Senior living, il mattone scopre la silver economy

L’Italia invecchia, ma il mercato della casa continua a comportarsi come se non fosse così. È il paradosso di un Paese tra i più longevi al mondo, dove oltre un quarto della popolazione ha superato i 65 anni, ma l’offerta abitativa pensata per chi vuole continuare a vivere in autonomia resta ancora largamente insufficiente. Perché i nuovi senior non cercano una Rsa (Residenze sanitarie assistite): stiamo parlando di persone sempre più attive, autonome, spesso con una buona capacità di spesa, e chiedono case, servizi e quartieri che consentano di invecchiare senza rinunciare alla socialità. È qui che si apre una delle nuove frontiere del real estate. È da qui che nasce una delle nuove frontiere del real estate: il senior living, un segmento immobiliare ancora embrionale nel nostro Paese ma che fondi, investitori istituzionali e family office guardano con crescente interesse.

La casa della longevità

La sfida, tuttavia, è culturale prima ancora che immobiliare. L’obiettivo non è costruire quartieri “per anziani”, con il rischio di creare nuove forme di ghettizzazione, ma sviluppare progetti intergenerazionali dove gli over 65 possano vivere in autonomia all’interno di comunità aperte, integrate e dotate di servizi. Il modello di riferimento non è quello della Rsa (dove il tema è sociale perché mancano numericamente posti letto), bensì il living with services: appartamenti indipendenti, assistenza modulare, spazi comuni, attività sociali e servizi di prossimità.

Il mercato che ancora non c’è

Il mercato italiano parte da una base molto limitata. Nonostante gli over 65 rappresentino ormai oltre il 24% della popolazione, l’offerta di senior living è ancora esigua rispetto alla domanda potenziale. Proprio questa scarsità ha attirato attirando l’interesse di operatori come Hines, Prelios sgr, Cdp, Investire sgr, Redo sgr e Costim Real estate, convinti che il settore possa diventare una nuova asset class del living. Più che realizzare residenze isolate, gli sviluppatori sembrano più orientati verso grandi interventi di rigenerazione urbana, capaci di mescolare funzioni diverse: abitazioni tradizionali e dedicate ai senior, retail, uffici, spazi verdi, impianti sportivi, servizi sanitari leggeri e aree per il tempo libero. È un approccio che punta a favorire l’integrazione sociale e a rendere i quartieri più vivibili per tutte le età.

Milano laboratorio del senior living

Il capoluogo lombardo si conferma il principale laboratorio italiano del senior living. La conferma arriva dall’operazione che vede Cassa Depositi e Prestiti e Banca Finint sostenere con complessivi 65 milioni di euro il progetto di riqualificazione dell’ex Trotto di San Siro, promosso da Hines. L’intervento è uno dei più importanti investimenti nel settore dell’abitare dedicato agli over 65 autosufficienti e segna un cambio di paradigma: il senior housing non è più una semplice declinazione dell’assistenza, ma una nuova asset class capace di coniugare sostenibilità sociale, rigenerazione urbana e opportunità di investimento. Attraverso Cdp Real asset sgr, il Fondo nazionale dell’abitare sociale metterà a disposizione fino a 50 milioni di euro, mentre Banca Finint contribuirà con 15 milioni attraverso il fondo tematico Piani urbani integrati, finanziato con risorse del programma europeo NextGenerationEU. Le risorse consentiranno di realizzare 360 appartamenti a canone convenzionato, destinati a persone anziane autosufficienti, all’interno di un progetto di rigenerazione urbana molto più ampio. L’ex ippodromo sarà infatti trasformato in un nuovo quartiere multifunzionale da 130 mila metri quadrati, con in totale oltre 700 abitazioni, servizi di prossimità, aree verdi.

Il ritardo italiano vale un’opportunità

Il gap con i principali mercati europei è ancora marcato. Come già detto: in Italia il senior living conta numero crescente di investitori, che lo hanno inserito stabilmente all’interno delle proprie strategie di portafoglio. «Tuttavia il nostro mercato si trova ancora in una fase iniziale di sviluppo» osserva Francesca Fantuzzi, head of research di JLL Italia, «con un provision rate per la popolazione over 65 estremamente limitato, a fronte di una media dei primi dieci mercati europei dell’1,9% che raggiunge il 5,8% nel Regno Unito». Niente da fare: si tratta di un divario “che conta” per un Paese con una delle popolazioni più anziane del continente e che delinea spazi di crescita per gli investitori. Che fare, allora? «Puntare sul posizionamento di mercato», risponde Fantuzzi, « partendo dall’offerta attuale, che si concentra sul segmento premium, creando un divario tra potenziale demografico e accessibilità economica. Il mercato stesso attraversa una fase di validazione: i primi progetti contribuiranno a creare un track record operativo che possa attrarre capitali istituzionali su scala maggiore».

L’Europa corre, l’Italia parte adesso

Che il comparto sia destinato a crescere lo confermano i numeri europei. Secondo Cushman & Wakefield, nel primo trimestre del 2026 il senior housing & care è stato il segmento più dinamico dell’intero comparto Living europeo: i volumi investiti sono quasi triplicati nell’arco di dodici mesi (+293%), raggiungendo 4,5 miliardi di euro nel solo primo trimestre e 17,6 miliardi su base annua (massimo storico). Il Regno Unito continua a guidare la corsa, con 11,8 miliardi di investimenti e circa tre quarti dei volumi europei. Anche l’Europa continentale mostra segnali di ripresa dopo anni di rallentamento. L’Italia, invece, resta fanalino di coda: l’equipment rate – il rapporto tra posti letto e popolazione over 80 – colloca il nostro Paese all’ultimo posto in Europa con 9,3%: il valore più basso del continente, dove il Belgio con il 27,4% possiede il valore più alto). «Questo risultato evidenzia un forte squilibrio tra una domanda, destinata a crescere per effetto dell’invecchiamento della popolazione e un’offerta ancora insufficiente a soddisfarla», spiega Davide Vergani, head of Cushman & Wakefield hospitality valuation Italy. «Per il real estate italiano la silver economy potrebbe così diventare uno dei principali motori di sviluppo del prossimo decennio. La domanda demografica è già presente; ciò che manca è un’offerta sufficientemente ampia, accessibile e integrata nella città. Chi riuscirà a colmare questo gap potrebbe trovarsi davanti una delle poche asset class immobiliari sostenute da un trend strutturale destinato a durare nel tempo».