La delibera condominiale approvata da più condomini ma con meno millesimi è valida?

Se i voti contrari rappresentano più millesimi di quelli favorevoli, la delibera è invalida anche se approvata da più persone. Cass. 13856/2026 ribalta il merito.

In assemblea condominiale in seconda convocazione, cinque condomini votano a favore di una delibera e tre votano contro. La delibera viene approvata: i favorevoli sono in maggioranza numerica. Ma i tre condomini contrari possiedono quote millesimali molto più elevate degli altri cinque: rappresentano oltre 524 millesimi contro i 358 dei favorevoli. La delibera è valida?

La Cassazione, con la sentenza n. 13856/2026, risponde no. Nelle assemblee condominiali non conta soltanto il numero delle persone che votano, ma il peso millesimale dei voti. Se i contrari rappresentano una maggioranza millesimale assoluta rispetto ai favorevoli, la delibera è invalida — anche se il numero delle teste che hanno votato a favore era superiore.

La domanda su se la delibera condominiale approvata da più condomini ma con meno millesimi sia valida richiede di conoscere le regole sui quorum assembleari e il ruolo dei millesimi nel sistema condominiale italiano.

Le regole sui quorum in seconda convocazione

L’art. 1136 cod. civ. disciplina i quorum costitutivi e deliberativi delle assemblee condominiali, distinguendo tra prima e seconda convocazione.

In seconda convocazione, che è la situazione più frequente nella pratica perché la prima va quasi sempre deserta, l’assemblea è validamente costituita con un numero di condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Le delibere vengono approvate con un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Questo significa che il sistema condominiale non funziona con il semplice conteggio delle persone presenti — il cosiddetto sistema “una testa, un voto” — ma con un sistema doppio che tiene conto sia del numero dei condomini sia del valore millesimale delle loro proprietà.

Il principio affermato dalla Cassazione: i millesimi prevalgono sul numero

La Cassazione chiarisce un principio che i giudici di merito avevano trascurato: una delibera assembleare in seconda convocazione è valida solo se soddisfa contemporaneamente tre condizioni.

La prima è la maggioranza degli intervenuti — il numero dei condomini presenti o rappresentati che hanno votato a favore deve essere superiore a quelli contrari.

La seconda è il raggiungimento del terzo del valore dell’edificio — i voti favorevoli devono rappresentare almeno un terzo dei millesimi totali.

La terza — e quella decisiva nel caso in esame — è che i voti contrari non superino quelli favorevoli in termini millesimali. Se i contrari esprimono una maggioranza millesimale assoluta rispetto ai favorevoli, la delibera non può considerarsi approvata, anche se numericamente i favorevoli erano di più.

Il caso concreto: i numeri che hanno rovesciato la delibera

Nel caso esaminato dalla Cassazione, relativo a una delibera dell’assemblea condominiale di un edificio di Messina, la situazione era questa: i condomini favorevoli erano numericamente superiori, ma rappresentavano soltanto 358,633 millesimi. I condomini contrari erano numericamente inferiori, ma rappresentavano 524,730 millesimi — quasi cento millesimi in più dei favorevoli.

Sia il Tribunale di Messina sia la Corte d’Appello di Messina avevano ritenuto valida la delibera, guardando prevalentemente al numero dei voti favorevoli. La Cassazione ha ribaltato questa interpretazione: il peso millesimale dei contrari superava quello dei favorevoli, rendendo illegittima l’approvazione della delibera.

La sentenza è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Messina in diversa composizione per un nuovo esame.

Perché i millesimi contano più delle teste

Il sistema millesimale non è una formalità: riflette il principio di proporzionalità che governa il condominio. Chi possiede una quota più grande dell’edificio contribuisce di più alle spese, ha un interesse economico maggiore nelle decisioni che riguardano l’edificio e — coerentemente — ha un peso maggiore nelle votazioni.

Se bastasse il numero delle persone, un condominio frammentato in molte piccole unità potrebbe imporre scelte a pochi grandi proprietari che rappresentano la maggior parte del valore dell’edificio. Il doppio sistema — teste e millesimi — serve a evitare questa distorsione e a garantire che le decisioni condominiali riflettano un consenso ponderato sull’effettivo interesse economico in gioco.

Le conseguenze pratiche per gli amministratori

La pronuncia impone agli amministratori di condominio una verifica attenta non solo del numero dei votanti ma del peso millesimale di ciascun voto. Prima di dichiarare approvata una delibera, l’amministratore deve accertare che i millesimi espressi a favore superino quelli espressi contro — indipendentemente da quante persone abbiano votato in un senso o nell’altro.

Una delibera approvata senza questa verifica è annullabile su impugnazione dei condomini contrari, entro trenta giorni dalla delibera o dalla sua comunicazione ai condomini assenti. Il verbale assembleare dovrebbe sempre riportare il dato millesimale dei voti favorevoli e contrari, non solo il conteggio numerico delle persone.

In sintesi

Nelle assemblee condominiali in seconda convocazione non è sufficiente la prevalenza numerica dei voti favorevoli. È necessario che il valore millesimale dei consensi superi quello dei dissensi. Se i condomini contrari rappresentano una maggioranza millesimale assoluta rispetto ai favorevoli, la delibera è invalida anche se approvata da un numero maggiore di persone. L’amministratore deve verificare sempre il peso millesimale di ciascun voto prima di dichiarare approvata una delibera.