Negli ultimi mesi, il mercato immobiliare di Hong Kong ha mostrato una netta divergenza: le vendite di nuove costruzioni sono aumentate vertiginosamente, mentre il mercato secondario (la rivendita di immobili usati) si è ripreso solo modestamente.
Secondo gli analisti, il contrasto tra questi due segmenti non è casuale ed è destinato a persistere.
Il motivo principale è che i costruttori stanno drasticamente abbassando i prezzi delle nuove case per smaltire le scorte prima che i tassi di interesse aumentino nei prossimi mesi. Questo rende le nuove case più accessibili agli acquirenti e distoglie l’attenzione dal mercato immobiliare esistente.
Secondo i dati di Centaline Property, le vendite di nuove abitazioni hanno registrato una forte ripresa dopo il calo di luglio, aumentando di oltre il 95% a circa 1.500 unità a settembre. Il valore totale di queste transazioni è cresciuto del 31,8%, raggiungendo i 20,88 miliardi di dollari di Hong Kong, equivalenti a circa 69,3 trilioni di dong vietnamiti.
Le vendite di nuove case a Hong Kong ( Cina ) hanno registrato una forte ripresa (Immagine illustrativa: CV)
Al contrario, il mercato secondario è rimasto stagnante. A settembre sono state vendute poco più di 3.000 case esistenti, 337 in meno rispetto a luglio. Anche il valore delle transazioni è diminuito di 2,31 miliardi di dollari di Hong Kong (circa 7.700 miliardi di dong vietnamiti), attestandosi a 24,76 miliardi di dollari di Hong Kong (circa 82.200 miliardi di dong vietnamiti).
Derek Chan Hoi-chiu, responsabile della ricerca presso Ricacorp Properties, ha affermato che il mercato primario (nuove case vendute direttamente dai costruttori) ha una performance nettamente superiore al mercato secondario perché i nuovi progetti attraggono acquirenti con prezzi più bassi, mentre i proprietari di case nel mercato secondario mantengono i prezzi richiesti.
“Negli ultimi due o tre mesi, i costruttori hanno fissato i prezzi dei nuovi progetti a livelli pari o addirittura inferiori al valore di mercato”, ha affermato. “Aggiungendo termini di pagamento flessibili e incentivi sui mutui, ciò ha sottratto in modo significativo potere d’acquisto al mercato secondario.”
La prima fase di The Sterling, un nuovo progetto a Cheung Sha Wan sviluppato da China Resources Land, è un esempio della recente ondata di riduzioni di prezzo. Il primo lotto di 102 unità è stato messo in vendita a metà agosto a un prezzo medio di soli 17.880 HK$ al piede quadrato (circa 192.500 HK$ al metro quadrato, o circa 639 milioni di VND al metro quadrato) e tutte sono state vendute il giorno dell’inaugurazione di ciascuna fase.
Non è difficile capire perché gli acquirenti siano interessati. Secondo gli agenti immobiliari, questo prezzo al metro quadro è paragonabile al prezzo delle case vendute di recente in quattro quartieri vicini, tutte con più di 20 anni di età.
Queste quattro aree, Liberté, The Pacifica, Banyan Garden e Aqua Marine, sono collettivamente note come i “Quattro Piccoli Draghi”. Secondo gli agenti immobiliari, il prezzo medio di transazione in queste zone varia da 16.600 a 17.400 dollari di Hong Kong al piede quadrato.
Un investitore di nome Chan ha dichiarato di aver inizialmente cercato immobili sottovalutati nella zona dei “Big Four”, ma di aver poi deciso di partecipare alla lotteria per acquistare una casa a The Sterling.
“Il prezzo delle case nuove è paragonabile a quello delle case più vecchie, ma i nuovi progetti sono più recenti di 20 anni e offrono un maggiore potenziale di investimento”, ha affermato.
Anson Tsang, direttore associato senior di Hong Kong Property Services, ha affermato che il lancio di The Sterling ha causato un calo del 20% delle visite agli immobili nei progetti più vecchi nelle vicinanze.
“I Quattro Piccoli Draghi hanno registrato solo 12 e 13 transazioni rispettivamente ad agosto e settembre, un calo drastico di oltre il 60% rispetto al picco annuale di 36 transazioni registrato a gennaio”, ha affermato Tsang.
State Residence, un altro nuovo progetto a North Point sviluppato da Chow Tai Fook, offre anch’esso sconti significativi. A metà settembre, il primo lotto di 50 unità è stato messo in vendita a poco più di 20.600 dollari di Hong Kong al metro quadro.
Secondo gli agenti immobiliari, questo prezzo è inferiore del 15% rispetto al prezzo medio di altri nuovi progetti e case più vecchie nella zona, e fino al 40% inferiore rispetto ad alcune unità invendute in nuovi progetti nelle vicinanze.
Il complesso residenziale State Residence dispone di un totale di 194 unità abitative, di cui 189 sono state vendute entro 13 giorni dalla messa in vendita.
Chris Wong, CEO di Century 21 Sunrise, ha affermato che il lancio di State Residence ha causato un calo del 25% delle transazioni sul mercato secondario nella zona di North Point.
Un acquirente, di cognome Ng, ha dichiarato di aver visitato a settembre diverse case in progetti relativamente nuovi nella zona, come Diva a Tin Hau e Fleur Pavillia a North Point, ma di aver poi abbandonato quei progetti per fare domanda di acquisto a State Residence non appena il progetto è stato messo in vendita.
“I venditori sul mercato secondario propongono prezzi elevati e si ostinano a non abbassarli, consentendo solo una trattativa dell’1-2%. Preferirei investire in un nuovo progetto”, ha affermato.
Una storia simile si è verificata con la prima fase di The Atlas, il nuovo progetto residenziale di Yuexiu Property a Yau Tong. Le prime 128 unità sono state offerte a soli 13.988 dollari di Hong Kong al piede quadrato, il prezzo più basso per un nuovo progetto nel centro di Kowloon in un decennio.
Norey Tsang, Senior Regional Business Manager di Midland Realty, ha osservato che gli appartamenti con una camera da letto sul mercato secondario nei Nuovi Territori hanno attualmente un prezzo compreso tra 3 e 4 milioni di dollari di Hong Kong (circa 10-13,3 miliardi di dong vietnamiti), paragonabile ai prezzi di The Atlas.
Pertanto, secondo la signora Tsang, molti acquirenti che cercavano piccoli appartamenti sul mercato secondario hanno deciso di partecipare alla lotteria per acquistare case nella prima fase di The Atlas.
Il signor Chan di Ricacorp Properties prevede che gli sviluppatori continueranno a lanciare progetti a prezzi di mercato o addirittura inferiori, impiegando al contempo strategie di incentivazione per attrarre acquirenti, concentrandosi sulla riduzione dell’offerta. “Pertanto, il mercato secondario continuerà a essere sotto pressione”, ha affermato.
Il signor Chan ha aggiunto che è improbabile che il divario tra i due mercati si riduca nel breve termine. Secondo lui, la tendenza di un mercato primario forte e di un mercato secondario debole continuerà per tutto il mese di ottobre.
“Nel medio e lungo termine, la situazione dipende dal livello delle scorte. Il divario si ridurrà solo quando le nuove case a prezzi più bassi verranno gradualmente assorbite dal mercato, o quando i proprietari di immobili sul mercato secondario abbasseranno ulteriormente i prezzi”, ha spiegato.
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