Si può fare ricorso al tribunale per la revoca dell’amministratore che, pur avendo preparato il bilancio, non l’ha sottoposto all’assemblea per l’approvazione?
Il bilancio è il documento contabile che rappresenta la situazione patrimoniale complessiva del condominio. La sua redazione è un obbligo inderogabile per l’amministratore, il quale è tenuto a sottoporlo annualmente all’adunanza, entro il termine di centottanta giorni dalla chiusura del precedente esercizio (solitamente corrispondente al 31 dicembre). Ciò premesso, con il presente articolo ci occuperemo di una questione particolare: vedremo cioè cosa succede se l’amministratore redige il rendiconto ma non convoca l’assemblea per la sua approvazione.
Praticamente, si tratta di comprendere se si possa procedere alla revoca dell’amministratore che, pur avendolo preparato e trasmesso ai condòmini, non abbia provveduto a convocare l’adunanza dei proprietari per la formale approvazione del bilancio. Sul punto la giurisprudenza ha espresso un interessante orientamento. Vediamo quale.
Che cos’è il rendiconto condominiale?
Il rendiconto (denominato anche consuntivo o bilancio) è il documento contabile che illustra la situazione patrimoniale del condominio; è composto di tre diversi prospetti:
- un registro di contabilità che deve evidenziare i vari movimenti di entrata e di uscita di cassa, in maniera analitica e in sequenza cronologica in rispetto del loro accadimento, in modo da poter consentire ai condòmini un’accurata verifica in ordine alla rispondenza delle entrate e delle uscite, rispettivamente con le quote incassate da ogni singolo condomino e con le spese pagate ai fornitori;
- un riepilogo finanziario che puntualizzi e riassumi il complesso di informazioni circa lo stato degli elementi dell’attivo e del passivo, tenendo conto anche delle gestioni pregresse, al fine di definire la consistenza patrimoniale del fabbricato e consentire il controllo della tenuta contabile, nel quale vanno quindi riportate le quote condominiali non ancora riscosse (crediti) e gli impegni di spesa non evasi (debiti);
- una relazione particolareggiata (nota esplicativa) che espone i tratti più salienti caratterizzanti la gestione contabile e le loro conseguenze, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Chi redige il rendiconto condominiale?
L’amministratore deve redigere il bilancio condominiale; si tratta di un obbligo fondamentale il cui inadempimento può costare la revoca dell’incarico.
In realtà, nulla vieta che l’amministratore possa farsi aiutare da una persona di fiducia, come ad esempio un commercialista: ciò che conta è che il documento finale rechi la sua firma.
Insomma: il rendiconto condominiale è una responsabilità esclusiva dell’amministratore.
Entro quanto tempo va redatto il rendiconto?
Il codice civile (art. 1130) stabilisce che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
L’unico termine previsto dalla legge è dunque quello di presentazione all’assemblea; ciò significa che il rendiconto può essere redatto anche diversi mesi dopo la chiusura dell’esercizio annuale, purché siano rispettati i centottanta giorni stabiliti dalla normativa.
Il regolamento condominiale può prevedere un termine diverso, anche inferiore.
Cosa succede se l’amministratore non fa approvare il bilancio?
L’amministratore che non convoca l’assemblea per l’approvazione del bilancio entro centottanta giorni dalla chiusura del precedente esercizio rischia di essere revocato dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino: l’inadempimento costituisce infatti una grave irregolarità che giustifica la rimozione decisa dal tribunale anziché dall’assemblea (art. 1129 cod. civ.).
La giurisprudenza (Trib. Lecco, decreto 21 luglio 2025) ha tuttavia precisato che il mero superamento del termine fissato dalla legge, se non ha comportato un effettivo pregiudizio per la compagine, non determina automaticamente l’accoglimento del ricorso proposto dai condòmini.
In buona sostanza, solo un ritardo significativo che impedisce ai proprietari di verificare la situazione patrimoniale dell’edificio, arrecando così un danno reale al condominio, può determinare la revoca giudiziale dell’incarico.
È invece pacifico che il superamento del termine minore previsto dal regolamento non costituisca una grave irregolarità che giustifichi la revoca giudiziale, se sono stati rispettati i centottanta giorni stabiliti dalla legge (Trib. Milano, n. 5007/2025; Trib. Pescara, 26 giugno 2025).
Amministratore redige il bilancio ma non convoca l’assemblea: cosa fare?
Può accadere che l’amministratore abbia redatto il rendiconto e che l’abbia anche trasmesso ai condòmini, senza però procedere alla regolare convocazione dell’assemblea per l’approvazione del documento.
Questa situazione determina ugualmente un inadempimento dell’amministratore, in quanto la legge (il già richiamato art. 1130 cod. civ.) impone che l’amministratore debba redigere il rendiconto annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. La mera redazione, dunque, non basta.
Ciononostante, la compilazione del rendiconto – o meglio, della sua bozza – potrebbe essere valutata dal giudice ai fini della verifica dell’effettiva gravità dell’inadempimento.
Secondo il Tribunale di Napoli (decreto 7-21 dicembre 2022), va esclusa la revoca giudiziale per mancata approvazione del bilancio nei termini se, alla data di presentazione del ricorso, i condòmini non potessero essere considerati all’oscuro delle condizioni economiche del condominio per aver ricevuto copia del rendiconto da parte dell’amministratore, sebbene l’assemblea non fosse stata tempestivamente convocata per l’approvazione del documento.
Insomma: l’amministratore che redige il bilancio ma che non convoca l’assemblea per farlo approvare può essere revocato giudizialmente se dal significativo ritardo deriva un pregiudizio per la compagine.
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Mariano Acquaviva
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