il proprietario può vietare gli ospiti?

Il proprietario può impedire all’inquilino di invitare amici, parenti o il fidanzato a dormire in casa? Ecco quando il divieto è nullo e quando invece l’ospitalità può diventare un problema.

Chi vive in affitto può ricevere ospiti? Il proprietario può inserire nel contratto una clausola che vieta di far dormire amici, parenti o il fidanzato? E se non è affittato tutto l’appartamento, ma solo una stanza, le regole cambiano? Sono domande ricorrenti che i nostri lettori ci pongono spesso nelle varie situazioni di locazione ad uso abitativo, dalle persone single, alle famiglie, agli studenti universitari che coabitano nello stesso immobile.

La risposta generale è questa: il proprietario non può vietare in modo assoluto all’inquilino di ricevere ospiti.

La casa presa in locazione diventa il domicilio del conduttore e, come tale, è il luogo in cui egli svolge la propria vita privata, familiare, affettiva e sociale. Per questo, l’inquilino ha il diritto di decidere chi far entrare e chi ospitare, senza dover chiedere ogni volta il permesso al locatore, e tantomeno un’autorizzazione generale anticipata a far accedere qualcuno in casa.

Questo non significa però che tutto sia sempre consentito. L’ospitalità deve restare tale: non deve trasformarsi in subaffitto, non deve alterare l’uso pattuito dell’immobile, non deve creare sovraffollamento e non deve provocare disturbi o danni. Vediamo, allora, quali sono le regole da conoscere.

Il proprietario può vietare all’inquilino di ricevere ospiti?

No. Come abbiamo chiarito in un precedente articolo, il proprietario non può vietare in modo assoluto all’inquilino di ricevere ospiti.

Una clausola contrattuale che impedisca all’inquilino di ospitare altre persone, anche per periodi non brevissimi, è generalmente considerata illegittima se comprime senza una valida ragione la libertà personale, familiare e relazionale del conduttore.

Il principio di fondo è semplice: quando una persona prende una casa in affitto, quella casa diventa il suo domicilio. L’art. 14 della Costituzione stabilisce che il domicilio è inviolabile. La Corte costituzionale ha chiarito che questa tutela comprende anche il diritto di ammettere o escludere altre persone dai luoghi in cui si svolge la vita privata (Corte Cost., sent. n. 149 del 21 maggio 2008).

In altre parole, il proprietario resta titolare dell’immobile, ma non può comportarsi come se avesse ancora il potere di decidere chi può entrare nella casa locata.

Dunque, finché il contratto è in corso, il godimento dell’immobile spetta all’inquilino.

L’inquilino deve chiedere il permesso al proprietario?

No. L’inquilino non deve chiedere nessun permesso al proprietario per invitare amici, parenti, partner o altre persone.

Non deve neppure comunicare ogni visita, né informare il locatore del fatto che un ospite si fermerà a dormire per qualche giorno. Il proprietario non può pretendere una sorta di “autorizzazione preventiva” per gli ospiti, perché ciò finirebbe per comprimere indebitamente la vita privata del conduttore.

Dunque si può condividere l’appartamento senza dover avvisare il proprietario.

Naturalmente, l’ospite deve comportarsi correttamente: non deve arrecare disturbo agli altri condomini, non deve danneggiare l’immobile, non deve usare in modo improprio le parti comuni e deve rispettare il regolamento condominiale.

Si possono mettere limiti di tempo agli ospiti?

In linea generale, no: la legge non stabilisce un numero massimo di giorni oltre il quale l’ospite deve andare via.

Un amico può fermarsi per un weekend, un parente può restare alcune settimane, il fidanzato o la fidanzata possono dormire saltuariamente nell’appartamento. Il solo fatto che l’ospitalità duri a lungo non basta, da solo, a trasformarla in un illecito.

