Manovra 2027, bonus casa e affitti: le nuove aliquote

La Legge di Bilancio punta a evitare il taglio delle detrazioni per le ristrutturazioni e introduce una forte riduzione della cedolare secca per i contratti a canone concordato. Da chiarire il futuro di Ecobonus e Sismabonus, mentre per i negozi torna l’ipotesi di una tassazione agevolata sugli affitti.

Il mercato immobiliare entra tra i destinatari delle misure della Legge di Bilancio 2027. Con il via libera del Consiglio dei ministri al disegno di legge, che secondo quanto comunicato dal Governo prevede interventi per circa 26 miliardi di euro, cominciano a delinearsi le novità fiscali destinate a incidere sulle scelte di proprietari, investitori e operatori del settore. Il pacchetto annunciato interviene su due fronti particolarmente sensibili: da una parte gli incentivi per il recupero e la riqualificazione degli immobili, dall’altra la tassazione dei redditi da locazione, con l’obiettivo dichiarato di ampliare l’offerta abitativa e rendere più conveniente l’affitto, soprattutto per i giovani. La manovra, tuttavia, è ancora nella fase iniziale del proprio iter e diverse disposizioni dovranno essere verificate nel dettaglio. Come sottolinea Ivan Meo di Immobiliare.it, il testo approvato dal Consiglio dei ministri rappresenta soltanto il primo passaggio di un percorso parlamentare che potrebbe modificare anche in misura significativa le misure annunciate.

Bonus ristrutturazioni, il Governo vuole congelare il taglio delle detrazioni

La prima novità riguarda il bonus ristrutturazioni e la volontà di mantenere anche nel 2027 le aliquote fiscali attualmente previste, evitando la riduzione già stabilita dalla normativa vigente. La proposta del Governo punta a confermare la detrazione del 50% per le spese sostenute per interventi sull’abitazione principale, quando ricorrono le condizioni richieste dalla legge, e quella del 36% per i lavori effettuati sugli altri immobili. Verrebbe inoltre prorogato il bonus mobili, con un limite massimo di spesa agevolabile pari a 5.000 euro. Si tratterebbe, in sostanza, di una conferma delle condizioni fiscali riconosciute per il 2026, che consentirebbe a proprietari e contribuenti di programmare gli interventi senza dover fare i conti con il ridimensionamento delle agevolazioni previsto dal prossimo anno.

Senza un nuovo intervento legislativo, infatti, dal 2027 le detrazioni scenderebbero dal 50% al 36% per le abitazioni principali e dal 36% al 30% per gli altri immobili. Una riduzione che avrebbe un impatto sulle decisioni di spesa delle famiglie e sulla convenienza economica di molti interventi edilizi, soprattutto in una fase in cui il costo dei lavori e dei materiali continua a rappresentare una variabile rilevante nella pianificazione degli investimenti immobiliari. La proroga annunciata dal Governo punta dunque a mantenere più favorevole il quadro fiscale, almeno per un altro anno, evitando che il passaggio al 2027 determini un ulteriore ridimensionamento degli incentivi. La conferma delle aliquote, tuttavia, non significa automaticamente una revisione delle altre regole di accesso ai bonus: resterebbero applicabili le condizioni previste dalla disciplina vigente, compresi i requisiti per beneficiare delle detrazioni e i meccanismi di ripartizione del beneficio fiscale.

Ecobonus e Sismabonus, resta il nodo della proroga

Il quadro è meno definito quando si passa dagli interventi di recupero edilizio a quelli di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico. Il punto interrogativo riguarda l’eventuale estensione della proroga anche all’Ecobonus e al Sismabonus, due strumenti che nel 2026 riconoscono detrazioni del 50% e del 36%, in funzione delle caratteristiche degli immobili e degli interventi realizzati. Anche per queste agevolazioni la normativa vigente prevede una riduzione delle aliquote nel 2027, rispettivamente al 36% e al 30%. L’annuncio del Governo, però, fa riferimento alla conferma delle attuali percentuali per le ristrutturazioni edilizie senza richiamare in modo esplicito gli altri incentivi.

La distinzione non è secondaria. Se la proroga riguardasse soltanto il bonus ristrutturazioni, gli interventi di riqualificazione energetica e quelli finalizzati alla sicurezza strutturale degli edifici potrebbero comunque subire il taglio delle aliquote già previsto. Per proprietari, condomìni e imprese del comparto edilizio, la differenza avrebbe conseguenze concrete nella valutazione dei costi e nella programmazione dei lavori. Rimane inoltre da chiarire se un’eventuale estensione coinvolgerà anche il Sismabonus acquisti, che interessa chi compra immobili ricostruiti o sottoposti a interventi di riduzione del rischio sismico da parte di imprese. Per ora, quindi, non è possibile considerare acquisita la conferma delle condizioni fiscali attuali per l’intero sistema dei bonus edilizi. Sarà il testo articolato della Legge di Bilancio a stabilire se il mantenimento delle aliquote sarà esteso anche a Ecobonus e Sismabonus o se resterà circoscritto alle ristrutturazioni.

Cedolare secca al 5% e all’1%, la manovra punta sugli affitti ai giovani

La seconda grande direttrice dell’intervento riguarda il mercato delle locazioni abitative. Il Governo ha annunciato una revisione della cedolare secca per i contratti a canone concordato, con l’introduzione di aliquote più basse rispetto a quelle attualmente applicate. Oggi, in presenza dei requisiti previsti dalla normativa, i proprietari che scelgono questo regime fiscale per i contratti disciplinati dalla legge n. 431 del 1998 possono beneficiare di un’imposta sostitutiva del 10%, in alternativa alla tassazione ordinaria Irpef sui redditi da locazione. La proposta contenuta nella manovra punta a dimezzare ulteriormente il prelievo, portando l’aliquota al 5% per i contratti a canone concordato.

