si può annullare una delibera ingiusta?

È legale impugnare una deliberazione ritenuta ingiusta o sbagliata dalla minoranza dei condòmini che si è opposta ad essa?

Il codice civile (art. 1137) consente ai condòmini assenti, dissenzienti e astenuti di annullare la deliberazione contraria alla legge o al regolamento facendo ricorso al giudice competente entro trenta giorni. L’impugnazione è ammissibile anche per le decisioni che, pur essendo formalmente impeccabili, sono in realtà inique? Si può annullare una delibera condominiale ingiusta?

Per rispondere correttamente alla domanda occorre spiegare quali sono i limiti del sindacato giurisdizionale sui provvedimenti adottati dalla compagine condominiale tramite il proprio organo collegiale, cioè l’assemblea. Sin dove può spingersi la decisione del giudice? Si può annullare una delibera condominiale ingiusta? Approfondiamo l’argomento.

Quando si può impugnare una delibera condominiale?

La delibera condominiale può essere impugnata quando è contraria alla legge o al regolamento; in questa ipotesi, i condòmini hanno trenta giorni di tempo per proporre ricorso, decorrenti dal giorno dell’adunanza per i dissenzienti e gli astenuti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti (art. 1137 c.c.).

L’impugnazione serve a ottenere l’annullamento della deliberazione contraria alle norme legislative o regolamentari; l’accoglimento del ricorso comporta la cancellazione retroattiva della decisione, che quindi si considera come mai adottata, con conseguente eliminazione di ogni conseguenza giuridica.

È appena il caso di precisare che l’impugnazione della deliberazione non ne sospende immediatamente l’efficacia, a meno che non ne sia fatta specifica richiesta al giudice e questi ritenga indispensabile bloccarne l’esecuzione sin da subito.

È annullabile la delibera condominiale: con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea; adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; affetta da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; genericamente affetta da irregolarità nel procedimento di convocazione; che viola norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto

La giurisprudenza (Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839) ha identificato alcune ipotesi in cui la deliberazione condominiale non è annullabile ma nulla: la differenza è che essa è impugnabile senza limiti di tempo, da chiunque ne abbia interesse (quindi, per ipotesi, anche dai condòmini che hanno prestato il consenso in assemblea).

Sono nulle le deliberazioni: prive degli elementi essenziali; con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume); con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini.

Si può annullare una delibera condominiale ingiusta?

Si può chiedere al giudice di annullare una deliberazione condominiale ingiusta solo quando è riscontrabile un eccesso di potere; si tratta di un vizio di creazione giurisprudenziale (Cass., n. 5061/2020) che sussiste tutte le volte in cui l’assemblea adotta una delibera che, pur essendo formalmente ineccepibile perché approvata con i necessari quorum e senza porsi in contrasto con la legge o il regolamento, è espressione di una maggioranza che non fa gli interessi della compagine.

In buona sostanza, c’è eccesso di potere se la decisione, seppur formalmente adottata nel rispetto della legge o del regolamento, non persegue gli interessi del condominio.

È il caso dell’assemblea che ingiustificatamente assegna l’appalto a una ditta che ha presentato un preventivo maggiormente oneroso solamente per fare un favore all’amministratore, senza alcun tipo di vantaggio per il condominio.

Al di fuori di questa ipotesi eccezionale, il giudice non può annullare una deliberazione solo perché alcuni condòmini la ritengono ingiusta o sbagliata: in condominio vige il principio per cui la maggioranza prevale sulla minoranza, la quale deve adeguarsi alle decisioni della prima.

Secondo il pacifico insegnamento giurisprudenziale (Trib. Napoli Nord, 15 gennaio 2026, n. 170), sulle delibere delle assemblee di condominio il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea quale organo sovrano della volontà dei condòmini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l’eccesso di potere.

L’impugnazione, dunque, non è finalizzata a controllare l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla deliberazione ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea.

Insomma: non si può chiedere al giudice di sostituirsi alla volontà validamente espressa dai condòmini all’interno dell’assemblea. Fa eccezione quanto preciseremo nel prossimo paragrafo.

Si può chiedere al giudice si sostituirsi all’assemblea?

Eccezionalmente, è possibile chiedere al giudice di sostituirsi all’assemblea condominiale inerte; si tratta di ipotesi tassativamente previste dalla legge, riconducibili alle seguenti circostanze:

• quando i condòmini non prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita (art. 1105 c.c.);
• se l’assemblea non nomina un amministratore, pur essendo obbligatorio (art. 1129 c.c.);
• quando l’assemblea non revoca l’amministratore gravemente inadempiente oppure non sostituisce quello il cui mandato sia scaduto e non rinnovato (art. 1129 c.c.).