Ciò che conta non è tanto la durata in sé, ma la natura del rapporto. Se l’ospite è accolto gratuitamente, non paga un canone, non ha un autonomo diritto di godimento dell’immobile e non sostituisce l’inquilino nel rapporto con il proprietario, siamo ancora nel campo dell’ospitalità.

Diverso è il caso in cui, dietro la presenza dell’ospite, si nasconda una vera sublocazione o una cessione del contratto.

Quando l’ospitalità diventa subaffitto?

L’ospitalità diventa subaffitto quando l’inquilino concede a un’altra persona il godimento stabile dell’immobile, o di una parte di esso, dietro pagamento di un corrispettivo.

Esempio: l’inquilino prende in affitto un appartamento e poi fa pagare a un’altra persona una somma mensile per occupare una stanza. In questo caso non si tratta più di semplice ospitalità, ma di sublocazione.

Il Codice civile prevede che il conduttore possa sublocare la cosa locata, salvo patto contrario, ma non possa cedere il contratto senza il consenso del locatore (art. 1594 c.c.). Nelle locazioni abitative, inoltre, i contratti spesso vietano o limitano la sublocazione, oppure richiedono l’autorizzazione del proprietario. Queste limitazioni sono legittime.

La differenza pratica è questa:

• se l’ospite non paga nulla e resta nella casa come invitato, siamo nell’ospitalità;
• se l’ospite paga un canone o una quota fissa per abitare stabilmente l’immobile, può esserci subaffitto;
• se l’inquilino lascia stabilmente la casa a un’altra persona, può configurarsi anche una cessione di fatto del contratto o un uso non consentito dell’immobile.

Il proprietario, quindi, non può contestare la semplice presenza di un ospite, ma può intervenire se dimostra che l’inquilino sta usando l’immobile in modo diverso da quello pattuito.

La clausola che vieta gli ospiti è valida?

Una clausola che vieta in modo assoluto di ricevere ospiti è, di regola, nulla o comunque inefficace.

La giurisprudenza ha affermato che non è valida la clausola che vieta l’“ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagrafico”, perché un divieto così ampio contrasta con i doveri di solidarietà e con la tutela dei rapporti familiari, affettivi e di amicizia.

Il Tribunale di Firenze, ad esempio, ha ritenuto non legittimo un divieto di ospitalità non temporanea, pur riconoscendo che il locatore può pretendere che l’immobile sia usato secondo la destinazione abitativa pattuita e non venga trasformato in qualcosa di diverso (Trib. Firenze, sez. II, sent. n. 3891/2019).

Dunque, occorre distinguere:

• non è valida la clausola che vieta semplicemente di ospitare altre persone;
• può essere valida la clausola che impone di usare l’immobile come abitazione del conduttore e dei suoi conviventi;
• può essere legittima la contestazione del proprietario se l’ospitalità causa sovraffollamento, degrado, danni, disturbo o un uso incompatibile con il contratto.

Il punto non è la presenza dell’ospite in sé, ma l’eventuale abuso dell’ospitalità.

Il proprietario può vietare al fidanzato di dormire in casa?

No, in linea generale il proprietario non può vietare all’inquilino di ospitare il fidanzato o la fidanzata.

Il rapporto affettivo rientra nella sfera privata dell’inquilino. Se il partner si ferma qualche notte, nei weekend o anche per periodi più lunghi, non si può parlare automaticamente di subaffitto o di violazione del contratto.

Il divieto sarebbe ancora più debole se riferito a presenze saltuarie, come il fidanzato che dorme nell’appartamento durante il fine settimana. In un caso del genere, mancano normalmente gli elementi per sostenere che vi sia una sublocazione, una cessione del contratto o un uso illecito dell’immobile.

Il proprietario potrà intervenire solo se vi sono conseguenze concrete: rumori molesti, uso scorretto degli spazi comuni, danni, sovraffollamento, occupazione stabile dell’immobile da parte di persone non autorizzate in modo da alterare l’equilibrio contrattuale.

Cosa cambia se è affittata solo una stanza?

