Chi ha un negozio con ingresso autonomo deve pagare il portiere?

Scopri le regole condominiali sulla ripartizione delle spese di portierato per i locali commerciali esterni e cosa stabilisce la giurisprudenza.

Vivere o lavorare in un edificio condominiale comporta una serie di oneri che spesso generano dubbi, specialmente quando si ritiene di non utilizzare un determinato servizio comune. Uno dei quesiti che i proprietari di locali commerciali pongono con maggiore frequenza riguarda i costi legati al personale di sorveglianza. Nello specifico, la domanda che molti si pongono è: chi ha un negozio con ingresso autonomo deve pagare il portiere? Si tende infatti a pensare che, se un’unità immobiliare ha il proprio accesso direttamente sulla strada e non utilizza l’androne o le scale, non debba contribuire ai costi della portineria. Questa convinzione però si scontra con la realtà delle norme che regolano la vita negli edifici collettivi. Il concetto di utilità in un condominio non è legato soltanto al passaggio fisico delle persone, ma riguarda la conservazione, la custodia e il decoro dell’intero stabile. La legge guarda alla proprietà nel suo insieme e stabilisce che ogni partecipante debba farsi carico delle spese necessarie per la manutenzione e il controllo dei beni che appartengono a tutti, indipendentemente dall’uso effettivo che ne fa ogni giorno.

Come si dividono le spese per il portiere nel condominio?

La regola base per la gestione dei costi comuni si trova nel codice civile. Il legislatore ha stabilito un criterio generale che si applica ogni volta che non esiste un accordo diverso tra tutti i proprietari. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cod. civ. art. 1123, comma 1). Questo significa che il parametro di riferimento è rappresentato dai millesimi di proprietà. Il servizio di portierato rientra a pieno titolo tra questi oneri perché non è un servizio reso alla singola persona, ma alla struttura stessa dell’edificio. Il personale addetto alla portineria svolge compiti che vanno oltre la semplice consegna della corrispondenza o l’apertura del portone. Egli garantisce infatti la vigilanza dell’intero stabile e la custodia di tutte le parti che lo compongono. Per tale ragione, ogni proprietario è chiamato a contribuire in base al valore della sua unità, calcolato secondo le tabelle millesimali in vigore.

L’ingresso indipendente esonera dal pagamento del servizio?

Molti proprietari di negozi o studi professionali che affacciano sulla strada ritengono di essere estranei alle spese di portineria. La tesi sostenuta è spesso legata alla distanza fisica dalla postazione del portiere o all’assenza di un collegamento interno con l’atrio. Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito più volte che l’accesso autonomo non costituisce un motivo valido per evitare il pagamento. Anche se un negozio ha una saracinesca o una porta che dà direttamente sul marciapiede, esso rimane parte integrante dell’edificio condominiale. L’unità immobiliare beneficia comunque dell’attività di vigilanza e custodia svolta dal portiere (Trib. Palermo, sez. II, sent. 12 ottobre 2025, n. 3916). Si tratta di un’utilità oggettiva che riguarda il fabbricato nella sua interezza. Un esempio pratico aiuta a comprendere meglio: se il portiere sorveglia la facciata o controlla che non vi siano intrusioni o danni nelle aree perimetrali, questo lavoro protegge anche il negozio esterno, pur se quest’ultimo non utilizza l’ascensore o le scale comuni. La funzione di custodia è dunque indivisibile e ricade su ogni porzione della proprietà.

Cosa dice la legge sulla custodia e la vigilanza del palazzo?

Il ruolo del portiere è strettamente legato al concetto di sicurezza e mantenimento del valore dell’immobile. La legge non distingue tra chi entra dal portone principale e chi ha un’entrata privata quando si parla di custodia. Il servizio di portierato è considerato un onere condominiale che serve a preservare l’integrità del bene comune. Questa attività di controllo previene atti vandalici, degrado e occupazioni abusive, garantendo un beneficio a tutti i proprietari. La custodia si esercita su tutto l’edificio, comprese le mura perimetrali e le fondamenta che sostengono anche i locali al piano terra con accesso dalla strada. I giudici hanno confermato che le spese di portierato vanno distribuite tra tutti i condomini, compreso il proprietario di un’unità accessibile direttamente dalla via pubblica (Cass. 25 giugno 2020, n. 12659). Non conta dunque l’uso soggettivo che il titolare del negozio fa del servizio, ma conta l’esistenza di un beneficio generale che il servizio arreca alla proprietà in termini di decoro e sicurezza.

Quando una delibera sulle spese è considerata nulla?

