L’art. 2923, comma 3, cod. civ. prevede che il contratto di locazione con canone inferiore di oltre un terzo al valore di mercato non sia opponibile all’aggiudicatario in sede di esecuzione forzata: il conduttore deve lasciare l’immobile e perde anche l’indennità di avviamento commerciale. La prova spetta a chi eccepisce l’inopponibilità.
Immagina questa situazione: un debitore, sapendo che il proprio immobile sarà pignorato e venduto all’asta, affitta quell’immobile a un amico o a un familiare per un canone ridicolmente basso — diciamo 100 euro al mese per un appartamento che ne vale 800. Il contratto ha data certa, è registrato, sembra tutto in regola. Chi acquista l’immobile all’asta si trova davanti a un conduttore che non se ne vuole andare e rivendica il diritto di rimanere per tutta la durata del contratto.
A questo punto sorge spontanea una domanda: il contratto di affitto con canone troppo basso vale contro chi compra all’asta? La risposta è no, quando il canone è inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo di mercato. L’art. 2923, comma 3, cod. civ. prevede in questo caso l’inopponibilità della locazione all’acquirente, indipendentemente da qualsiasi altra condizione — data certa, registrazione, durata. È la regola sul cosiddetto canone vile, uno strumento pensato per contrastare i comportamenti fraudolenti del debitore esecutato.
Il principio generale: la locazione segue l’immobile
Il punto di partenza è l’
art. 1599 cod. civ., che esprime il principio latino emptio non tollit locatum — la vendita non estingue la locazione. Chi compra un immobile locato deve rispettare il contratto di affitto in corso, subentrando nella posizione del locatore.
Questo principio vale anche in caso di vendita forzata, ma l’art. 2923 cod. civ. introduce deroghe significative per tutelare i creditori e l’aggiudicatario dall’essere vincolati a contratti di comodo stipulati dal debitore prima del pignoramento.
Le regole di base dell’art. 2923 sono queste. Le locazioni con data certa anteriore al pignoramento sono opponibili all’acquirente. Le locazioni ultranovennali non trascritte prima del pignoramento sono opponibili solo nei limiti di un novennio. Le locazioni prive di data certa, ma con detenzione del conduttore anteriore al pignoramento, sono opponibili solo per la durata prevista per i contratti a tempo indeterminato.
Ma il terzo comma introduce un’eccezione assoluta che supera tutte le altre.
La regola del canone vile: quando il contratto cade
L’art. 2923, comma 3, cod. civ. stabilisce che “in ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.”
La formula “in ogni caso” è decisiva. Non importa che il contratto abbia data certa. Non importa che sia stato regolarmente registrato. Non importa che la detenzione del conduttore sia anteriore al pignoramento. Se il canone pattuito è inferiore di oltre un terzo al valore di mercato, il contratto è inopponibile all’aggiudicatario.
La ragione è evidente: si tratta di una misura antifrode. Il debitore che sa di essere espropriato potrebbe stipulare una locazione a canone irrisorio — con un soggetto di fiducia — per svalutare l’immobile agli occhi dei potenziali acquirenti e ostacolare la vendita forzata. L’art. 2923, comma 3, neutralizza questa manovra.
Come si stabilisce il “giusto prezzo”: il ruolo del CTU
Il punto più delicato dell’applicazione di questa norma è determinare quale sia il “giusto prezzo” — cioè il valore di mercato della locazione — e verificare se il canone pattuito sia inferiore di oltre un terzo.
Il confronto deve essere effettuato con riferimento al momento della stipula del contratto
, non alla data del pignoramento o dell’asta. Una perizia che utilizzi parametri di mercato successivi alla stipula del contratto non è attendibile per questa valutazione, come ha precisato il Tribunale di Latina, sentenza n. 1237/2025.
Per la determinazione del valore di mercato, il giudice nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) che applica il metodo comparativo: analizza i canoni di locazione di immobili con caratteristiche simili per destinazione, posizione e consistenza. Possono essere utilizzati come riferimento i valori del borsino immobiliare locale o le tabelle dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
Un esempio pratico aiuta a capire la soglia. Se il CTU stima un canone mensile giusto di 900 euro, la soglia di un terzo è 300 euro. Qualsiasi canone fino a 600 euro (900 – 300) è congruo. Un canone di 599 euro è già potenzialmente vile. Un canone di 100 euro lo è con certezza.
