degli affitti non pagati, non può semplicemente decidere di tenersi la cauzione e chiudere la questione. La legge impone una procedura precisa. Il locatore può trattenere la somma solo se avvia contemporaneamente una domanda giudiziale(una causa) per farsi attribuire quel denaro a copertura dei danni (Cass. 15 marzo 2023, n. 94).

Se il proprietario trattiene i soldi senza fare causa, l’inquilino ha il diritto di chiedere un decreto ingiuntivo per farsi ridare tutto (Cass. 25 febbraio 2015, n. 3882). Questo vale anche se l’inquilino ha fatto modifiche non autorizzate all’immobile e non lo ha “rimesso in pristino” (cioè riportato allo stato originale). In questo caso, il proprietario può legittimamente rifiutare la restituzione delle chiavi finché i lavori di ripristino non sono stati eseguiti, continuando a chiedere i danni (Cass. 2 aprile 2009, n. 7992). È interessante notare che anche l’emissione di un assegno a garanzia segue regole rigide: se il contratto si risolve, l’assegno perde la sua causa e non può essere girato a terzi, pena la responsabilità di chi lo ha incassato indebitamente (Trib. Rimini 29.09.2004).

Chi restituisce i soldi se la casa viene venduta?

Può capitare che, durante l’affitto, il proprietario decida di vendere l’immobile. In questo caso, chi deve restituire la cauzione all’inquilino quando se ne andrà? La risposta è: il nuovo proprietario.

Il deposito cauzionale è un accessorio del contratto di locazione e segue l’immobile (diritto di sequela). Chi compra la casa subentra in tutti i diritti e i doveri del vecchio proprietario, compreso l’obbligo di restituire la garanzia ricevuta (Cass. 11 ottobre 2013, n. 23164). Non importa se il vecchio proprietario ha materialmente consegnato o meno quei soldi al nuovo acquirente: per l’inquilino, il responsabile è chi risulta essere il locatore al momento della fine del contratto.

Il proprietario deve pagare gli interessi sulla cauzione?

La legge stabilisce un obbligo preciso che spesso viene ignorato: il proprietario deve pagare all’inquilino gli interessi legali sulla somma ricevuta come cauzione. Questi interessi devono essere versati alla fine di ogni anno di locazione (art. 11 L 392/1978).

Questa norma è “imperativa”, il che significa che non si può stabilire diversamente nel contratto:

• qualsiasi clausola che dica “il deposito è infruttifero” è nulla (Cass. 19 agosto 2003, n. 12117);

• serve a evitare che il proprietario guadagni indebitamente dai frutti del denaro altrui;

• è nullo anche l’accordo che prevede di mettere i soldi su un libretto intestato all’inquilino se questo rende meno degli interessi legali.

Attenzione però: se il proprietario non paga gli interessi anno per anno, il giudice non può condannarlo d’ufficio. L’inquilino deve fare una specifica domanda per ottenerli (Cass. 30 ottobre 2009, n. 23052). Inoltre, il diritto a richiedere la restituzione del deposito si prescrive in dieci anni dalla riconsegna dell’immobile, un termine molto più lungo rispetto ai cinque anni previsti per i canoni di affitto.