come funziona l’acquisto di casa con affitto a scalare?

Il rent to buy permette di entrare subito in casa pagando canoni che diventano acconto sul prezzo. L’acquisto finale è facoltativo. Ecco vantaggi, rischi e tutele per entrambe le parti.

Volete comprare casa ma non avete ancora la liquidità per il mutuo o per il pagamento iniziale. Oppure siete venditori e non trovate acquirenti disposti a impegnarsi subito. Il rent to buy — letteralmente “affitta per acquistare” — è uno strumento contrattuale che consente di entrare subito nell’immobile come affittuari, versando canoni una parte dei quali viene contabilizzata come acconto sul prezzo di vendita. Alla scadenza del periodo concordato, chi abita la casa decide liberamente se acquistarla — pagando il prezzo residuo dopo aver dedotto quanto già versato — oppure rinunciare, restituendo l’immobile al proprietario.

Il decreto Sblocca Italia (D.L. n. 133/2014, convertito in legge n. 164/2014) ha disciplinato per la prima volta in modo organico questo istituto nel diritto italiano. La domanda su come funziona il rent to buy e quali sono i rischi per chi compra e per chi vende richiede di conoscere la struttura del contratto, le tutele disponibili e le differenze rispetto ad altri strumenti come il compromesso o il contratto preliminare.

Com’è strutturato il contratto: la doppia componente del canone

Il rent to buy si articola in due momenti distinti. Il primo è la fase di godimento: l’acquirente entra nell’immobile e paga un canone mensile che si compone di due parti — una quota destinata alla locazione in senso stretto, e una quota imputata ad acconto sul prezzo di futura vendita. Il secondo è la fase dell’opzione di acquisto: alla scadenza del periodo concordato, l’acquirente decide se esercitare la facoltà di acquistare, pagando il prezzo residuo al netto degli acconti già versati, oppure rinunciare.

Un esempio pratico chiarisce la meccanica. Appartamento del valore di 100.000 euro. Canone mensile di 1.000 euro per cinque anni, di cui 500 imputati ad acconto prezzo. Alla scadenza, l’acquirente avrà versato 60.000 euro complessivi, di cui 30.000 a titolo di acconto: se decide di acquistare, pagherà solo i 70.000 euro residui. Se rinuncia, restituisce l’immobile e il venditore trattiene i canoni già incassati.

L’acquirente è obbligato ad acquistare?

No. Questa è la differenza fondamentale rispetto al compromesso o al contratto preliminare. Il rent to buy concede all’acquirente una facoltà di acquisto, non un obbligo. L’acquirente è sempre libero di rinunciare all’acquisto alla scadenza, restituendo l’immobile al proprietario.

Se invece le parti volessero obbligare l’acquirente a comprare, il contratto non sarebbe più un rent to buy ma un contratto preliminare dotato di un termine iniziale — con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di tutele e rimedi in caso di inadempimento.

Il termine entro cui esercitare l’opzione di acquisto è rimesso alla libera negoziazione delle parti, con un limite massimo di dieci anni dalla stipula del contratto.

I vantaggi e i rischi per il venditore

Il principale vantaggio per il venditore è la possibilità di raggiungere un numero maggiore di potenziali acquirenti, attratti dalla possibilità di entrare subito nell’immobile con un impegno economico dilazionato e uno sconto sul prezzo finale.

I rischi principali sono due. Il primo è che l’acquirente, alla scadenza, decida di non comprare: il venditore si ritrova a dover restituire gli acconti versati a titolo di prezzo — non quelli a titolo di canone locativo — e deve rimettere l’immobile sul mercato. Il secondo è l’inadempimento nel corso del rapporto: l’acquirente smette di pagare i canoni o si rifiuta di restituire l’immobile alla scadenza. In questo caso il venditore deve ricorrere al giudice per ottenere la restituzione e l’eventuale condanna al pagamento delle somme dovute.

Per tutelarsi dal rischio economico del mancato acquisto, il venditore è consigliato a stabilire un canone più alto rispetto a quello di una normale locazione, così da essere preventivamente compensato per l’eventuale mancata conclusione della compravendita.

Le tutele per l’acquirente: la trascrizione nei registri immobiliari

Lo strumento di tutela più importante per l’acquirente è la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari. La trascrizione del rent to buy produce effetti per dieci anni e garantisce all’acquirente di poter acquistare il bene libero da pignoramenti, sequestri, ipoteche e altri vincoli pregiudizievoli che emergano dopo la trascrizione del contratto.

Questa tutela opera anche in caso di fallimento del venditore: il contratto di rent to buy continua e non è soggetto a revocatoria fallimentare se l’immobile è ceduto al giusto prezzo e si tratta dell’abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti e affini più stretti. È una protezione significativa che distingue il rent to buy dalla semplice locazione, dove il conduttore sarebbe esposto alle vicende patrimoniali del proprietario.

Quali immobili possono essere oggetto di rent to buy?

La legge non pone limitazioni alle tipologie di immobili. Il rent to buy può riguardare appartamenti, negozi, uffici, capannoni, cantine, garage e terreni. Può avere ad oggetto anche un immobile in costruzione, con l’avvertenza di cancellare preventivamente l’ipoteca sul bene qualora la cessione avvenga al grezzo, o di prevedere l’accollo del mutuo.

La nomina di terzi e la cedibilità del contratto

La legge consente all’acquirente di riservarsi la facoltà di nominare un terzo in sede di stipulazione del contratto — analogamente a quanto avviene per i contratti preliminari. È anche possibile cedere direttamente il contratto, facendo subentrare un terzo al posto dell’acquirente originario, con il consenso del proprietario.

Il regime fiscale

Sul piano fiscale occorre distinguere i due momenti del contratto. Durante la fase di locazione, le imposte legate al possesso dell’immobile — come l’IMU — sono a carico del proprietario venditore. Le spese di trascrizione del contratto e quelle legate al successivo trasferimento della proprietà sono invece a carico dell’acquirente.

La differenza con il leasing immobiliare

Il rent to buy si distingue anche dal leasing immobiliare abitativo, introdotto dalla legge di Stabilità 2016 per i privati che acquistano la prima casa. Nel leasing la società finanziaria acquista l’immobile e lo concede in uso all’acquirente, che alla scadenza può riscattarlo pagando il valore residuo. Nel rent to buy è invece il proprietario diretto a concedere l’immobile in godimento all’acquirente, con una struttura contrattuale più semplice e diretta.