la riforma tra laurea, obblighi e competenze

Il ruolo dell’agente immobiliare cambia. Una proposta di legge in Senato punta a introdurre percorsi universitari, obbligo di forma scritta e conti dedicati.

L’attività dell’agente immobiliare non si limita più alla semplice messa in contatto tra chi vende e chi compra. Il fulcro della notizia risiede nella presentazione al Senato, avvenuta lo scorso 3 giugno, del disegno di legge 1894 a prima firma di Maurizio Gasparri. Il testo, appoggiato dalle sigle di categoria Fiaip, Fimaa e Anama riunite nella Consulta interassociativa nazionale, ha un intento chiaro: mandare in pensione la vecchia normativa del 1989, ferma da ben 37 anni, e istituire un sistema basato su titoli universitari, gestione sicura dei fondi e incarichi messi rigorosamente per iscritto. La regola generale che emerge da questa evoluzione è inequivocabile: il mercato della casa, bene rifugio per eccellenza, esige garanzie assolute. La tutela del patrimonio immobiliare passa attraverso professionisti dotati di una preparazione giuridica e fiscale certificata, cancellando l’improvvisazione e gli accordi sulla parola.

Come sta mutando la figura del mediatore?

L’intermediario di ieri non esiste più. Oggi il mercato richiede un vero e proprio consulente a tutto tondo, capace di guidare il cliente durante l’intero percorso di compravenditao di locazione. Per farlo, non basta il fiuto per gli affari, ma occorre una preparazione tecnica profonda e in continuo aggiornamento. L’agente moderno deve destreggiarsi tra diritto civile e urbanistico, estimo, fiscalità, regole del catasto, contrattualistica e dinamiche condominiali.

A questo si aggiungono competenze di marketing, padronanza degli strumenti digitali, capacità di leggere le flessioni del mercato e, non ultimo, un’ottima attitudine all’ascolto del cliente. L’isolamento non premia: per operare con efficacia serve fare rete con altri professionisti del settore. Lo conferma Claudio Sagamosto, consigliere delegato di Gabetti Franchising, spiegando come i clienti odierni siano estremamente informati e necessitino di una consulenza strategica. Per assecondare questa tendenza, i grandi gruppi stanno liberalizzando le zone di competenza degli affiliati, investendo massicciamente sulla formazione.

Quali sono i numeri e i difetti del mercato attuale?

Le statistiche delineano un quadro complesso. Attualmente, gli iscritti al Rea (Registro economico amministrativo) sono circa 48mila, ma questo numero include anche i soggetti dormienti o chi opera saltuariamente. Le agenzie immobiliari realmente attive sul territorio si fermano a quota 15mila. L’accesso alla professione, fino a oggi, prevede la frequenza di un corso di 150 ore e il superamento di un esame, scritto e orale, presso la Camera di commercio. Le selezioni sono severe: supera la prova poco più di un quarto dei candidati.

Un elemento di scontro riguarda la composizione delle commissioni d’esame. Attualmente sono formate da giuristi o estimatori, e non da operatori sul campo. Questo crea una frattura: c’è chi vorrebbe inserire agenti esperti per valutare la reale capacità pratica dei candidati e chi si oppone temendo una perdita di imparzialità.

Perché l’abusivismo rappresenta un problema così diffuso?

La questione più dibattuta è l’esercizio abusivo della professione. Molto spesso geometri, architetti, ingegneri, avvocati o periti svolgono di fatto attività di mediazione. Tuttavia, l’articolo 5 della legge 39 del 1989 fissa un confine normativo netto: la professione di mediatore è incompatibile con le altre professioni intellettuali del medesimo settore.

Per tradurre la regola in un esempio pratico: un architetto ha il pieno diritto di essere retribuito per redigere una planimetria o dirigere i lavori di un appartamento, ma non può richiedere un compenso per aver trovato un acquirente per quello stesso immobile. Negli Stati Uniti o nel resto d’Europa questo limite è rigoroso, mentre in Italia i contorni normativi risultano ancora troppo sfumati, alimentando l’intermediazione non autorizzata. Anche sul fronte delle provvigioni, che la legge riserva esclusivamente agli iscritti al Rea, regna la deregolamentazione: le percentuali variano pesantemente in base agli umori del mercato, senza sempre trovare una giustificazione nella qualità del servizio offerto.

