Cosa fare se la casa in affitto presenta dei difetti?

Guida legale sui vizi dell’immobile in affitto: scopri quando richiedere lo sconto sul canone o risolvere il contratto per problemi strutturali.

Entrare in una nuova abitazione o avviare un’attività in un locale commerciale rappresenta un passo importante che richiede una conoscenza precisa dei propri diritti. Spesso, dopo la firma del contratto, l’inquilino scopre problemi che non erano visibili durante le visite. In questi casi, la domanda che sorge spontanea è: cosa fare se la casa in affitto presenta dei difetti? La legge italiana protegge chi affitta un bene, ma pone anche dei limiti precisi per garantire un equilibrio tra le parti. Non tutti i problemi permettono di interrompere i pagamenti o di lasciare l’immobile senza preavviso. È fondamentale distinguere tra la normale manutenzione e i veri e propri problemi strutturali che impediscono l’uso dei locali. Questa guida analizza le regole del codice civile e le più recenti sentenze della Cassazione per spiegare come gestire i guasti, ottenere riduzioni del canone o richiedere il risarcimento per i danni subiti, evitando passi falsi legali.

Quali sono i difetti che danno diritto a tutele legali?

Per la legge, non ogni imperfezione dell’immobile è considerata un problema grave. I veri vizi della cosa locata sono quelli che colpiscono la struttura materiale del bene. Questi difetti alterano l’integrità dell’immobile in modo così profondo da impedire o ridurre drasticamente il suo utilizzo (art. 1578 c.c.). Ad esempio, se una crepa profonda compromette la stabilità di una stanza, ci troviamo di fronte a un vizio.

Al contrario, i guasti dovuti alla semplice usura del tempo o incidenti isolati non sono considerati vizi. Il cattivo funzionamento degli scarichi, la scarsa tenuta delle tubazioni idriche o dei pluviali e le infiltrazioni passeggere rientrano nel dovere di riparazione del proprietario (art. 1576 c.c.). In queste situazioni, il proprietario deve intervenire per aggiustare il guasto, ma l’inquilino non può solitamente chiedere la chiusura del contratto. Se il proprietario è negligente nel fare le riparazioni, commette un inadempimento contrattuale, ma la natura del problema resta differente da quella dei vizi strutturali.

Posso chiedere lo sconto sull’affitto o chiudere il contratto?

Se al momento della consegna l’immobile presenta difetti che ne riducono l’idoneità all’uso, l’inquilino ha a disposizione due strade principali:

• la risoluzione del contratto, per sciogliere il rapporto e lasciare la casa;

• la riduzione del corrispettivo, per continuare a vivere nell’immobile pagando un canone più basso e proporzionato al difetto.

Questi rimedi non sono validi se i difetti erano conosciuti dall’inquilino o se erano facilmente riconoscibili con un po’ di attenzione al momento della firma (art. 1578 comma 1 c.c.). Inoltre, il proprietario deve risarcire i danni che derivano da questi problemi, a meno che non provi di aver ignorato la loro esistenza senza colpa al momento della consegna. Una recente decisione chiarisce che la richiesta di risarcimento del danno non può essere presentata da sola, ma deve accompagnare sempre la domanda di chiusura del contratto o di riduzione del prezzo (Cass. 28.06.2023 n. 18470).

Cosa succede se conoscevo già i problemi della casa?

Se l’inquilino firma un contratto in cui dichiara che l’immobile è idoneo all’uso e accetta espressamente di esonerare il proprietario da responsabilità, i difetti che conosceva o poteva conoscere diventano irrilevanti (Cass. 31.3.2008, n. 8303). In questo caso, le parti esercitano la loro autonomia: l’inquilino potrebbe aver accettato una casa con qualche problema in cambio di un canone inferiore rispetto ai prezzi di mercato.

Accettando questo “rischio economico”, l’inquilino si assume l’onere di sistemare l’immobile a proprie spese o di usarlo così com’è. Se una persona affitta un locale sapendo che la sua destinazione è commerciale e non artigianale, e quindi non adatto alla sua attività specifica, non può poi lamentarsi del vizio poiché ha accettato il rischio fin dall’inizio (Cass. 21.01.2011 n. 1398). La legge ritiene che, se l’uso del bene non è reso impossibile, l’accordo tra le parti resti valido e intoccabile.

L’affitto è valido se la casa è abusiva o senza abitabilità?

Una situazione comune riguarda gli immobili che non hanno il certificato di abitabilità o che presentano irregolarità edilizie. Sorprendentemente, il fatto che un immobile sia abusivo non rende il contratto nullo. Poiché il contratto riguarda il godimento della casa e non la sua vendita, la causa dell’affitto resta lecita (Cass. 24.10.2007, n. 22312). L’inquilino è quindi obbligato a pagare l’affitto se utilizza concretamente il bene.

Nelle locazioni commerciali, la mancanza di titoli autorizzativi per l’attività non è considerata un vizio della cosa, ma può essere un inadempimento del proprietario. Tuttavia, l’inquilino non riceve un risarcimento automatico: deve provare in tribunale di aver subìto un danno reale e concreto a causa di questa mancanza (Cass. 21.08.2020 n. 17557). Se l’attività prosegue regolarmente nonostante l’assenza di un documento, non si può parlare di un danno che giustifichi sconti o rimborsi.

Cosa rischio se rinnovo il contratto nonostante i difetti?

Molta attenzione va prestata al momento della scadenza del contratto. Se un inquilino denuncia la presenza di vizi ma, quando arriva il momento del rinnovo automatico, decide di restare nell’immobile senza sollevare nuove obiezioni, la legge interpreta questo comportamento come una rinuncia.

Rinnovare il rapporto significa accettare lo stato attuale del bene. Dopo il rinnovo, l’inquilino non può più chiedere la risoluzione, lo sconto sull’affitto o il risarcimento per quei difetti che aveva già segnalato in precedenza (Cass. 20.07.2023 n. 21845). È un segnale che il diritto viene “consumato” dalla volontà di proseguire la locazione nonostante i problemi noti.

Posso smettere di pagare l’affitto se ci sono dei vizi?

Una regola d’oro in materia di locazioni è che l’inquilino non può mai decidere autonomamente di azzerare il canone. Se l’immobile viene comunque utilizzato, anche se con disagi, il rifiuto totale di pagare non è giustificato. Al massimo, è possibile richiedere una riduzione proporzionata all’entità del mancato godimento (Cass. 9.7.2008, n. 18854).

Se a causa di un’infiltrazione strutturale una stanza di un appartamento di cinque vani diventa inutilizzabile, l’inquilino può chiedere una riduzione del canone pari al valore di quella stanza, ma deve continuare a pagare per il resto della casa che continua a occupare.

Il proprietario risponde dei danni anche per i vizi che erano presenti prima della consegna ma che si manifestano dopo, se poteva conoscerli usando la normale diligenza. Spetta a lui l’onere di provare che era impossibile scoprire il problema (Cass. 9.7.2008, n. 18854).