Se è affittata solo una stanza, la situazione pratica cambia, ma non fino al punto da consentire al proprietario un divieto assoluto di ospitalità.

Nelle locazioni di stanze, soprattutto a studenti o lavoratori fuori sede, l’inquilino non ha il godimento esclusivo dell’intero appartamento, ma solo della camera e, di solito, l’uso condiviso di cucina, bagno, corridoio e altri spazi comuni. Questo può rendere più delicato il bilanciamento tra il diritto dell’inquilino a ricevere ospiti e il diritto degli altri coinquilini a vivere serenamente l’abitazione.

Tuttavia, anche in questo caso, il locatore non può stabilire che l’inquilino non possa mai ospitare nessuno. Sarebbe un divieto troppo ampio e sproporzionato.

Può invece avere senso prevedere regole ragionevoli sull’uso degli spazi comuni, sul rispetto degli orari di silenzio, sulla sicurezza, sull’igiene e sul divieto di sovraffollamento. Ad esempio, l’ospite non può occupare stabilmente il bagno, la cucina o gli spazi comuni in modo da impedire agli altri coinquilini di usarli normalmente.

La Corte d’appello di Bari ha chiarito che il divieto di sublocazione o comodato non è violato per il solo fatto che il conduttore abbia ospitato, anche per un lungo periodo, un congiunto, se mancano ulteriori elementi da cui risulti l’attribuzione agli ospiti delle facoltà proprie del comodatario (Corte d’Appello Bari, sez. III, sent. n. 1110/2021).

Questo principio vale, a maggior ragione, per l’ospitalità occasionale del fidanzato nei weekend.

Stanza affittata a studentessa: il proprietario può vietare il fidanzato nei weekend?

No, di regola il proprietario non può vietare alla studentessa che ha preso in affitto una stanza di ospitare il fidanzato nei weekend.

Il fatto che il contratto sia transitorio o destinato a studenti non elimina il diritto dell’inquilina a vivere la propria sfera privata e affettiva. Se il fidanzato si ferma occasionalmente, non paga un canone, non occupa stabilmente la stanza e non impedisce agli altri coinquilini di usare l’appartamento, il proprietario non ha normalmente motivo per vietarlo.

Il Tribunale di Pescara, in una controversia relativa a una locazione di stanze a studenti, ha valorizzato il fatto che non fossero previsti limiti di utilizzo delle stanze o limiti di ospitalità, precisando che le mere incomprensioni caratteriali non hanno rilievo giuridico (Trib. Pescara, sez. I, sent. n. 1921/2015).

Questo significa che il semplice fastidio soggettivo del proprietario, o anche qualche tensione tra coinquilini, non basta a vietare l’ospitalità. Per poterla impedire, servono fatti concreti: disturbi, danni, violazione del regolamento, sovraffollamento o uso dell’immobile diverso da quello pattuito.

Gli ospiti devono rispettare il regolamento condominiale?

Sì. L’ospite dell’inquilino deve rispettare le stesse regole che valgono per chi abita nell’immobile.

Deve quindi evitare rumori molesti, rispettare gli orari di silenzio, non occupare impropriamente scale, cortili, ascensori o altri spazi comuni, non arrecare danni e non disturbare gli altri condomini.

Se l’ospite provoca problemi, il proprietario o il condominio non devono necessariamente tollerare la situazione. L’inquilino risponde dell’uso dell’immobile e del comportamento delle persone che introduce nella casa. Se gli ospiti arrecano danni o disturbi reiterati, il locatore può contestare l’inadempimento al conduttore e, nei casi più gravi, arrivare a chiedere la risoluzione del contratto.

Cosa succede se l’ospite è extracomunitario?

Se l’ospite è cittadino extracomunitario o apolide, scatta un adempimento specifico: la dichiarazione di ospitalità.