Il Tribunale di Campobasso, sentenza n. 921/2025, ha dichiarato inefficace un contratto di affitto di fondi rustici con canone annuo di 1.936 euro, quando il CTU aveva stimato il valore giusto in 6.615 euro annui. Il Tribunale di Latina, sentenza n. 1237/2025, ha dichiarato inopponibile un contratto con canone di 600 euro annui su terreni agricoli per i quali il CTU aveva stimato un canone congruo minimo di 1.884 euro.
Chi deve provare il canone vile
L’onere della prova spetta a chi eccepisce l’inopponibilità — tipicamente l’aggiudicatario che vuole liberarsi del conduttore. Deve dimostrare che il canone pattuito è inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo di mercato al momento della stipula.
Nella pratica, questo significa che l’aggiudicatario deve depositare istanza al giudice dell’esecuzione, chiedere la nomina di un CTU e attendere la perizia prima di ottenere l’ordine di liberazione.
Le conseguenze: cosa succede al conduttore
Quando il canone vile viene accertato, le conseguenze per il conduttore sono radicali.
Il contratto di locazione è dichiarato inopponibile all’aggiudicatario, che può ottenere l’ordine di liberazione dell’immobile direttamente dal giudice dell’esecuzione, senza dover avviare un separato giudizio ordinario per ottenere un titolo esecutivo. Il conduttore viene condannato al rilascio.
Le conseguenze si estendono anche ai diritti accessori. Il conduttore di un immobile ad uso commerciale — negozio, ufficio, laboratorio — non può pretendere il pagamento dell’
indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, normalmente dovuta quando un contratto di locazione commerciale non viene rinnovato. Il contratto inopponibile non genera diritti nei confronti di chi non è tenuto a rispettarlo. Lo ha chiarito la giurisprudenza citata dal Tribunale di Roma, sentenza n. 1367/2025.
Il canone vile fuori dall’esecuzione forzata
Una precisazione importante: la regola dell’art. 2923, comma 3, cod. civ. è una norma speciale applicabile esclusivamente nel contesto delle esecuzioni forzate. Non è un principio generale sulla congruità del canone.
Al di fuori del processo esecutivo, le parti sono libere di determinare il canone che preferiscono. Un canone basso rispetto ai valori di mercato non rende invalido il contratto di locazione, a meno che non sia così irrisorio da escludere l’esistenza stessa di un corrispettivo — configurando di fatto una concessione gratuita mascherata da locazione. Il
Tribunale di Roma, sentenza n. 10845 del 20 giugno 2024, ha confermato che solo un canone “irrisorio o puramente simbolico” al punto da negare la natura onerosa del rapporto può incidere sulla validità del contratto al di fuori del contesto esecutivo.
Il campo di applicazione: anche i contratti agrari
La disciplina del canone vile si applica a tutte le tipologie di locazione soggette all’art. 2923 cod. civ. — inclusi i contratti agrari, come confermato dalla sentenza del Tribunale di Campobasso n. 921/2025. La ratio antifrode è la stessa indipendentemente dalla natura dell’immobile: impedire che il debitore esecutato svuoti di valore il proprio patrimonio attraverso locazioni a condizioni fuori mercato.
Le implicazioni pratiche per chi compra all’asta
Per chi partecipa a un’asta giudiziaria e si trova davanti a un immobile occupato da un conduttore con contratto registrato, la regola del canone vile è uno strumento di tutela concreto e azionabile.
Prima di partecipare all’asta, è utile verificare — se possibile attraverso la documentazione allegata alla perizia del tribunale — le condizioni della locazione in essere e il canone pattuito. Se il canone appare sensibilmente inferiore ai valori di mercato della zona, potrebbe configurarsi l’ipotesi del canone vile.
Dopo l’aggiudicazione, l’aggiudicatario può presentare istanza al giudice dell’esecuzione chiedendo la verifica del canone e, in caso di accertamento della viltà, l’ordine di liberazione. Non è necessario instaurare un giudizio separato.
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