quando è davvero un affare e quando no

In questo articolo scopriremo quando una casa all’asta a prezzo molto basso è davvero un affare, e quando invece non lo è.

Quando una casa all’asta ha un prezzo molto basso, una domanda che bisognerebbe porsi è: perchè costa così poco? Un immobile ad un prezzo così basso, potrebbe nascondere al suo interno insidie quali inquilini che occupano l’appartamento, abusi edilizi, spese condominiali, diritti opponibili e molto altro ancora.

Tra i potenziali pericoli di una casa all’asta, vi rientra infatti anche un prezzo troppo basso. Gli acquirenti tendenzialmente meno esperti potrebbero lasciarsi trarre in inganno da quella che sembrerebbe essere un’occasione di investimento più che vantaggiosa. In realtà, alcune volte, un prezzo così basso potrebbe rivelarsi troppo bello per essere vero.

Immobile all’asta a basso prezzo: la questione “ribassi”

Un immobile all’asta ad un prezzo così basso, può celare diverse motivazioni al suo interno. Una di queste riguarda i ribassi avvenuti in precedenza. Si parla infatti di ribasso di un immobile messo in vendita all’asta quando, dopo che il primo tentativo di vendita è andato deserto (dunque senza offerte), lo stesso immobile viene proposto ad un prezzo più basso.

In caso di prima asta deserta, il Giudice incaricato può ridurre il prezzo base d’asta fino ad una percentuale pari al 25%. Per quanto riguarda invece i tentativi successivi, i quali possono arrivare fino ad un massimo di quattro, la percentuale resta invariata. Ciò è regolato dall’art. 591 del c.p.c.

I motivi di un immobile costantemente ribassato potrebbero essere riconducibili a loro volta alla scarsa appetibilità del bene messo in vendita, o ad un segmento di mercato in crisi. Benchè i punti appena citati non siano delle ragioni per le quali non conviene acquistare quell’immobile, sono comunque degli aspetti di cui tenere conto. I campanelli d’allarme da osservare non sono affatto terminati qui.

Attenzione agli abusi edilizi

La tematica relativa agli abusi edilizi, è certamente un altro tema scottante. Questi ultimi possono infatti essere di varie tipologie, ma quelli decisamente più preoccupanti sono i cosiddetti abusi edilizi non sanabili. Questo, per via dell’assenza del doppio requisito di conformità, corrispondente a sua volta all’art. 36 del Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/2001.

Questa tipologia può subentrare al fronte di opere realizzate in aree con dei vincoli. Nello specifico, Opere realizzate in zone sottoposte a vincolo paesaggistico, ambientale, idrogeologico o su beni culturali senza le autorizzazioni o in contrasto con esse. Vengono inclusi all’interno di questa categoria anche tutte quelle opere realizzate sopra terreni non edificabili.

Le conseguenze di quanto appena scritto possono essere molteplici, e possono variare a seconda della gravità della situazione. Nei casi più gravi in assoluto, l’autorità competente può ingiungere il ripristino dello stato dei luoghi a spese del proprietario tramite un ordine di demolizione.

In alternativa, si possono applicare delle sanzioni amministrative con tanto di conseguenze penali previste dalla legge. Tramite la fiscalizzazione si può “ovviare” alla demolizione sostituendola con una sanzione pecuniaria, la quale non equivale ad una vera e propria sanatoria di regolarità commerciale. Un immobile messo all’asta a basso prezzo, può contenere anche le insidie di cui sopra.

Le spese condominiali di un immobile

Tra le possibili insidie di un immobile a basso costo, vi rientrano senza ombra di dubbio le spese condominiali. Infatti, l’aggiudicatario di un immobile messo in vendita all’asta è obbligato a pagare tutte le spese legate alla gestione e all’amministrazione del condominio. Ciò, riguarderà tuttavia “soltanto” gli insoluti relativi all’anno in corso e a quello precedente al decreto di trasferimento.

Ci sono tuttavia delle regole che bisogna rispettare. Le spese ordinarie sono infatti a carico del nuovo proprietario soltanto nel momento in cui il proprietario appena subentrato agisce solidalmente nei confronti del debitore. Le spese straordinarie restano invece a carico di chi era proprietario alla data della delibera assembleare.

Il carico esclusivo appartiene al proprietario precedente soltanto nel caso in cui gli arretrati accumulati risalgono a oltre 2 anni precedenti. Il custode giudiziario risulta essere totalmente assente, mentre il debitore risponde fino al decreto di trasferimento. Da acquirente, non considerare una situazione come quella appena descritta potrebbe significare ritrovarsi  a dover pagare arretrati su arretrati.

Per questo motivo, ancora prima di presentare la propria offerta per una casa a prezzo apparentemente basso, è doveroso controllare la perizia estimativa.

Casa all’asta ad un prezzo troppo basso: quando è davvero un affare?

Dopo aver scoperto a cosa stare attenti in fase di acquisto, è giunto il momento di capire quando invece una casa all’asta ad un prezzo troppo basso è realmente un affare. Si tratta di un affare nel momento in cui il prezzo finale totale, rimane inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile e non nasconde vincoli o debiti occulti.

Quando si parla di prezzo finale “totale” si intende infatti tutto ciò che comprende al suo interno tasse, costi aggiuntivi ed eventuali lavori da svolgere. Nel momento in cui si presentano ostacoli come un immobile occupato o i già citati abusi edilizi, allora il prezzo basso potrebbe diventare un modo per nascondere la polvere sotto al tappeto.

Polvere che in questo caso equivale alle problematiche di cui sopra. Per evitare tutto questo, oltre all’azione con il giusto tempismo, la cosa migliore da fare è servirsi del supporto di un professionista. Un avvocato specializzato in aste giudiziarie può infatti riconoscere certi segnali in maniera tempestiva, per poi valutare di conseguenza se un investimento può essere conveniente o meno.

A questo proposito, una consulenza con Astafox può essere utile per evitare di perdere tempo e denaro preziosi.

FAQ

In questa sezione risponderemo alle domande più comuni su questo argomento.

Quali sono i campanelli d’allarme di un prezzo troppo basso?

I campanelli d’allarme di una casa all’asta ad un prezzo troppo basso sono potenziali abusi, inquilini occupanti, costi di liberazione annessi e diritti opponibili.

Come si possono evitare questi problemi?

Tutti questi problemi possono essere evitati agendo con anticipo, e facendosi affiancare da un avvocato specializzato in aste giudiziarie.

Quando una casa all’asta a prezzo basso può essere conveniente?

Una casa all’asta a prezzo basso può essere conveniente nel momento in cui il suo prezzo è inferiore al suo valore di mercato, e nel momento in cui non ci sono problematiche quali costi nascosti e altri ostacoli.

Perchè un immobile può venire ribassato?

Un immobile può venire ribassato per questioni di scarsa appetibilità, oppure per via di problematiche quali abusi edilizi, lavori da effettuare e altri costi nascosti.