Come si pagano le spese del terrazzo a uso esclusivo?

Guida alla ripartizione dei costi per lastrico solare e terrazze: scopri quando applicare la regola di un terzo e due terzi secondo il codice civile.

La gestione delle spese condominiali è spesso fonte di accese discussioni tra i proprietari, specialmente quando si tratta di elementi che servono più persone in modo diverso. Uno dei dubbi più frequenti riguarda chi debba pagare per il rifacimento di un piano che funge sia da pavimento per un vicino che da tetto per un altro. La domanda che molti si pongono è: come si pagano le spese del terrazzo a uso esclusivo? Non sempre è immediato capire se si debba dividere la spesa a metà o secondo quote diverse. Molte persone confondono le regole applicabili ai solai interni con quelle che riguardano la sommità dell’edificio. Capire la differenza tra la manutenzione di un soffitto e quella di una copertura è un passaggio necessario per evitare errori nei conti e liti tra condòmini. La legge prevede criteri precisi che non lasciano spazio a interpretazioni personali, basandosi sulla funzione primaria che il manufatto svolge per l’intero fabbricato o per una sua parte specifica.

Cos’è il lastrico solare e quale funzione svolge?

Prima di affrontare i costi, bisogna definire l’oggetto della discussione. Il lastrico solare è la superficie terminale di un edificio. Esso ha il compito principale di proteggere la struttura dagli agenti atmosferici. Quando questa superficie è calpestabile e circondata da ringhiere, prende il nome di terrazza a livello. In molti casi, la proprietà o l’uso di questo spazio non appartengono a tutto il condominio, ma restano in via esclusiva a un solo proprietario.

Nonostante l’uso sia riservato a una sola persona, la funzione di copertura non sparisce. Il lastrico continua a proteggere gli appartamenti che si trovano nella sua colonna sottostante. Questa doppia natura, ovvero calpestio privato e protezione comune, è la ragione per cui la legge non mette i costi solo a carico di chi usa il terrazzo. Se il lastrico non esistesse, l’acqua piovana danneggerebbe gli immobili inferiori. Pertanto, chi sta “sotto” riceve un beneficio diretto dalla buona manutenzione della superficie, anche se non ha il diritto di salirci per stendere i panni o prendere il sole.

Quale articolo del codice civile regola queste spese?

Per risolvere i dubbi sulla ripartizione, il punto di riferimento è la disciplina speciale prevista per le coperture (art. 1126 cod. civ.). Questa norma stabilisce una gerarchia chiara basata sull’utilità. Quando l’uso del lastrico non è comune a tutti i condòmini, la spesa non segue i millesimi generali di proprietà. La legge impone una divisione in due quote fisse e predeterminate.

Il meccanismo è semplice: chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello deve contribuire per un terzo alla spesa di riparazione o ricostruzione. I restanti due terzi sono invece a carico di tutti i proprietari delle unità immobiliari che si trovano sotto la verticale di quel lastrico. Questo criterio si applica perché si riconosce che il proprietario del terrazzo trae un vantaggio dal poter calpestare la superficie, mentre gli altri ne traggono vantaggio come protezione dell’abitazione. È un sistema che cerca di equilibrare il privilegio dell’uso privato con il dovere di contribuire alla conservazione di un elemento essenziale per la sicurezza dell’edificio.

Perché non si dividono i costi a metà tra i vicini?

Molti proprietari pensano erroneamente che, se un terrazzo copre solo l’appartamento di sotto, la spesa vada divisa al 50%. Questo accade perché si fa confusione con un’altra norma (art. 1125 cod. civ.). Quell’articolo regola la manutenzione e la ricostruzione dei solai, ovvero dei pavimenti che separano due appartamenti all’interno del palazzo. In quel caso, le spese per le volte e i soffitti sono effettivamente a carico dei due proprietari in parti uguali.

Tuttavia, il lastrico solare e la terrazza a livello non sono dei semplici solai. Anche se sovrastano un solo locale, essi rimangono delle coperture esterne. La giurisprudenza ha chiarito più volte che la funzione di tetto prevale su quella di separazione tra piani (Cass. civ. n. 16583/2012). Se si applicasse la divisione a metà, si ignorerebbe che il lastrico protegge la struttura stessa del condominio. Pertanto, la regola del “mezzo a testa” è valida solo per i pavimenti interni, mentre per tutto ciò che funge da sommità dell’edificio si deve applicare la regola del terzo e dei due terzi.

Come si calcola la quota di un terzo e dei due terzi?

Passare dalla teoria alla pratica richiede un calcolo millesimale preciso. Quando l’amministratore presenta il preventivo per i lavori, deve identificare chi sono i soggetti che appartengono alla colonna coperta dal lastrico.

Per fare un esempio pratico:

• immaginiamo una spesa di 9.000 euro per l’impermeabilizzazione;

• il proprietario che ha l’uso esclusivo del terrazzo paga un terzo, cioè 3.000 euro;

• i restanti 6.000 euro sono divisi tra i proprietari che stanno sotto, in proporzione ai loro millesimi di proprietà.

