Quali sono i doveri di chi prende in affitto una casa?

Guida agli obblighi dell’inquilino: pagamento del canone, piccola manutenzione e regole per non perdere il contratto di affitto.

Vivere in una casa che non è di nostra proprietà richiede il rispetto di impegni precisi. Le norme che regolano il rapporto tra proprietario e inquilino sono chiare e servono a garantire che l’immobile sia preservato nel tempo. Una delle domande più frequenti che ci si pone prima di firmare un contratto è: quali sono i doveri di chi prende in affitto una casa? Non si tratta solo di versare una somma di denaro ogni mese, ma di gestire i locali con attenzione, evitando modifiche non autorizzate che ne cambino la natura. La legge parla di diligenza del buon padre di famiglia, un concetto che oggi significa semplicemente avere cura degli spazi come se fossero propri. In questo articolo analizziamo le responsabilità principali dell’inquilino, dalla puntualità nei pagamenti alla gestione delle riparazioni e dei danni, per vivere l’affitto senza spiacevoli sorprese legali o liti con il proprietario.

Come deve comportarsi l’inquilino all’interno dell’immobile?

L’inquilino, tecnicamente chiamato conduttore, ha l’obbligo principale di prendere in consegna la casa e utilizzarla con cura. La legge richiede la diligenza del buon padre di famiglia, il che significa che deve usare l’abitazione per lo scopo stabilito nel contratto (art. 1587 c.c.). Se il contratto prevede un uso abitativo, l’inquilino non può trasformare i locali in un ufficio o in un laboratorio artigianale senza il consenso del proprietario.

Questo dovere di cura comporta anche il divieto di effettuare innovazioni che modifichino la natura stessa della casa. Il proprietario ha il diritto di pretendere in ogni momento che l’inquilino rispetti questi impegni e può agire legalmente se nota che l’immobile viene danneggiato o trasformato (Cass. 11.5.2010, n. 11345). La manutenzione del buono stato dell’immobile è un impegno che dura per tutta la durata dell’affitto.

Cosa succede se non si paga l’affitto entro la scadenza?

Il pagamento del canone di locazione è l’obbligo economico principale. Per le abitazioni, se l’inquilino non paga entro venti giorni dalla data prevista, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto (L. 392/1978, art. 5). Lo stesso accade se non vengono pagate le spese accessorie, come il condominio, quando la cifra supera il valore di due mensilità di affitto.

Tuttavia, il giudice non guarda solo alla cifra mancante, ma valuta il comportamento complessivo dell’inquilino. La gravità dell’inadempimento dipende da quanto la violazione ha rotto l’equilibrio del rapporto contrattuale (Cass. 28.6.2010, n. 15363). È importante sapere che:

• i pagamenti devono essere sempre tracciabili: per gli alloggi abitativi è vietato l’uso dei contanti (L. 214/2011; L. 147/2013);

• la tracciabilità è necessaria anche per ottenere le agevolazioni fiscali previste per legge;

• se l’inquilino paga dopo che è già stata avviata la causa in tribunale, il pagamento non cancella l’errore precedente, ma serve solo a valutare quanto è grave la situazione (Cass. 26.11.2019 n. 30730).

Si può ridurre l’affitto se la casa ha dei problemi?

In caso di guasti o di un minor godimento della casa, l’inquilino potrebbe essere tentato di sospendere o ridurre il pagamento dell’affitto. Questa pratica è però molto rischiosa e spesso illegittima. La legge non permette di ridurre il canone unilateralmente, anche se si ritiene che il proprietario sia inadempiente (Cass. 23.06.2011 n. 13887).

La sospensione del pagamento è considerata valida solo se la prestazione del proprietario manca del tutto. Ad esempio, se l’abitazione diventa totalmente inagibile a causa di un crollo o di un guasto strutturale che impedisce di entrarvi, allora l’inquilino può fermare il pagamento. In tutti gli altri casi, se l’inquilino continua a vivere nell’immobile, deve continuare a pagare l’intera somma, salvo poi chiedere un eventuale risarcimento o una riduzione tramite un giudice.

Quali sono le riparazioni che l’inquilino deve pagare?

La manutenzione della casa è divisa tra proprietario e inquilino. All’inquilino spettano le spese di piccola manutenzione (art. 1576 c.c.). Si tratta degli interventi dovuti al normale uso quotidiano e non quelli causati dalla vecchiaia dell’immobile o da eventi imprevisti (art. 1609 c.c.).

Non tutte le riparazioni sono a carico di chi vive nell’immobile. Ecco alcuni criteri per distinguere le spese:

• impianti interni: le riparazioni dei sistemi elettrici, idrici o termici non sono considerati piccola manutenzione, quindi spettano al proprietario (Cass. 27.5.2005, n. 11289);

• facciate e strutture: le spese per il restauro delle pareti esterne del condominio sono sempre a carico del proprietario (Cass. 10.12.2013 n. 27540);

• onere della prova: se il proprietario chiede un rimborso per i danni, deve dimostrare che il guasto deriva dall’uso improprio dell’inquilino e non dal tempo.

Nelle locazioni commerciali, a differenza di quelle abitative, le parti possono accordarsi diversamente e stabilire che l’inquilino paghi anche la manutenzione straordinaria (Cass. 30.4.2005, n. 9019).

Chi risponde dei danni causati a terzi o alla casa?

La responsabilità per i danni è un tema delicato. Sebbene l’inquilino abbia la custodia della casa, il proprietario conserva comunque un potere di controllo sulle strutture e sugli impianti. Pertanto, se un impianto condominiale si rompe e danneggia altre persone, la responsabilità resta spesso in capo al proprietario-locatore (Cass. 27.07.2011 n. 16422).

Esiste però una responsabilità specifica dell’inquilino che riguarda il momento della riconsegna. Se il contratto viene sciolto ma l’inquilino non restituisce subito le chiavi o lascia la casa danneggiata e inutilizzabile, egli risponde dei danni subiti dal proprietario (Cass. 25.07.2022 n. 23143). Questa responsabilità ha natura contrattuale e dura fino a quando il proprietario non riacquista la piena disponibilità del bene per poterlo usare o affittare di nuovo. In caso di sfratto per morosità, il proprietario ha inoltre diritto a un risarcimento del dannopari alle somme che avrebbe incassato se il contratto fosse proseguito regolarmente, meno quanto riesce a guadagnare riaffittando l’immobile a terzi (Cass. 05.01.2023 n. 194).