In assemblea può capitare che si discuta sui criteri di ripartizione e che qualcuno chieda di cambiare le regole. Tuttavia, esiste una distinzione fondamentale tra delibere nulle e delibere annullabili. Una decisione è considerata nulla quando l’assemblea agisce fuori dalle proprie competenze o viola i diritti individuali dei condomini (Cass., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806). Se la maggioranza dei presenti decide di modificare i criteri legali di ripartizione delle spese senza il consenso di tutti, la delibera è colpita da un vizio di sostanza. Ad esempio, non si può decidere a maggioranza che un negozio sia esentato dal pagare il portiere se la legge o un contratto precedente dicono il contrario. Le delibere nulle possono essere impugnate in ogni momento, anche oltre i termini ordinari di trenta giorni previsti dalla legge (cod. civ. art. 1137). Al contrario, le delibere annullabili sono quelle che presentano vizi di forma, come errori nella convocazione o il mancato raggiungimento della maggioranza prescritta. In questi casi, chi vuole contestare la decisione deve farlo entro tempi molto brevi, pena la validità definitiva della scelta assembleare.

Si può cambiare il criterio di ripartizione delle spese?

La legge permette di derogare ai criteri standard di ripartizione, ma pone dei limiti molto severi. Per stabilire una regola diversa da quella dei millesimi di proprietà, è necessaria una convenzione all’unanimità. Questo significa che tutti i proprietari dell’edificio, nessuno escluso, devono essere d’accordo. Tale accordo può essere inserito nel regolamento di condominio cosiddetto “contrattuale”, ovvero quello che viene accettato da ogni acquirente al momento dell’acquisto davanti al notaio. In alternativa, può nascere da una delibera dell’assemblea approvata col consenso di mille millesimi su mille (Cass. 4 luglio 2022, n. 21086). Solo con un patto unanime si può decidere, per esempio, che i negozi con accesso dalla strada paghino una quota ridotta o siano esentati del tutto. Se questo consenso totale non esiste, l’assemblea non può imporre a maggioranza un criterio diverso da quello legale. Ogni modifica fatta senza l’unanimità è priva di valore legale e può essere contestata con successo davanti a un giudice, poiché l’autonomia privata dei singoli non può essere calpestata dalla volontà dei più.

Quale prova serve per contestare i millesimi in tribunale?

Se un condomino ritiene che la divisione delle spese sia sbagliata, non può limitarsi a una protesta verbale. L’onere della prova spetta a chi impugna la delibera e sostiene l’invalidità della decisione assembleare (Cass. 13 dicembre 2022, n. 36389). Chi possiede un negozio e vuole smettere di pagare il portiere deve dimostrare che esiste un vizio di contrarietà alla legge o al regolamento vigente. Non basta affermare di trovarsi a una certa distanza dalla portineria o di non avere un collegamento fisico con l’androne. Bisogna invece provare che esiste un titolo legale, come una clausola del regolamento contrattuale o un atto di acquisto, che prevede espressamente l’esclusione da quella specifica spesa. In assenza di un documento scritto che deroghi alla legge, il giudice applicherà sempre il criterio proporzionale (cod. civ. art. 1123). La prova deve essere solida e basata su fatti concreti:

• l’esistenza di un regolamento che esenta specifici locali;

• la dimostrazione che il servizio non riguarda affatto la proprietà in questione per ragioni strutturali insuperabili;

• la prova di un accordo unanime precedente che ha cambiato i criteri di riparto;

• l’errore palese nel calcolo dei millesimi attribuiti all’unità immobiliare.

Perché l’uso soggettivo non conta per le spese comuni?

Uno degli errori più comuni è confondere l’uso effettivo di un servizio con il diritto di proprietà. Nel condominio, la ripartizione dei costi segue spesso un criterio oggettivo. Il portiere non pulisce solo le scale, ma vigila sul decoro dell’intera facciata e gestisce gli impianti che servono tutto lo stabile. Un proprietario di un locale commerciale potrebbe non rivolgersi mai al portiere per ricevere pacchi o chiedere informazioni, ma questo è un suo comportamento soggettivo. L’utilità che il servizio offre alla sua unità immobiliare rimane oggettiva, poiché il valore del negozio è legato anche alla manutenzione e alla sicurezza dell’edificio in cui si trova. Se il palazzo è ben custodito, anche il valore commerciale del negozio aumenta. I giudici applicano un principio di solidarietà: ogni parte dell’edificio usufruisce dei servizi comuni in quanto elemento di un unico complesso (Trib. Palermo, sent. 3916/2025). Pensiamo ad esempio a un piano terra che non usa mai l’ascensore. Anche in quel caso, il proprietario partecipa alle spese di manutenzione straordinaria del vano ascensore perché esso è parte della struttura portante dell’immobile. Lo stesso principio si applica al portierato, rendendo obbligatorio il contributo per tutti coloro che possiedono una quota del fabbricato.