Un avvocato può fare l’amministratore di condominio? Cosa dice la nuova legge

Chi si affida a un professionista per gestire il proprio condominio potrebbe imbattersi sempre più spesso in un avvocato che riveste anche questo ruolo, e la recente riforma dell’ordinamento forense ha finalmente messo nero su bianco una possibilità già ammessa dalla prassi.

Molti condomini e professionisti si chiedono se un avvocato possa svolgere anche l’attività di amministratore di condominio dopo la nuova riforma. La riforma dell’ordinamento forense consolida sul piano legislativo una possibilità già riconosciuta in via interpretativa: l’avvocato può assumere personalmente la carica di amministratore di condominio. Il disegno di legge delega, approvato definitivamente dal Senato il 22 luglio 2026, inserisce espressamente l’incarico tra le attività compatibili con la professione legale.

La nuova legge è già immediatamente applicabile?

No. La previsione non è immediatamente operativa come nuova disciplina dell’incompatibilità. Il Governo dovrà attuare la delega mediante uno o più decreti legislativi, entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge. Fino a quel momento continuerà ad applicarsi l’art. 18 della l. n. 247 del 31 dicembre 2012, interpretato alla luce degli orientamenti del Consiglio nazionale forense. La vera novità, quindi, non consiste nell’attribuire per la prima volta all’avvocato la possibilità di amministrare un condominio, ma nel trasformare una compatibilità finora ricavata in via interpretativa in una previsione legislativa espressa.

Cosa aveva già stabilito il Consiglio nazionale forense su questo tema?

La compatibilità tra professione legale e amministrazione condominiale era stata già riconosciuta dal Consiglio nazionale forense nei pareri n. 1 del 29 gennaio 2009 e n. 26 del 25 giugno 2009, che avevano richiamato anche i precedenti n. 18/1995 e n. 104/2000. L’orientamento è stato confermato dal parere n. 23 del 20 febbraio 2013. Secondo il Consiglio nazionale forense, l’amministratore agisce sulla base di un mandato con rappresentanza, e l’assunzione personale dell’incarico non integra, di per sé, un’attività commerciale o un rapporto di lavoro subordinato incompatibile con la professione forense.

Ogni forma di attività di amministrazione condominiale è compatibile con la professione di avvocato?

No, occorre distinguere l’incarico personale dall’assunzione di cariche in una società che esercita professionalmente la gestione condominiale. Con il parere n. 1 del 16 gennaio 2019, il Consiglio nazionale forense ha ritenuto applicabile l’incompatibilità prevista dall’art. 18, lettera c), della legge professionale all’avvocato che rivesta una carica gestoria in una società commerciale avente come oggetto l’amministrazione di condomìni. Il coordinamento di questa distinzione con il nuovo regime delle cariche societarie dovrà essere precisato dai futuri decreti legislativi.

Un avvocato che accetti personalmente l’incarico di amministratore per uno o più condomini si muove nell’ambito della compatibilità riconosciuta dal Consiglio nazionale forense; lo stesso avvocato che assumesse invece una carica gestoria in una società commerciale specializzata nell’amministrazione di condomìni incorrerebbe nell’incompatibilità prevista dall’art. 18, lettera c), della legge professionale.

Come ha qualificato la giurisprudenza il ruolo dell’amministratore di condominio?

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 8 aprile 2008, n. 9148, hanno qualificato l’amministratore come titolare di un ufficio di diritto privato, caratterizzato da una disciplina sostanzialmente riconducibile al mandato con rappresentanza. Da questa impostazione discendeva l’applicabilità delle disposizioni sul mandato nei rapporti tra amministratore e singoli condomini, considerati i soggetti direttamente rappresentati nell’attività di gestione delle parti comuni. La Cassazione, con l’ordinanza 22 maggio 2015, n. 10679, ha ulteriormente precisato che l’amministratore, quando conclude un contratto con un professionista per conto del condominio, opera quale mandatario con rappresentanza dei partecipanti, con la conseguenza che gli effetti del contratto si producono direttamente nella sfera giuridica dei condomini, nei limiti delle attribuzioni conferitegli dalla legge o dall’assemblea.

Il rapporto tra condominio e amministratore segue sempre le regole del mandato?

