Spese per l’energia elettrica dell’ascensore: come si dividono?

La corrente consumata dall’ascensore si divide per metà in base ai millesimi e per metà secondo l’altezza del piano. Ecco chi paga e chi può essere esonerato: regole di riparto ex art. 1124 c.c. ed eventuale esonero per piano terra e negozi.

Un lettore ci chiede: come si dividono le spese per l’energia elettrica dell’ascensore? La domanda sorge dalla considerazione che questi concreti costi dipendono dal funzionamento effettivo dell’impianto: è evidente che alcuni ne usufruiscono più di altri, e allora ci si chiede se il consueto metodo di riparto in base ai millesimi e all’altezza del piano sia corretto o debba essere adeguato alle circostanze di utilizzo.

Diciamo subito che le spese per l’energia elettrica consumata dall’ascensore non devono essere ripartite semplicemente in base ai millesimi generali, né possono essere addebitate soltanto ai condomini che dichiarano di utilizzare l’impianto.

La regola ordinaria è quella prevista dall’articolo 1124 del Codice civile: la spesa viene divisa, tra i proprietari delle unità immobiliari servite dall’ascensore, per metà in base al valore millesimale degli immobili e per l’altra metà in proporzione all’altezza dei rispettivi piani dal suolo. Questo criterio si applica anche ai consumi elettrici e alla forza motrice necessaria al funzionamento dell’impianto.

Il consumo elettrico rientra nelle spese di funzionamento dell’ascensore

L’articolo 1124 del Codice civile parla espressamente delle spese necessarie per mantenere e sostituire scale e ascensori.

La norma stabilisce che tali costi devono essere sostenuti dai proprietari delle unità immobiliari alle quali l’impianto serve per il 50% in ragione del valore delle singole proprietà e per il restante 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Il testo della norma non menziona espressamente la bolletta elettrica. Ci si potrebbe quindi domandare se il costo dell’energia debba essere considerato una normale spesa di manutenzione oppure rappresenti una spesa collegata all’uso effettivo dell’ascensore.

La Cassazione ha chiarito il dubbio con l’ordinanza n. 20888 del 18 luglio 2023: anche alle spese di funzionamento dell’ascensore si applica il criterio dell’articolo 1124. Non si può invece ricorrere al diverso criterio dell’«uso differenziato» previsto dall’articolo 1123, secondo comma, del Codice civile. Secondo la Corte, infatti, l’articolo 1124 tiene già conto della maggiore intensità potenziale di utilizzo attraverso il parametro dell’altezza del piano.

Non occorre, quindi, stabilire quante volte ogni condomino e la sua famiglia (o chi lo va a trovare a casa) prende l’ascensore. Non conta neppure il numero delle persone che abitano nell’appartamento o che frequentano un ufficio: salvo una valida convenzione contraria, il riparto resta quello legale.

Come si calcola concretamente la spesa

La bolletta o, più precisamente, la parte della bolletta attribuibile al funzionamento dell’ascensore deve essere suddivisa in due quote uguali.

La prima metà viene ripartita secondo i millesimi di proprietà delle unità servite dall’impianto. La seconda metà viene distribuita in proporzione all’altezza dei piani: chi abita più in alto paga una quota maggiore perché può fare un uso potenzialmente più intenso dell’ascensore.

Quando sullo stesso piano si trovano più appartamenti, la quota attribuita a quel piano viene normalmente ripartita tra le diverse unità secondo i rispettivi valori millesimali.

Un esempio pratico

Immaginiamo un condominio composto da quattro appartamenti, ciascuno del valore di 250 millesimi, collocati rispettivamente al piano terra, al primo, al secondo e al terzo piano.

La spesa annuale per l’energia elettrica dell’ascensore è di 1.200 euro.

La prima metà, pari a 600 euro, viene divisa in base ai millesimi. Poiché gli appartamenti hanno lo stesso valore, ciascuno paga 150 euro.

La seconda metà, pari ad altri 600 euro, viene ripartita in proporzione all’altezza dei piani, utilizzando nell’esempio i coefficienti 0, 1, 2 e 3:

Si tratta naturalmente di un esempio semplificato. Nel caso concreto occorre utilizzare i millesimi e i coefficienti di altezza risultanti dalle tabelle condominiali correttamente predisposte.

Chi abita al piano terra deve pagare l’elettricità dell’ascensore?

Il proprietario o l’inquilino di un appartamento o di un locale al piano terra dell’edificio condominiale non è automaticamente esonerato.

Se l’ascensore è al servizio anche della sua unità immobiliare, egli deve partecipare almeno alla metà della spesa ripartita in base ai millesimi. Nella situazione più semplice, invece, la sua quota relativa all’altezza del piano sarà pari a zero, perché l’immobile si trova al livello del suolo.

In altre parole, chi si trova al piano terra non paga come chi abita all’ultimo piano, ma non è necessariamente escluso del tutto.

Il fatto che il condomino dichiari di non usare mai l’ascensore non è sufficiente. Bisogna considerare l’utilità oggettiva e potenziale dell’impianto. L’ascensore potrebbe infatti consentirgli di raggiungere un’autorimessa o una cantina collocata nel piano interrato, oppure un terrazzo o un lastrico solare comune o il tetto condominiale, ed anche locali o altri spazi comuni situati a un piano diverso.

La Cassazione, con la sentenza n. 31675 del 4 dicembre 2025, ha ribadito che anche i proprietari di negozi e locali terranei possono essere obbligati a partecipare alle spese dell’ascensore quando l’impianto consente loro di raggiungere parti comuni dell’edificio. La decisione riguardava la sostituzione di ascensori esistenti, ma conferma il principio generale secondo cui conta la possibilità oggettiva di servirsi dell’impianto, non la frequenza con cui esso viene effettivamente utilizzato.

