quando spetta la detrazione e come funziona

Bonus fiscale per chi compra un’abitazione già ristrutturata da un’impresa: come si calcola la detrazione IRPEF, quali sono i requisiti e i limiti di spesa, le aliquote applicabili e le risposte alle domande più comuni per non perdere il beneficio.

Acquistare un’abitazione già ristrutturata da un’impresa può dare diritto a una detrazione IRPEF importante, spesso poco conosciuta. Si tratta della detrazione prevista dall’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, che consente di recuperare una quota del prezzo di acquisto quando l’immobile fa parte di un edificio interamente ristrutturato.

Perciò, se stai pensando di comprare una casa rimessa a nuovo da un’impresa, potresti avere diritto a uno sconto fiscale davvero interessante. Non stiamo parlando del classico Bonus Ristrutturazioni per i lavori che fai tu, ma di un’agevolazione specifica per chi acquista un immobile già ristrutturato.

Tra il 2025 e il 2026 la disciplina è cambiata: le aliquote (cioè le percentuali detraibili) sono state rimodulate e oggi è fondamentale distinguere tra abitazione principale e altri immobili. In questa guida trovi una spiegazione chiara, aggiornata e pratica di quando spetta e come funziona la detrazione per l’acquisto di una casa ristrutturata.

Cos’è la detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati

La detrazione spetta a chi acquista (o riceve in assegnazione) unità immobiliari residenziali facenti parte di edifici:

• interamente ristrutturati;

• con interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett. c) e d), D.P.R. 380/2001);

• eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare oppure da cooperative edilizie.

La particolarità del bonus è che non si guarda al costo reale dei lavori, ma a un importo forfettario pari al 25% del prezzo di vendita indicato nell’atto (IVA compresa).

Come si calcola la detrazione

La detrazione si calcola così:

1. si prende il 25% del prezzo di acquisto (risultante dal rogito);

2. su questo importo si applica l’aliquota di detrazione prevista per l’anno di acquisto;

3. il risultato si ripartisce in 10 rate annuali di pari importo.

Limite massimo

Il tetto massimo di spesa agevolabile è di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Il suddetto limite vale per immobile, non per persona (quindi, se gli acquirenti sono due, il plafond resta unico).

Aliquote: cosa è cambiato tra 2025 e 2026

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un sistema “a scalare”, differenziando le aliquote in base:

Per gli acquisti effettuati nel 2025 il regime era il seguente:

Per gli acquisti effettuati nel 2026 (e nel 2027) l’aliquota è più bassa, e precisamente è scesa così:

In entrambi i casi il massimale resta 96.000 euro e la detrazione va sempre divisa in 10 anni.

Attenzione: per ottenere l’aliquota più alta è necessario che l’immobile diventi abitazione principale entro i termini previsti per la dichiarazione dei redditi dell’anno di riferimento.

Esempio pratico

Per capire il concreto funzionamento del meccanismo, facciamo questo esempio pratico: l’acquisto nel 2026 di un’abitazione destinata a prima casa al prezzo di 300.000 euro.

• Il 25% del prezzo è pari a 75.000 euro;

• l’aliquota 2026 (abitazione principale) è del 36%;

• applicando la percentuale detraibile all’importo, si ottiene una detrazione totale di 27.000 euro;

• questa cifra andrà “spalmata” in quote uguali per 10 anni, ottenendo così una detrazione annuale di 2.700 euro.

Supponiamo che tu acquisti nel 2026 una casa come abitazione principale al prezzo di 200.000 € (IVA inclusa). La base imponibile (25%) è 50.000 €. La detrazione totale (36% di 50.000 €) ammonta a 18.000 €. Riceverai uno sconto sulle tasse (detrazione IRPEF) di 1.800 € ogni anno per 10 anni.

Requisiti fondamentali da rispettare

Per non perdere il beneficio, devono essere rispettate tutte queste condizioni:

• il venditore deve essere la stessa impresa che ha ristrutturato l’intero edificio (o la cooperativa);

• i lavori devono riguardare l’intero fabbricato, non solo una parte;

• gli interventi devono essere di restauro/risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia (no manutenzione ordinaria o straordinaria);

• l’acquisto (o assegnazione) deve avvenire entro 18 mesi dalla data di fine lavori;

• l’immobile deve essere residenziale (sono esclusi uffici, negozi, magazzini, ecc.).