No, e su questo punto è intervenuto un chiarimento più recente. Con l’ordinanza 19 marzo 2021, n. 7874, la Cassazione ha chiarito che il rapporto tra condominio e amministratore è regolato in via primaria dalla disciplina speciale contenuta negli artt. 1129 e seguenti cod. civ., e integra un contratto tipico, dotato di una propria autonomia funzionale e normativa. Le disposizioni sul mandato trovano quindi applicazione soltanto in via residuale, e nei limiti della loro compatibilità con la disciplina condominiale. La medesima pronuncia ha inoltre escluso che l’attività dell’amministratore possa essere qualificata come prestazione d’opera intellettuale: l’incarico non presuppone infatti l’iscrizione a un albo professionale né l’esercizio di una professione intellettuale protetta, ma consiste nello svolgimento di un’attività complessa di gestione, rappresentanza ed esecuzione delle deliberazioni assembleari, disciplinata direttamente dal codice civile.

La compatibilità con la professione forense esonera l’avvocato dai requisiti previsti per gli amministratori?

No. La compatibilità forense non comporta alcuna esenzione automatica dalla disciplina professionale dell’amministratore di condominio. L’avvocato che intenda assumere l’incarico deve possedere i requisiti di onorabilità e professionalità previsti dall’art. 71-bis delle disp. att. cod. civ. Restano quindi necessari, salvo le eccezioni stabilite dalla stessa disposizione, il diploma di scuola secondaria di secondo grado, la frequenza del corso di formazione iniziale, e lo svolgimento dell’aggiornamento annuale, disciplinato dal d.m. Giustizia n. 140 del 13 agosto 2014.

Un avvocato regolarmente iscritto all’albo forense, ma privo del corso di formazione iniziale specificamente previsto per gli amministratori di condominio, non può accettare l’incarico di amministratore semplicemente in virtù della propria qualifica professionale: deve prima completare il percorso formativo richiesto dalla normativa specifica in materia condominiale.

La formazione forense sostituisce quella richiesta per gli amministratori di condominio?

No. L’iscrizione all’albo forense e la formazione continua dell’avvocato non sostituiscono il percorso formativo specificamente richiesto per la gestione condominiale, poiché i due sistemi perseguono finalità differenti. La formazione forense è pensata per garantire la competenza tecnico-giuridica dell’avvocato nell’esercizio della professione legale, mentre la formazione specifica per amministratori riguarda competenze diverse, come la contabilità condominiale, la gestione degli impianti e la manutenzione degli edifici, che restano necessarie indipendentemente dal titolo professionale di partenza.

L’amministratore-avvocato può difendersi personalmente in un giudizio riguardante il condominio?

Sì, entro certi limiti. L’amministratore-avvocato può agire o resistere personalmente in giudizio, ai sensi dell’art. 86 cod. proc. civ., quando la controversia rientra nelle attribuzioni conferitegli dagli artt. 1130 e 1131 cod. civ. Il principio, già affermato dalla Cassazione con la sentenza 5 giugno 1992, n. 6947, è stato recentemente richiamato dal Tribunale di Taranto con la sentenza 8 aprile 2025, n. 841.

Quando invece serve una specifica deliberazione assembleare per agire in giudizio?

Quando la lite eccede le attribuzioni legali dell’amministratore, è necessaria una specifica deliberazione assembleareche autorizzi l’azione o la resistenza in giudizio. Anche in presenza di un valido conferimento da parte dell’assemblea, l’avvocato-amministratore deve comunque verificare che la controversia non coinvolga la propria responsabilità gestoria, o altri interessi personali idonei a compromettere l’indipendenza della difesa: in questi casi, il doppio ruolo di amministratore e legale potrebbe generare un conflitto di interessi che rende inopportuna, se non addirittura vietata, la difesa personale.

Un amministratore-avvocato chiamato a rispondere in giudizio per presunte irregolarità nella propria gestione del condominio non può difendersi personalmente in quella causa, perché si troverebbe a dover valutare e argomentare in merito alla correttezza del proprio stesso operato, situazione che compromette l’indipendenza richiesta per un’adeguata difesa tecnica.

Il compenso per l’attività di amministratore e quello per l’attività legale possono essere confusi?

No. Il compenso per l’attività amministrativa e quello relativo all’incarico legale devono essere distinti. Le prestazioni professionali ulteriori rispetto alla normale gestione condominiale devono essere oggetto di un autonomo conferimento, accompagnato da una chiara indicazione del compenso, delle spese e degli oneri prevedibili. Questa distinzione risponde a un’esigenza di trasparenza nei confronti dei condomini, che devono poter comprendere chiaramente quale parte del compenso corrisposto remuneri l’attività ordinaria di amministrazione, e quale invece remuneri un’eventuale prestazione legale ulteriore, richiesta separatamente e con un incarico specifico distinto dal mandato di amministrazione.