Quando il piano terra può essere escluso

L’esclusione è possibile quando l’ascensore non serve oggettivamente l’unità immobiliare.

Può accadere, ad esempio, quando il negozio o l’appartamento appartiene a una parte del fabbricato completamente autonoma da quella ove si trova l’ascensore, oppure ha accesso esclusivamente dalla strada e non può raggiungere, tramite l’ascensore, alcuna parte comune. Lo stesso vale se la proprietà esclusiva è inserita in una scala o palazzina diversa, non servita da quell’impianto.

C’è, poi, la situazione particolare in cui il condòmino risulta espressamente esonerato da un titolo o da una valida convenzione condominiale.

Se il fabbricato dispone di più scale o di più impianti autonomi, entra in gioco il principio del cosiddetto condominio parziale: le spese relative all’impianto destinato a servire soltanto una parte dell’edificio devono essere sostenute dal gruppo di condomini che ne trae utilità.

Non è quindi corretto affermare in assoluto che tutti i proprietari del piano terra debbano sempre pagare. Occorre verificare se la loro unità sia realmente compresa tra quelle alle quali l’ascensore serve.

Anche i negozi con ingresso dalla strada devono contribuire?

Il semplice fatto che un negozio abbia un ingresso autonomo dalla strada non comporta automaticamente l’esonero dalla contribuzione delle spese relative all’ascensore, compresi i consumi di energia elettrica.

Bisogna verificare se il proprietario del locale abbia comunque la possibilità di utilizzare l’ascensore per accedere a terrazze, tetti, locali tecnici o altre parti comuni. In presenza di questa utilità potenziale, il negozio partecipa alla spesa, salvo che il regolamento contrattuale o un altro titolo dispongano espressamente il contrario.

L’esenzione può invece essere giustificata quando il locale sia strutturalmente e funzionalmente estraneo all’impianto e non abbia alcuna possibilità di utilizzarlo.

Si può dividere la bolletta in base al numero delle corse?

L’assemblea non può decidere a maggioranza di far pagare di più un condomino perché utilizza più spesso l’ascensore.

La Cassazione (ord. n. 20888/2023) ha dichiarato nulla la delibera che aveva imposto a un ufficio una maggiorazione forfettaria delle spese dell’ascensore, motivata dal maggior numero di persone che frequentavano l’immobile. Il criterio dell’articolo 1124 c.c. può essere modificato soltanto mediante una convenzione accettata da tutti i condomini all’unanimità.

Di conseguenza, nemmeno la presenza di chiavi elettroniche, tessere, gettoniere o altri sistemi in grado di contare le corse consente automaticamente di sostituire il criterio legale con quello del consumo individuale. Una simile modalità di ripartizione richiede una valida deroga convenzionale.

Il regolamento di condominio può prevedere un criterio diverso?

Le disposizioni degli articoli 1123 e 1124 in materia di ripartizione possono essere derogate da un regolamento condominiale di natura contrattuale, cioè accettato all’unanimità, anche mediante approvazione nei singoli titoli di acquisto. È quindi possibile stabilire, per esempio, che il piano terra sia totalmente esonerato oppure che l’elettricità dell’ascensore venga ripartita soltanto in base all’altezza dei piani.

Lo stesso effetto esonerativo potrebbe essere raggiunto con una deliberazione approvata con il consenso di tutti i condomini. Non basta una normale delibera adottata a maggioranza. La Cassazione ha precisato che una decisione maggioritaria destinata a modificare stabilmente il criterio legale è nulla. Se invece l’assemblea si limita ad applicare erroneamente il criterio a un singolo rendiconto, la delibera è normalmente annullabile e deve essere impugnata nei termini previsti dall’articolo 1137 del Codice civile, cioè entro 30 giorni dalla data della riunione, per i presenti, o dalla ricezione del verbale, per gli assenti.

Cosa succede se esiste un unico contatore condominiale

In alcuni edifici lo stesso contatore alimenta l’ascensore, l’illuminazione delle scale, il cancello elettrico e altri impianti comuni, come gli impianti di videosorveglianza.

In questo caso non è corretto applicare automaticamente la tabella ascensore all’intera bolletta. Occorre prima individuare, sulla base di contatori separati, sotto-contatori o criteri tecnici attendibili, la parte di consumo riferibile all’ascensore. Soltanto questa quota sarà poi ripartita secondo l’articolo 1124 o secondo l’eventuale diversa convenzione vigente nel condominio.

La distinzione è importante perché le altre componenti della bolletta potrebbero essere soggette a differenti criteri di riparto.

In sintesi

Le spese per l’energia elettrica e la forza motrice dell’ascensore seguono, in via ordinaria, il criterio dell’articolo 1124 del Codice civile:

• metà in base ai millesimi di proprietà;
• metà in proporzione all’altezza dei piani;
• soltanto tra i proprietari delle unità immobiliari alle quali l’impianto serve.

Chi abita al piano terra non è esonerato per il solo fatto di non usare abitualmente l’ascensore. Di regola non sostiene la quota collegata all’altezza, ma resta tenuto a pagare quella calcolata sui millesimi.

L’esclusione totale è possibile soltanto quando l’unità non sia oggettivamente servita dall’impianto oppure quando esista una chiara deroga contenuta in un titolo, in un regolamento contrattuale o in una convenzione approvata all’unanimità.