Cosa prevede la nuova proposta di legge in materia di formazione?

Il disegno di legge 1894 punta a stravolgere i requisiti di accesso, puntando sulla carriera accademica. Fimaa Forma si è già mossa in anticipo, promuovendo nel 2023 il primo corso di laurea triennale in Diritto ed economia della proprietà immobiliare presso l’Università La Sapienza di Roma. Luca Di Donna, presidente del corso, sottolinea come l’obiettivo non sia più rilasciare un semplice patentino, ma formare figure con basi giuridiche ed economiche solide.

La proposta normativa introduce specifiche novità in merito alla formazione:

• creazione di un percorso universitario dedicato, da definire tramite un decreto congiunto dei ministeri delle Imprese e dell’Università;

• obbligo di superare un esame finale al termine degli studi;

• inserimento obbligatorio nelle commissioni delle Camere di commercio di almeno due agenti in attività da un minimo di cinque anni;

• introduzione della formazione continua obbligatoria per garantire l’aggiornamento costante.

Come cambiano le regole pratiche per l’esercizio dell’attività?

Fabrizio Segalerba, presidente Fiaip, evidenzia come gran parte del contenzioso legale nasca da accordi presi a voce. Per azzerare questo rischio, la proposta di legge impone la forma scritta per il conferimento dell’incarico da parte del proprietario. Il documento dovrà dettagliare con esattezza le condizioni di vendita o affitto, l’autorizzazione a pubblicizzare il bene e i margini per la trattativa.

Un’altra innovazione di grande impatto, come sottolinea anche il presidente Fimaa Santino Taverna ricordando che sulla casa si concentrano i sacrifici di una vita, è l’uso di un conto corrente dedicato e segregato. Un esempio pratico: se l’agente riceve un assegno a titolo di caparra durante una trattativa, questi fondi transiteranno su un conto separato dal patrimonio dell’agenzia, garantendo la totale tracciabilità e sicurezza delle somme dei clienti.

Il raggio d’azione si amplia ulteriormente: gli agenti abilitati potranno intermediare la cessione di quote o azioni societarie che contengono patrimoni immobiliari. Inoltre, la legge riserverà in via esclusiva agli agenti l’attività di property management(gestione immobiliare per conto terzi) quando questa interviene sui contratti relativi agli immobili.

Qual è il ruolo degli altri professionisti nella filiera immobiliare?

L’agente non opera in un vuoto cosmico, ma è il primo anello di una catena di professionisti. I notai reclamano procedure rigorose fin dalle prime battute. Flavia Fiocchi e Pietro Ciarletta, esponenti del Consiglio nazionale del Notariato, ribadiscono che l’agente deve raccogliere tutta la documentazione essenziale (attestato di prestazione energetica, abitabilità, permessi, stato legittimo) sin dal momento in cui accetta l’incarico. Questa non è semplice burocrazia: avere le carte in regola prima di sedersi al tavolo delle trattative azzera le cause in tribunale e protegge acquirenti, venditori e banche. Non si tratta di una sovrapposizione di ruoli, ma di un concorso di competenze.

Sul fronte tecnico, la palla passa ai geometri. Marco Vignali, consigliere nazionale con delega all’edilizia, auspica una norma che renda standard la “relazione tecnica integrata”, un documento che certifichi in modo inoppugnabile la regolarità urbanistica e catastale dell’edificio lavorando in sinergia con l’agente.

La chiusura del cerchio spetta alle valutazioni. Sandro Ghirardini, segretario generale di E-Valuations, ricorda che una stima corretta del valore di un immobile rende l’intero mercato più trasparente, un fattore che assume un peso ancora maggiore nell’era dominata dall’intelligenza artificiale, dove l’accuratezza del dato tecnico e la competenza umana restano garanzie insostituibili.