Il mercato della casa in Italia si consolida e cresce del 4,4% annuo — idealista/news

Il mercato immobiliare residenziale italiano apre il 2026 con segnali confortanti ma senza eccessi. Secondo il report di Ipi, nel primo trimestre dell’anno sono state compravendute 179.654 abitazioni, il 4,4% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Non si tratta però della stessa spinta propulsiva degli anni del rimbalzo post-pandemia: dopo il rallentamento del 2023 e la ripresa avviata nel 2024, il mercato entra oggi in una fase più matura, fatta di ritmi più moderati e di dinamiche sempre più diversificate da città a città e da territorio a territorio.

Il contesto macroeconomico

Sullo sfondo, un contesto macroeconomico che regge senza entusiasmare. Il PIL cresce dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,7% su base annua. Il mercato del lavoro migliora e la fiducia delle famiglie ne beneficia. Ma la partita del mattone si gioca ormai su variabili strutturali: accessibilità dei prezzi, disponibilità di abitazioni adeguate, condizioni di accesso al credito.

Il ritorno del mutuo e il peso dello stock esistente

Una delle notizie più rilevanti del trimestre riguarda il credito. Gli acquisti assistiti da mutuo rappresentano oggi il 47,8% del totale delle compravendite delle persone fisiche, in crescita sia come numero assoluto sia come quota. Dopo anni in cui l’acquisto cash aveva guadagnato terreno, il finanziamento bancario torna ad essere un motore significativo della domanda.

Nuove costruzioni ancora scarse

Restano però condizioni di accesso selettive, che privilegiano i mercati con prezzi più contenuti e penalizzano le piazze ad alta tensione immobiliare. E non mancano i nodi sul fronte dell’offerta: le nuove costruzioni registrano una crescita robusta, pari al 14,6% su base annua, ma continuano a rappresentare appena il 6% degli scambi complessivi. Il mercato resta largamente dipendente dallo stock esistente, con tutto ciò che ne consegue in termini di qualità, efficienza energetica e adeguatezza alle esigenze contemporanee.

Nord, Centro, Sud: la crescita non è uguale per tutti

La crescita del 4,4% è un dato medio che nasconde differenze significative tra le aree del Paese. Nord Ovest e Sud crescono entrambi del 5,1%, trainati da mercati con prezzi ancora accessibili e da una domanda con buona capacità di assorbimento. Il Nord Est mostra invece una dinamica più contenuta, fermandosi a un +2,2%. Le superfici scambiate crescono del 4,9%, leggermente al di sopra del numero di compravendite, segnale di una leggera preferenza verso abitazioni di dimensioni maggiori.

I prezzi immobiliari salgono ancora

I valori immobiliari continuano a crescere. L’incremento medio annuo dei prezzi residenziali si attesta al 4,1%, sostenuto dalla persistente scarsità di offerta nei principali mercati urbani. Milano si conferma la piazza più cara tra i capoluoghi analizzati, seguita da Firenze, Bologna e Roma. Torino e Genova offrono invece prezzi più accessibili, fattore che ne spiega in parte le performance più vivaci in termini di volumi.

Crescono i canoni di locazione

Anche il mercato degli affitti conferma la pressione al rialzo. I canoni crescono a fronte di una domanda sostenuta e di una disponibilità limitata di immobili in locazione. I volumi contrattuali rimangono sostanzialmente stabili, ma chi cerca casa in affitto si trova a fare i conti con condizioni sempre più competitive.

Milano e Roma dominano il mercato

Con 8.961 compravendite nel trimestre, Roma si conferma il primo mercato urbano per dimensione, con una crescita del 5,1%. La domanda è prevalentemente di tipo abitativo primario: l’85,7% degli acquisti nelle grandi città riguarda la prima casa. Nonostante la profondità del mercato, permane una forte polarizzazione tra zone centrali, semicentrali e periferiche.

Milano è seconda per volumi con 5.896 compravendite, ma prima per liquidità, qualità dell’offerta e presenza di nuove costruzioni, che nella città meneghina arrivano all’11,6% degli scambi, il dato più alto tra i grandi capoluoghi. La crescita del 7,1% dimostra una capacità di assorbimento ancora solida, nonostante i livelli di prezzo restino tra i più alti d’Italia.

Torino e Genova, la sorpresa del residenziale

Le sorprese del trimestre vengono però da Torino e Genova. Il capoluogo piemontese, terzo mercato del perimetro analizzato con 3.913 compravendite, registra la crescita più alta tra le grandi città: +9,2%. I prezzi ancora competitivi rispetto ai grandi poli nazionali e una domanda ampia e diversificata ne fanno un mercato in espansione, con rischi speculativi contenuti. Genova segue con 2.344 compravendite e un incremento dell’8,7%, trainata da valori accessibili e da una struttura urbana polarizzata che concentra la liquidità nel capoluogo.

Bologna stabile, Firenze in frenata, Padova sorprende

Tra i mercati di dimensione intermedia emergono profili molto diversi. Bologna chiude il trimestre con 1.403 compravendite e una crescita del 3,4%, al di sotto della media nazionale. Il mercato è solido nei fondamentali — occupazione, università, domanda locativa — ma risente di prezzi elevati e di un’offerta limitata che frenano l’accelerazione.

Firenze registra invece una flessione del 2,9% (1.035 compravendite), coerente con una fase di maturità del ciclo e con valori tra i più alti della penisola. Non si intravedono segnali di inversione strutturale, ma il mercato fiorentino sembra aver esaurito la spinta del ciclo espansivo.

Padova è invece la nota positiva del Nord Est, con 822 compravendite e una crescita del 7,0%, ben al di sopra sia della media nazionale sia di quella della sua macroarea. Università, sistema produttivo, domanda di investimento e nuova offerta ancora selettiva spiegano il dinamismo di una piazza che si sta affermando come uno dei mercati urbani intermedi più interessanti del Paese.

Il Sud cresce: Napoli e Bari confermano la tendenza

Nel Mezzogiorno si confermano i segnali positivi già emersi nel 2025. Napoli chiude il trimestre con 2.087 compravendite, in crescita del 5,3%, sostenuta dalla domanda locale, dall’alta densità abitativa e da un interesse crescente per gli immobili nelle zone centrali e semicentrali. Bari registra 1.088 compravendite e una delle crescite più vivaci del campione, pari all’8,4%, beneficiando di un posizionamento competitivo nel contesto del Sud Italia e di una domanda che combina uso abitativo, investimento e crescente attrattività urbana.

Le prospettive per il resto del 2026: crescita sì, ma con cautela

Le previsioni per l’intero anno convergono verso una forchetta compresa tra 780.000 e 800.000 compravendite, livello coerente con una stabilizzazione dopo il recupero del biennio 2024-2025. Non si tratta di un risultato deludente, ma di una normalizzazione attesa dopo anni di movimenti straordinari.

I rischi principali restano legati all‘accessibilità economica. L’evoluzione dei tassi di interesse, l’andamento dei redditi familiari e la disponibilità di prodotto adeguato saranno i fattori determinanti per la tenuta della domanda. In assenza di un’espansione significativa dell’offerta — soprattutto nel segmento delle nuove costruzioni — le tensioni tra domanda e disponibilità di abitazioni continueranno a sostenere i valori nei mercati più attivi.

Le opportunità di crescita si concentreranno sempre più nei contesti dove il rapporto tra prezzi, accessibilità e qualità dell’offerta risulta più favorevole. I mercati a valori elevati, invece, potrebbero andare incontro a ritmi di assorbimento sempre più selettivi, con una domanda che non smette di esserci, ma che diventa via via più esigente e più dipendente dal credito.