Se sotto il lastrico ci sono tre appartamenti sovrapposti, i 6.000 euro verranno ripartiti tra loro tre. Se sotto c’è un solo enorme magazzino, il proprietario del magazzino pagherà l’intera quota dei due terzi. È importante notare che nel calcolo dei due terzi partecipa anche il proprietario del terrazzo se egli possiede anche un appartamento situato sotto la verticale del terrazzo stesso. In quel caso, pagherà un terzo come “utente” e una quota dei due terzi come “coperto”.

Cosa succede se il terrazzo copre un solo immobile?

Questo è il caso che genera più incertezze. Alcuni sostengono che, se il terrazzo copre un solo locale (ad esempio un box o un singolo salone), non si possa parlare di “comunione” e quindi la regola del codice non valga. La verità è opposta. La magistratura afferma che il criterio di ripartizione (art. 1126 cod. civ.) è applicabile in ogni caso, anche quando il lastrico funge da copertura per un solo immobile sottostante.

Non conta il numero di persone che ricevono protezione, ma la funzione oggettiva del manufatto. Anche se il beneficio della copertura riguarda un solo condomino, quel beneficio esiste ed è distinto dal diritto di calpestio. La sentenza della Corte di Cassazione (Cass. civ. n. 16583/2012) ha messo fine a ogni discussione: la regola di un terzo e due terzi resta ferma. Il proprietario dell’unico locale sottostante non può pretendere di pagare solo la metà invocando le norme sui solai interni, poiché il terrazzo è a tutti gli effetti il suo tetto e deve contribuire secondo la quota dei due terzi.

Chi paga le spese ordinarie e quelle straordinarie?

Un altro dubbio riguarda il tipo di lavori da eseguire. Spesso si pensa che la ripartizione agevolata riguardi solo le grandi opere di rifacimento totale. In realtà, la suddivisione tra un terzo e due terzi si applica a tutte le spese che riguardano la struttura e la tenuta stagna della copertura.

Queste includono:

• il rifacimento della guaina impermeabilizzante;

• la riparazione del massetto sottostante;

• i costi per lo smaltimento dei materiali di risulta;

• le spese per i ponteggi necessari al cantiere;

• la demolizione della vecchia pavimentazione per accedere allo strato isolante.

Tutte queste voci di spesa, siano esse ordinarie (piccole riparazioni) o straordinarie (rifacimento totale), seguono lo stesso criterio. L’unica eccezione riguarda la pulizia superficiale del terrazzo o la riparazione di danni causati direttamente dal proprietario. Se, ad esempio, l’utente esclusivo rompe una piastrella facendo cadere un vaso pesante, la riparazione è totalmente a suo carico. Ma se il problema è una infiltrazione d’acqua che deriva dal logorio del tempo, scatta immediatamente la regola del terzo e dei due terzi.

Quali sono i rischi di una ripartizione errata dei costi?

Sbagliare il criterio di riparto può avere conseguenze pesanti per la stabilità economica del condominio. Se l’assemblea approva una tabella di spesa basata sulla divisione a metà (art. 1125 cod. civ.) invece che su quella corretta (art. 1126 cod. civ.), la delibera può essere impugnata. Il proprietario che si trova a pagare di più di quanto dovuto ha trenta giorni di tempo per contestare la decisione davanti a un giudice.

Inoltre, una ripartizione errata crea incertezza nei pagamenti. I condòmini potrebbero rifiutarsi di versare le quote, bloccando l’inizio dei lavori. Questo è particolarmente pericoloso quando ci sono delle infiltrazioni in corso. Il ritardo nel rifacimento dell’impermeabilizzazione causa danni crescenti agli appartamenti di sotto, con il rischio di dover pagare anche i danni ai mobili, alle pareti e alla salute dei vicini. L’amministratore deve quindi essere molto rigoroso nel proporre il piano di riparto corretto fin dalla prima riunione, evitando di assecondare le interpretazioni creative dei partecipanti.

Come gestire il rifacimento della pavimentazione superficiale?

Il tema della pavimentazione è spesso il più spinoso. Poiché le piastrelle sono l’elemento che l’utente esclusivo calpesta e sceglie secondo il proprio gusto, molti condòmini di sotto non vogliono pagarne il rifacimento. Tuttavia, se per riparare la guaina isolante è necessario rompere il pavimento, la spesa per rimettere le piastrelle rientra nel calcolo dei due terzi.

Questo accade perché la pavimentazione protegge lo strato impermeabile e ne assicura la durata. Senza pavimento, la guaina si degraderebbe rapidamente sotto il sole e il gelo. Quindi, anche la fornitura e la posa in opera delle nuove piastrelle seguono la regola del terzo e dei due terzi. Ovviamente, il proprietario del terrazzo non può pretendere materiali di lusso (come marmi pregiati) a spese degli altri. Il condominio è tenuto a pagare per un materiale di qualità simile a quello preesistente. Se l’utente esclusivo desidera qualcosa di molto più costoso, dovrà pagare la differenza di prezzo di tasca propria.