Un estraneo può partecipare all’assemblea condominiale?

L’estraneo può assistere come delegato di un condomino con delega scritta. In alcuni casi anche a titolo proprio: l’usufruttuario, il conduttore per le spese di riscaldamento. L’amministratore non può mai farlo.

L’assemblea condominiale si riunisce per decidere i lavori di rifacimento della facciata. Tra i presenti c’è un avvocato che non abita nel condominio: ha una delega scritta di due condomini impossibilitati a venire. C’è anche l’inquilino di uno degli appartamenti, che vuole dire la sua sulle spese di riscaldamento. Possono restare entrambi?

La risposta dipende da chi sono e a che titolo partecipano. Il diritto condominiale distingue nettamente tra chi partecipa come delegato di un condomino e chi ha un diritto autonomo di partecipazione riconosciuto dalla legge.

La domanda su se un estraneo possa partecipare all’assemblea condominiale non ha una risposta semplice: richiede di distinguere almeno quattro situazioni diverse, con regole e limiti specifici per ciascuna.

La partecipazione come delegato: chi può essere nominato?

L’art. 67, comma 1, delle disposizioni di attuazione del cod. civ. stabilisce che ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta. La norma non pone alcun limite soggettivo: il delegato può essere un altro condomino oppure una persona del tutto estranea al condominio.

Il Tribunale di Messina (n. 783/2020) ha chiarito che la delega può essere validamente conferita sia a un condomino sia a un soggetto estraneo, e non sono previsti limiti per il numero di condomini che possono farsi rappresentare dalla stessa persona — salvo il limite quantitativo nei condomini grandi, di cui si dirà.

Il Tribunale di Pescara (n. 1346/2023) ha confermato che, in mancanza di espressi divieti nel regolamento condominiale, chiunque può rappresentare un condomino in assemblea, anche una persona estranea alla compagine condominiale.

La delega deve essere scritta: un requisito formale inderogabile

Dopo la riforma introdotta dalla legge n. 220/2012, la delega deve essere necessariamente scritta a pena di nullità. Una delega verbale — anche se il condomino la conferma di persona — non produce effetti.

La conseguenza pratica è rilevante: se la delega è nulla per difetto di forma, il condomino delegante non può essere computato tra i presenti. Questo può incidere sul calcolo dei quorum necessari per la valida costituzione dell’assemblea e per l’approvazione delle delibere.

Sul tema della legittimazione a contestare i vizi della delega, la giurisprudenza è chiara: solo il condomino delegante può far valere i vizi della propria delega. Gli altri condomini non hanno il diritto di sollevare contestazioni sulla delega altrui (Cass. civ., sez. 2, n. 22958 del 22 luglio 2022; Trib. Imperia, n. 241/2025).

Il limite quantitativo nelle assemblee numerose

Nei condomini composti da più di venti condomini, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Questo limite è inderogabile ai sensi dell’art. 72 delle disposizioni di attuazione del cod. civ.: il regolamento condominiale non può escluderlo, nemmeno con il consenso unanime.

Il limite si applica a qualsiasi delegato — condomino o estraneo — e serve a evitare che una sola persona controlli l’assemblea raccogliendo un numero eccessivo di deleghe.

Il regolamento può limitare ma non sopprimere il diritto alla delega

Il regolamento condominiale può disciplinare l’esercizio del diritto alla rappresentanza — richiedendo la forma scritta, limitando il numero di deleghe conferibili a un soggetto, o prevedendo requisiti soggettivi per il delegato — ma non può sopprimere il diritto o renderlo di fatto impossibile.

Una clausola regolamentare che richiedeva requisiti soggettivi specifici per il delegato è stata applicata dal Tribunale di Messina per annullare una delibera approvata con la partecipazione di un delegato privo di quei requisiti. Al contrario, la Corte d’Appello di Ancona (n. 252/2017) ha confermato che una clausola che richiede la forma scritta della delega è legittima, perché non incide sul diritto di partecipazione ma solo sulle modalità del suo esercizio.

Il divieto assoluto per l’amministratore

Una regola inderogabile: l’art. 67, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del cod. civ. vieta espressamente di conferire deleghe all’amministratore per la partecipazione a qualunque assemblea. Qualsiasi delega conferita all’amministratore è priva di effetti, indipendentemente dal consenso dei condomini.

Chi ha un diritto autonomo di partecipazione: l’usufruttuario

L’art. 67 delle disposizioni di attuazione del cod. civ. riconosce all’usufruttuario un diritto autonomo di partecipazione e voto nelle materie che riguardano l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Per le deliberazioni di maggior rilievo — come le opere straordinarie — il diritto di voto spetta invece al nudo proprietario.

In entrambi i casi, l’avviso di convocazione deve essere inviato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.

Chi ha un diritto autonomo di partecipazione: l’inquilino

L’art. 10 della legge n. 392/1978 attribuisce al conduttore — l’inquilino — il diritto di voto nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria. Non si tratta di una delega: è un diritto proprio, riconosciuto direttamente dalla legge.

La questione più dibattuta riguarda chi deve convocare il conduttore. L’orientamento tradizionale — sostenuto dal Tribunale di Roma, n. 10094/2019 — riteneva che l’obbligo di avvisare il conduttore spettasse al condomino proprietario, non all’amministratore. La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 1311 del 7 maggio 2025, ha adottato un orientamento diverso e più esteso: poiché la legge n. 220/2012 fa riferimento agli “aventi diritto” (e non più ai soli “condomini”), e poiché l’amministratore è tenuto a curare il registro di anagrafe condominiale che include i titolari di diritti personali di godimento, è l’amministratore ad avere l’obbligo di convocare il conduttore quando all’ordine del giorno vi siano materie su cui questi ha diritto di voto. La mancata convocazione in questi casi determina l’irregolare costituzione dell’assemblea e l’annullabilità delle delibere.

Il custode giudiziario: solo su autorizzazione del giudice

Il custode giudiziario di un immobile pignorato — nominato nell’ambito di una procedura esecutiva — non ha di per sé il diritto di partecipare alle assemblee condominiali. La Cassazione (ord. n. 29070/2023, richiamata da Cass. n. 22105/2025) ha chiarito che la partecipazione è possibile solo se il giudice dell’esecuzione lo ha espressamente previsto nel provvedimento di nomina o in un successivo provvedimento specifico.