La misura prevede inoltre un’aliquota ancora più contenuta, pari all’1%, per i contratti concordati stipulati con inquilini che non abbiano superato i 35 anni di età. È uno degli interventi più incisivi tra quelli annunciati per il comparto immobiliare e punta a rendere fiscalmente più conveniente la locazione a condizioni concordate, con un’attenzione specifica alla domanda abitativa delle fasce più giovani della popolazione. L’intenzione è agire sull’offerta, incentivando i proprietari a mettere a disposizione gli immobili attraverso formule contrattuali che prevedono canoni definiti sulla base degli accordi territoriali. La riduzione dell’imposta potrebbe aumentare il rendimento netto degli affitti e rendere più appetibile questa soluzione rispetto alla locazione a canone libero. Resta però da capire quali saranno le condizioni applicative della nuova aliquota dell’1%, quali requisiti dovranno rispettare i contratti e come verrà verificata l’età degli inquilini ai fini dell’agevolazione. Sono aspetti che dovranno trovare una definizione puntuale nel testo definitivo.

L’efficacia della misura dipenderà, inoltre, dalla capacità di tradurre il vantaggio fiscale in una maggiore disponibilità di abitazioni sul mercato. Una tassazione più bassa può rappresentare un incentivo per i proprietari, ma non è detto che si traduca automaticamente in un aumento degli immobili offerti in locazione o in una riduzione dei canoni. Molto dipenderà dalle condizioni dei singoli mercati locali, dalla disponibilità di alloggi e dal rapporto tra domanda e offerta. La scelta di riservare un trattamento particolarmente favorevole ai contratti con inquilini under 36 segnala comunque la volontà di intervenire su una delle fasce più esposte alle difficoltà di accesso alla casa, soprattutto nelle città caratterizzate da canoni elevati e da una forte pressione della domanda.

Affitti commerciali, torna la cedolare secca per negozi e locali

Tra le novità annunciate compare anche l’estensione della cedolare secca agli immobili commerciali. L’obiettivo è introdurre un regime di tassazione sostitutiva sui redditi derivanti dalla locazione di locali destinati ad attività economiche, offrendo ai proprietari di negozi, botteghe e altri spazi commerciali la possibilità di beneficiare di un trattamento fiscale potenzialmente più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria Irpef e alle relative addizionali. La misura potrebbe incidere sulle scelte dei proprietari che oggi valutano la convenienza economica di mantenere un immobile sfitto, concederlo in locazione o rivedere le condizioni contrattuali.

Non si tratterebbe, peraltro, di un’assoluta novità nel panorama fiscale italiano. Una forma di cedolare secca per gli immobili commerciali era già stata introdotta nel 2019, con un’aliquota del 21% per i contratti stipulati nel corso di quell’anno e relativi a immobili classificati catastalmente nella categoria C/1, con superficie non superiore a 600 metri quadrati. Si trattava però di un’agevolazione temporanea, che non è stata successivamente prorogata in via generalizzata. L’annuncio contenuto nella nuova manovra riapre quindi la prospettiva di un regime fiscale agevolato per i proprietari di immobili destinati alle attività economiche, in un contesto in cui il tema dei locali commerciali sfitti e della sostenibilità dei canoni continua a interessare molte città italiane.

Anche in questo caso, tuttavia, saranno le disposizioni definitive a chiarire la portata dell’intervento. Dovranno essere definiti l’aliquota applicabile, le categorie catastali ammesse, gli eventuali limiti dimensionali e le condizioni contrattuali necessarie per accedere al regime. Sono dettagli tutt’altro che marginali, perché determineranno quali immobili potranno beneficiare concretamente della misura e quanto sarà ampio il perimetro della nuova agevolazione. Per il mercato commerciale, la possibilità di ridurre il carico fiscale sui canoni potrebbe rappresentare un incentivo a rimettere in circolazione spazi oggi non utilizzati, ma l’effetto dipenderà anche dalla domanda delle imprese e dalla capacità dei proprietari di proporre condizioni economicamente sostenibili.

Manovra 2027, il testo può ancora cambiare: decisivo l’iter parlamentare

Per proprietari, investitori e operatori immobiliari, il quadro che emerge dalla prima presentazione della manovra è quindi quello di un intervento che punta a sostenere sia la riqualificazione del patrimonio esistente sia il mercato delle locazioni. La conferma delle aliquote per le ristrutturazioni eviterebbe il ridimensionamento degli incentivi già previsto per il 2027, mentre la revisione della cedolare secca introdurrebbe un trattamento fiscale particolarmente favorevole per i contratti a canone concordato, con un’attenzione specifica agli inquilini più giovani. A questi interventi si aggiunge la prospettiva di estendere la tassazione sostitutiva anche agli affitti commerciali. Restano però aperti alcuni interrogativi, soprattutto sulla sorte di Ecobonus e Sismabonus e sulle condizioni concrete per applicare le nuove aliquote.

Come ricorda Ivan Meo di Immobiliare.it, l’approvazione del disegno di legge da parte del Consiglio dei ministri costituisce soltanto il primo passaggio del procedimento che porterà alla definizione della manovra economica per il prossimo anno. Il testo dovrà affrontare l’esame dell’articolato, le audizioni, il confronto sulle coperture finanziarie e la presentazione degli emendamenti. Sarà proprio durante la fase parlamentare che le misure annunciate potranno essere precisate, modificate o eventualmente ridimensionate. Per il settore immobiliare, dunque, la direzione politica sembra delineata, ma le decisioni operative dovranno attendere la versione definitiva della Legge di Bilancio 2027.