L’art. 7 del Testo unico immigrazione stabilisce che chiunque ospita o dà alloggio a uno straniero o apolide deve comunicarlo per iscritto all’autorità locale di pubblica sicurezza entro 48 ore. La comunicazione va fatta anche se l’ospitalità è gratuita e anche se l’ospite è un parente.

Attenzione: il termine di 48 ore non significa che l’obbligo nasce solo se l’ospite rimane più di due giorni. Significa che la comunicazione deve essere presentata entro 48 ore dall’inizio dell’ospitalità.

La dichiarazione si presenta, di regola, alla Questura, al Commissariato, ai Carabinieri o al Comune, secondo l’organizzazione locale. Deve contenere i dati di chi ospita, i dati dell’ospite, gli estremi del documento e l’indirizzo dell’immobile.

Per tutti i dettagli sulla procedura, leggi il nostro tutorial “Comunicazione degli ospiti alla Questura: come funziona?“.

Questo adempimento riguarda i profili di pubblica sicurezza e immigrazione, non il rapporto con il proprietario. Quindi il locatore non può vietare l’ospite extracomunitario solo per questa ragione, ma l’inquilino deve rispettare l’obbligo di comunicazione previsto dalla legge.

Il proprietario può entrare in casa per controllare gli ospiti?

No. Il proprietario non può entrare nell’immobile locato senza il consenso dell’inquilino, salvo casi eccezionali e urgenti.

Anche se resta proprietario dell’appartamento, durante la locazione non può introdursi liberamente nella casa, fare controlli a sorpresa, verificare chi dorme nell’immobile o pretendere di ispezionare le stanze senza accordo.

L’immobile è il domicilio dell’inquilino. Eventuali accessi del proprietario devono essere concordati, ad esempio per verificare lavori necessari, guasti o interventi di manutenzione. Non possono trasformarsi in controlli invasivi sulla vita privata del conduttore.

Se hai dei dubbi e vuoi approfondire questo punto, leggi il nostro articolo che spiega come funziona il diritto del proprietario di entrare nell’immobile dato in affitto.

Quando il proprietario può contestare la presenza degli ospiti?

Il proprietario può intervenire non perché l’inquilino riceve ospiti, ma perché l’ospitalità si traduce in un uso scorretto dell’immobile.

Può quindi contestare la situazione se:

• l’ospite paga un corrispettivo e si configura un subaffitto vietato o non autorizzato;
• l’inquilino ha ceduto di fatto l’immobile a un’altra persona;
• la casa è abitata stabilmente da un numero eccessivo di persone;
• gli ospiti provocano disturbi, danni o violazioni del regolamento condominiale;
• l’immobile viene usato per finalità diverse da quelle abitative;
• l’ospitalità altera concretamente quanto pattuito nel contratto.

In questi casi, il proprietario può inviare una contestazione formale, chiedere la cessazione del comportamento scorretto e, nei casi più gravi, agire per la risoluzione del contratto.

Ma deve provare l’abuso. Non basta dire: “Non voglio ospiti in casa mia”.

In sintesi

Chi vive in affitto può ospitare amici, parenti, partner e conoscenti senza chiedere il permesso al proprietario. Il divieto assoluto di ricevere ospiti è, di regola, illegittimo, perché incide sulla libertà personale e sulla vita privata dell’inquilino.

L’ospitalità resta lecita finché è gratuita, non si trasforma in subaffitto, non crea sovraffollamento, non provoca disturbi e non modifica l’uso abitativo dell’immobile.

Se è affittata solo una stanza, il diritto di ospitare non scompare, ma deve essere esercitato con maggiore attenzione, rispettando i coinquilini, gli spazi comuni e le regole di convivenza. Il proprietario non può vietare in via generale il fidanzato nei weekend, ma può intervenire se l’ospitalità crea problemi concreti o diventa una stabile occupazione non compatibile con il contratto.

La regola pratica, quindi, è questa: ospiti sì, subaffitto no; visite e weekend sì, abusi e sovraffollamento no.