Inquilino non paga affitto e vende i mobili, cosa fare e come agire — idealista/news

Se un contratto di locazione viene violato, occorre intervenire subito tramite un avvocato, il quale avvierà la procedura giudiziaria per tutelare l’immobile e bloccare la morosità. Nel momento in cui un inquilino non paga affitto e vende i mobili del proprietario avuti in dotazione, il locatore deve agire con tempestività. Il legale notificherà l’intimazione di sfratto ai sensi dell’articolo 658 del Codice di Procedura Civile. Contestualmente chiederà al giudice un decreto ingiuntivo per recuperare tutti i canoni arretrati. L’alienazione o lo sgombero non autorizzato di arredi altrui costituisce un grave illecito penale: la sottrazione di tali beni integra direttamente il reato di appropriazione indebita ex arti 646 del Codice Penale.

Cosa può fare il proprietario se l’inquilino non paga l’affitto?

La gestione di un immobile in locazione si complica notevolmente quando il conduttore smette di pagare i canoni d’affitto e, peggio ancora, decide di svuotare l’appartamento. Di fronte a un inquilino che non paga affitto e vende mobili cosa può fare il proprietario per tutelarsi al meglio?

Chi si dovesse trovare in questa situazione non si deve fare giustizia da solo: cambiare la serratura autonomamente, staccare le utenze o trattenere i beni dell’inquilino costituisce reato (articoli 392 e 393 del Codice Penale). La legge offre comunque strumenti rigorosi per liberare la casa, recuperare i crediti e perseguire gli illeciti penali.

Illecito penale: sottrazione e vendita dei mobili di proprietà

Quando la casa viene affittata arredata, gli arredi indicati nell’inventario allegato al contratto restano di esclusiva proprietà del locatore. L’inquilino acquisisce solo la detenzione temporanea dei beni con l’obbligo di custodirli e restituirli al termine del rapporto (articolo 1587 del Codice Civile). Se decide di portarli via, venderli su piattaforme dell’usato o cederli a terzi, compie reati gravi.

Appropriazione indebita (articolo 646 del Codice Penale)

È la fattispecie principale. Si configura quando l’inquilino si appropria di beni mobili altrui di cui ha il possesso temporaneo per ricavarne un profitto ingiusto. Il reato è punito con la reclusione e la multa, ed è procedibile a querela di parte.

Furto aggravato (articoli 624-625 del Codice Penale)

Se per asportare i mobili (es. cucine componibili, sanitari o condizionatori) l’inquilino rompe degli infissi, smonta impianti o danneggia la muratura, la condotta si trasforma in furto aggravato da violenza sulle cose, con pene decisamente più severe. Ecco come sporgere la denuncia-querela in questi casi:

• termini: la querela va presentata alle Forze dell’Ordine (Carabinieri o Polizia) entro 3 mesi da quando si scopre il fatto;
• prove da produrre: allegare il contratto registrato, l’inventario firmato dall’inquilino e le foto dei locali;
• documentare la vendita: sono decisivi gli screenshot di eventuali annunci di vendita online, messaggi di testo e testimonianze dei vicini.

Le azioni civili: tutela d’urgenza e risarcimento danni

Sul piano civile, la sottrazione o l’alienazione della mobilia costituisce un grave inadempimento contrattuale che giustifica la risoluzione immediata del contratto e il risarcimento del danno:

• sequestro conservativo o giudiziario (articoli 670-671 del Codice di Procedura Civile): se si teme che l’inquilino stia vendendo i beni rimanenti o svuotando i propri conti, il legale può chiedere al Giudice un provvedimento d’urgenza per bloccare i beni o i conti del debitore;
• liquidazione del danno: nel ricorso giudiziario l’avvocato inserirà la richiesta di rimborso per il valore di mercato dei mobili sottratti, le spese di riparazione per i danni arrecati ai muri o agli impianti e il danno per il mancato utilizzo dell’immobile sguarnito.

Procedura di sfratto e recupero dei canoni arretrati

Parallelamente alle azioni penali per i mobili, occorre attivare lo sfratto per recuperare il possesso dell’immobile e incassare le somme dovute. Presupposto della morosità: per gli immobili ad uso abitativo è sufficiente il mancato pagamento di una sola mensilità del canone (decorsi 20 giorni dalla scadenza) o di oneri accessori superiori a due mensilità per poter avviare la procedura. Le fasi principali della procedura:

• messa in mora: invio di una PEC o raccomandata A/R con un termine di 10-15 giorni per adempiere;
• intimazione di sfratto: notifica dell’atto di citazione in udienza tramite avvocato;
• udienza davanti al Giudice: se l’inquilino moroso non si presenta o non salda il debito (anche a seguito dell’eventuale termine di grazia di 90 giorni concesso dal Giudice), lo sfratto viene convalidato;
• esecuzione forzata: in assenza di rilascio spontaneo, interviene l’Ufficiale Giudiziario, che può avvalersi della Forza Pubblica e di un fabbro.

Le novità normative e la gestione dell’abbandono dell’immobile

Le recenti riforme del processo civile hanno introdotto novità (spesso riassunte nella nuova legge per chi non paga l’affitto) dirette a velocizzare le notifiche telematiche e a snellire l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario.

Un caso frequente si verifica quando l’inquilino non paga affitto e lascia l’appartamento di propria iniziativa ma senza consegnare le chiavi:

• con consegna delle chiavi: se l’inquilino firma un verbale di riconsegna, il contratto si scioglie e il proprietario rientra subito nel possesso;
• senza consegna delle chiavi: se l’affittuario scompare lasciando la casa vuota senza restituzione formale, il proprietario non può rientrare autonomamente (rischiando la denuncia per violazione di domicilio ex art. 614 del Codice Penale). Occorre che l’Ufficiale Giudiziario accerti l’abbandono e immetta formalmente il proprietario nel possesso.

Recupero del credito e agevolazioni fiscali

L’ordinanza di sgombero non cancella i debiti accumulati dall’inquilino. Il locatore può agire sul piano patrimoniale: contestualmente allo sfratto, il Giudice emette un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e le spese legali. In caso di mancato pagamento, si può procedere con il pignoramento del conto corrente, dello stipendio (nei limiti del quinto) o di altri beni del debitore.

Molti proprietari si chiedono: se l’inquilino non paga l’affitto devo pagare le tasse? Fortunatamente ai sensi dell’articolo 26 del Tuir (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), i canoni di locazione ad uso abitativo non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile a partire dal momento della notifica dell’intimazione di sfratto per morosità o del decreto ingiuntivo di pagamento.

Questo significa che il locatore non dovrà pagare l’Irpef (o la cedolare secca) su somme che di fatto non ha mai incassato. Inoltre, per i canoni scaduti e non incassati relativi a periodi d’imposta precedenti – sui quali le tasse erano già state versate – la legge riconosce al proprietario un credito d’imposta di pari importo.

Tale credito potrà essere recuperato e utilizzato direttamente nella prima dichiarazione dei redditi utile (Modello 730 o Redditi PF) o chiesto a rimborso, allegando la documentazione che attesti l’avvio della procedura giudiziaria.