È necessario che i lavori siano già conclusi?

Può capitare che il rogito sia stipulato prima della fine dei lavori sull’intero edificio. In questo caso la detrazione non si perde, ma può essere fruita solo dall’anno d’imposta in cui i lavori risultano ultimati. Nella dichiarazione si indica come anno di spesa quello di fine lavori.

Serve il bonifico parlante?

No. A differenza del bonus ristrutturazioni “classico” qui non è richiesto il bonifico parlante; dunque il pagamento può avvenire con qualsiasi mezzo (assegno, bonifico ordinario, ecc.) sempre rispettando il divieto di uso dei contanti per cifre superiori a 5.000 euro.

Per ottenere l’agevolazione fiscale, conta esclusivamente:

Acconti versati prima del rogito: sono detraibili?

Sì, anche gli acconti versati prima del rogito danno diritto alla detrazione, a condizione che:

Se acconto e rogito cadono in anni diversi, il contribuente può scegliere se iniziare a detrarre dall’anno di pagamento dell’acconto, oppure partire dall’anno di stipula del rogito di compravendita immobiliare.

Cosa deve risultare dall’atto notarile

È opportuno che nell’atto di compravendita (o nel preliminare) risultino:

Se queste informazioni mancano, è sufficiente una dichiarazione dell’impresa che attesti il rispetto delle condizioni di legge.

Chi può beneficiare della detrazione

Hanno diritto alla detrazione:

In caso di acquisto di nuda proprietà con contestuale usufrutto, la detrazione va ripartita in proporzione al valore dei diritti.

Cosa succede se l’immobile viene rivenduto

Se l’immobile viene venduto prima del termine dei 10 anni, le quote residue di detrazione si trasferiscono all’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti.

Il subentro è possibile anche se il primo acquirente non ha mai fruito della detrazione.

Cumulabilità con altre agevolazioni

Secondo le istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, il bonus acquisti immobili ristrutturati:

Bonus mobili: quando spetta

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che chi usufruisce di questa detrazione può accedere anche al Bonus mobili.

Condizioni principali:

IVA sull’acquisto

Se l’immobile è venduto dall’impresa si applicano le seguenti aliquote IVA (alternativa all’imposta di registro):

• IVA al 4% in caso di acquisto “prima casa”;

• IVA al 10% negli altri casi;

• IVA al 22% per immobili di lusso (A/1, A/8, A/9).

L’IVA rientra nel prezzo su cui si calcola il 25% agevolabile.

Domande frequenti (FAQ)

Serve il bonifico parlante?

No. Per questa detrazione non è obbligatorio il bonifico “parlante” previsto per il bonus ristrutturazioni ordinario. Il pagamento può avvenire anche con assegno o bonifico ordinario: ciò che conta è l’atto di acquisto e il rispetto dei requisiti previsti dalla legge.

E se compro un box auto?

Se il box o posto auto pertinenziale viene acquistato contestualmente all’abitazione e con lo stesso atto, il relativo prezzo rientra nel calcolo forfettario del 25% (sempre entro il limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare).

Ho diritto al Bonus mobili?

Sì. Chi usufruisce della detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati può accedere anche al Bonus mobili ed elettrodomestici, a condizione che gli acquisti dei mobili avvengano dopo il rogito di compravendita.

Posso cedere il credito o ottenere lo sconto in fattura?

In linea generale no. Dal 2023 la cessione del credito e lo sconto in fattura sono stati fortemente limitati. Per questo bonus è possibile ricorrervi solo se la richiesta del titolo abilitativo e il preliminare o il rogito risultano antecedenti al 17 febbraio 2023. In mancanza di tali condizioni, la detrazione può essere fruita esclusivamente in dichiarazione dei redditi.

In sintesi

La detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati resta un’agevolazione importante, ma richiede attenzione:

• le aliquote sono state ridotte rispetto al passato;

• è decisiva la distinzione tra abitazione principale e altri immobili;

• devono essere rispettati rigorosamente requisiti soggettivi, oggettivi e temporali.

Prima di acquistare un immobile ristrutturato, verificare la documentazione e le tempistiche è essenziale per non rischiare di perdere il beneficio fiscale.