Roma – La seconda fase della riqualificazione del FH55 Grand Hotel Palatino nel cuore di Roma è entrata nella fase operativa. Cantieri aperti sulle aree comuni, tre cucine realizzate, roadmap degli outlet ristorativi definita fino al 2028. Sullo sfondo, un fatturato 2025 chiuso a 36 milioni con margine operativo lordo al 33% e un piano che punta alla classificazione 5 stelle lusso entro febbraio 2027. L’investimento complessivo supera i 27 milioni di euro, avviato nella prima fase con il restyling di camere e suite.
Prima fase: i risultati
La prima fase di riconversione della struttura conclusa a fine 2025 ha prodotto indicatori misurabili estremamente positivi. L’ADR (Average Daily Rate) è cresciuto del 48% rispetto al pre-ristrutturazione, il RevPAR (Revenue per Available Room) del 40%. In parallelo, la capacità ricettiva è stata ridotta da 198 a 157 unità: una scelta di posizionamento, non una contrazione dell’offerta. L’obiettivo era costruire camere più ampie, più confortevoli, certificate LEED Gold, con soundproofing rinforzato e impianti adeguati a un soggiorno medio più lungo. “Abbiamo fatto un lavoro di marketing da manuale – spiega Claudio Catani, vice president Operations di FH55 Hotels – Abbiamo individuato il cliente: internazionale, orientato alla qualità, con un’ottica di soggiorno esteso”.
Roma hub dell’alta velocità: perché le camere si allargano
C’è una variabile di contesto che spiega la scelta. “Firenze è a un’ora e quaranta, Napoli a un’ora e quarantacinque”, osserva Catani. “I clienti non fanno più il giro d’Italia con la valigia: si stabiliscono e si spostano. Camere più grandi e più confortevoli erano la risposta giusta a questa domanda“.
La struttura ha sviluppato anche un’offerta per il segmento famiglie multigenerazionali — nonni, genitori, figli — con fino a tre camere comunicanti, intercettando una fascia di domanda in crescita nel luxury internazionale.
Impianti: il vantaggio del sistema a quattro tubi
La seconda fase sposta il focus sulle aree comuni e sull’infrastruttura tecnica. L’intervento principale riguarda l’impianto a quattro tubi: una soluzione che consente di erogare aria condizionata e riscaldamento simultaneamente in ambienti diversi. “Siamo una delle poche strutture a Roma ad averla“, sottolinea Catani. Il vantaggio è commerciale oltre che tecnico. Nelle mezze stagioni, la clientela europea tende a richiedere riscaldamento mentre quella nordamericana preferisce l’aria condizionata. Un impianto tradizionale obbliga a scegliere; il sistema a quattro tubi elimina il vincolo.
Food & Beverage: 6 milioni di investimento, roadmap fino al 2028
Sul fronte Food & Beverage l’intervento è strutturale. Sono state realizzate tre cucine distinte: una main kitchen per i servizi principali, una dedicata al fine dining, una terza a supporto degli spazi multifunzione.
La roadmap degli outlet è scandita per anno. Il lobby bar — già attivo — sarà affiancato nell’aprile 2027 da un ristorante fine dining con cucina autonoma e apertura alla città. Nel 2028 sarà la volta di una terrazza panoramica al secondo piano affacciata sul Rione Monti, con 80 coperti, e di una cantina a vista nel lobby bar con 800 etichette e uno chef table integrato.
L’investimento nella componente ristorativa ammonta a circa 6 milioni, pari al 20% del budget totale. La quota attesa di fatturato generata dal F&B a regime è anch’essa del 20%. “Il Food & Beverage negli alberghi è un asset strategico, non un servizio accessorio”, afferma Catani. “E lo stiamo trattando come tale”.
Apertura alla città: il 70% della clientela viene dall’esterno
La scelta di aprire gli spazi ristorativi alla clientela esterna non è marginale. Nelle esperienze precedenti del management — inclusa la struttura FH55 di Fiesole — la quota di clientela ristorativa locale ha raggiunto il 70% del totale. Due ingressi dedicati su Via Cavour renderanno il Palatino accessibile alla città in modo autonomo rispetto all’ingresso alberghiero.
Oltre il RevPAR: nuovi indicatori per misurare la crescita
Sul piano della misurazione economica il gruppo ha avviato una revisione degli indicatori di performance. Il RevPAR — a lungo riferimento dominante nel settore — viene affiancato da due metriche più ampie. Il TRevPAR (Total Revenue per Available Room) estende la misurazione all’intero fatturato della struttura, non solo alla componente accommodation. Il RevPASH (Revenue per Available Seat Hour) misura i ricavi ristorativi per seduta disponibile per ora di apertura, superando il limite del coperto come unità di misura statica. “Il coperto è lo stesso per tutta la serata”, osserva Catani. “Il RevPASH ti dice quanto genera ogni seduta in ogni ora. È un indicatore più aderente alla realtà operativa”.
A monte, nel 2023 il gruppo ha implementato il sistema USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry), standard internazionale di controllo gestionale analitico. “Sarebbe stato impensabile pianificare una crescita del fatturato del 45% in tre anni senza una base solida di controllo economico”, sottolinea il manager.
Ancillary revenues: la risposta al plateau tariffario
La logica sottostante è esplicita. I rialzi tariffari post-Covid hanno raggiunto un plateau: negli Stati Uniti il declino dell’ADR medio è già in corso da circa due anni. La risposta del gruppo è stata investire sugli ancillary revenues — i ricavi accessori all’accommodation — per sostenere la crescita su basi strutturali, non congiunturali.
Scenario: febbraio 2027, la scadenza che misura il piano
Il piano prevede un ritorno sull’investimento in otto anni, con un margine operativo lordo obiettivo a regime tra il 35% e il 38% sul fatturato. Il 2025 si è chiuso al 33% e con la struttura ancora in cantiere: un risultato particolarmente significativo.
Il nodo critico è la classificazione. Il salto da 4 a 5 stelle lusso è condizionato al completamento dei lavori sulle camere ancora da ristrutturare, previsto per febbraio 2027. Da quella data dipende il riposizionamento tariffario definitivo, la revisione dei canali di distribuzione e, a cascata, la rivalutazione dell’asset immobiliare. Con 120-130 unità di personale tra diretto e outsourcing — destinate a crescere con l’apertura degli outlet ristorativi — febbraio 2027 sarà dunque la scadenza attorno a cui ruota l’intera architettura del piano. Ed è da li che si potrà parlare definitivamente di una nuova stagione per la storica struttura romana
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Luca Ferraiuolo
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