l’amministratore dimissionario perde ogni potere

La Cassazione blocca gli ex amministratori. Senza urgenza assoluta non possono nominare avvocati o convocare l’assemblea. Le delibere sono a rischio.

Pensate di essere al sicuro nelle mani dell’amministratore di condominio che ha appena dato le dimissioni in attesa del sostituto? Vi sbagliate di grosso. Una decisione clamorosa scuote i palazzi italiani e fissa una regola spietata. Fino a ieri, molti credevano che il professionista uscente mantenesse i pieni poteri per inerzia. Oggi la legge impone un confine netto. Chi cessa dall’incarico per scadenza, revoca o dimissioni, subisce il taglio immediato dei poteri ordinari. Questo soggetto perde il diritto di gestire il palazzo e di rappresentarlo. Può intervenire solo per le emergenze assolute che non possono aspettare, per evitare danni ai residenti, e per di più senza alcun compenso. Da questo principio deriva un rischio enorme per la validità delle decisioni assembleari.

La fine dei poteri ordinari

Il codice civile detta regole inflessibili per tutelare i cittadini dalle gestioni opache. In base alla normativa vigente (art. 1129, comma 8 cod. civ.), la figura professionale che guida lo stabile subisce un blocco totale delle proprie prerogative al momento della cessazione dell’incarico. Questo blocco scatta in modo automatico per tre ragioni precise: la scadenza naturale del mandato, la revoca da parte dei residenti o le dimissioni volontarie. In tutte queste situazioni, la persona perde del tutto i consueti poteri ordinari di gestione e di rappresentanza legale stabiliti dalla legge (art. 1130 cod. civ.). Il professionista non può più firmare contratti, prendere accordi o muovere i soldi con la consueta libertà. Il legislatore concede una sola, strettissima eccezione. L’ex incaricato possiede il permesso di compiere esclusivamente le attività urgenti e totalmente indifferibili. Parliamo di interventi necessari per evitare pregiudizi e danni gravi agli interessi comuni dei residenti. Facciamo un esempio pratico per inquadrare questa eccezione. Se si rompe un tubo dell’acqua e la cantina si allaga nel cuore della notte, l’ex amministratore può e deve chiamare l’idraulico per fermare l’emergenza. Per questi singoli atti salvavita, inoltre, egli non matura alcun diritto al pagamento di un compenso aggiuntivo.

Il divieto di nominare gli avvocati

L’illusione di poter mantenere il controllo del condominio per vie traverse si scontra con la giurisprudenza più recente e severa. I massimi giudici affrontano il problema del conferimento della procura alle liti (Cassazione sentenza 21883 del 2026). La vicenda processuale nasce dalla dura impugnazione di due specifiche delibere assembleari. I residenti litigavano per l’approvazione del bilancio consuntivo e per la cancellazione di un determinato conto condominiale. Nel giudizio di appello, il condominio si presentava in aula difeso da un avvocato nominato da un amministratore che aveva già rassegnato le proprie dimissioni. Il giudice di secondo grado aveva inizialmente respinto le proteste di un cittadino. Il tribunale distrettuale giustificava la mossa appellandosi al vecchio principio della prorogatio imperii, una regola non scritta che permetteva all’incaricato di mantenere la poltrona fino all’arrivo del successore, presumendo la tacita volontà dei residenti. La Suprema corte interviene però con un altolà perentorio e cancella questa prassi. Il rilascio di un mandato a un legale per proporre un appello non rappresenta in alcun modo una attività urgente. Questa scelta strategica sfugge dai poteri residui del professionista dimissionario. Solo la nuova assemblea possiede il potere assoluto di dare all’avvocato il mandato per proseguire la battaglia in tribunale.

Le assemblee irregolari e annullabili

Il disastro amministrativo si espande anche alla gestione quotidiana della vita condominiale e alle riunioni dei proprietari. La Suprema corte analizza una seconda e inquietante situazione (Cassazione sentenza 22005 del 2026). In questo nuovo scontro giudiziario, un amministratore aveva rassegnato le dimissioni nell’anno 2015, ma continuava a muovere i fili del palazzo nell’ombra. Questo soggetto era arrivato al punto di convocare nuove assemblee nell’anno 2019, ben quattro anni dopo la sua rinuncia formale. Un proprietario attento ha subito contestato l’assoluta invalidità delle decisioni prese alla fine di quelle riunioni. L’uomo sosteneva che le assemblee risultavano convocate da un soggetto oramai del tutto privo di una valida legittimazione formale. I giudici supremi accolgono in pieno la protesta del cittadino e puniscono la negligenza. La formale convocazione dell’assemblea eseguita da una persona non più qualificata per farlo, se non giustificata da un evento di emergenza assoluta, integra un vizio gravissimo del procedimento assembleare. Questo difetto formale determina la sicura annullabilità della delibera adottata dai residenti ignari.

I rischi enormi per i residenti

Questa stretta della giustizia impone una attenzione altissima da parte di tutti i proprietari di casa. Lasciare un palazzo nelle mani di un professionista scaduto significa esporre il proprio portafoglio a pericoli enormi. Se l’ex incaricato convoca una riunione per approvare spese importanti, come il rifacimento della facciata o la sostituzione dell’ascensore, quella decisione nasce morta. Qualsiasi condomino dissenziente può rivolgersi al giudice e far saltare l’intera operazione, bloccando i lavori e causando danni economici a tutto l’edificio. I condòmini devono agire con estrema velocità e fermezza. Quando il professionista rassegna le dimissioni o vede scadere il proprio mandato, i proprietari hanno l’obbligo di riunirsi in tempi brevissimi per nominare un sostituto nel pieno delle sue funzioni legali. In assenza di un accordo interno per raggiungere le maggioranze previste dalla legge, i residenti possono chiedere la nomina di un nuovo amministratore direttamente al tribunale civile. Rimanere inerti e affidarsi alla gestione fantasma del vecchio responsabile non rappresenta più una scappatoia tollerata dalla legge, ma espone tutti i proprietari a pesanti sconfitte giudiziarie.