Condominio cosa significa — idealista/news

Quando si decide di vivere in un contesto abitativo condiviso, è utile valutarne tutti gli aspetti: non solo dal punto di vista pratico, ma anche da quello giuridico e fiscale. E bisogna partire da una domanda molto semplice: cosa significa condominio? 

Con questo termine si indica un istituto giuridico regolato dal Codice Civile, che si costituisce automaticamente quando coesistono proprietà esclusive – ad esempio, i singoli appartamenti – e parti comuni indivisibili, come scale, androni e via dicendo. Vi possono però essere diverse tipologie di condominio, che rispondono a criteri diversi di legge e, soprattutto, a gestioni fiscali altrettanto differenziate.

Che cos’è un condominio

Prima di entrare nel merito delle definizioni di legge e fiscali, è innanzitutto necessario comprendere le caratteristiche fondanti della proprietà condivisa. In altre parole, cosa vuol dire condominio? Non si tratta semplicemente di un palazzo o di un insieme di appartamenti, bensì di una forma di convivenza, forzata e regolamentata, che garantisce la funzionalità dell’intero stabile. 

All’interno del condominio l’indipendenza del singolo trova infatti un limite naturale, nella necessità di preservare servizi e strutture comuni che permettono all’edificio di rimanere efficiente nel tempo. Di conseguenza, cosa si intende per condominio? È una situazione abitativa che si caratterizza per:

• la compresenza di ambienti privati, delimitati da porte e opere in muratura, e spazi comuni accessibili a tutti;
• l’impossibilità di separare il singolo appartamento dagli elementi portanti che sostengono l’edificio;
• il dovere morale ed economico di contribuire alla gestione dello stabile, partecipando alle decisioni e sostenendone i costi;
• la presenza, quando prevista per legge, di regolamenti interni che definiscono diritti e doveri, nonché le modalità per garantire una convivenza pacifica.

Perché si chiama condominio

È inoltre importante conoscere le radici linguistiche del termine condominio, perché permettono di coglierne la vera essenza. Se si analizza la definizione di Condominio della Treccani, la parola ha origine dal latino condominium:

• il prefisso cum esprime l’idea di unione e condivisione;
• il sostantivo dominium indica il potere di controllo, di dominio o la proprietà.

In altre parole, l’etimologia di condominio evidenzia proprio il significato di proprietà congiunta, o comproprietà: inizialmente il termine veniva utilizzato per indicare il possesso o la gestione comune di qualsiasi bene, nel corso dei secoli si è poi evoluto per identificare unicamente l’unione di proprietà negli stabili residenziali.

È bene sottolineare che la scelta del nome non è casuale: l’unione tra “cum” e “dominium” evidenzia chiaramente come non solo nessuno può dirsi padrone assoluto delle aree comuni, ma anche come ogni decisione debba scaturire dalla volontà collettiva.

Il condominio secondo la Legge e il Fisco

L’approccio puramente descrittivo o etimologico non è però sufficiente per cogliere la vera natura di uno stabile condiviso. È infatti indispensabile anche analizzare il significato giuridico di condominio, così come le sue implicazioni fiscali. 

Innanzitutto, è utile sapere che la legge non considera il condominio come un soggetto dotato di una propria personalità giuridica autonoma, come avviene per le società di capitali o le associazioni riconosciute, bensì come un ente di gestione: uno strumento operativo che agisce per conto, e nel pieno interesse, dei singoli partecipanti, ovvero gli effettivi titolari dei diritti.

Il fulcro della definizione di condominio nel Codice Civile è rappresentato da diversi articoli, che tratteggiano le caratteristiche principali della comproprietà. In particolare, è utile considerare:

• l’articolo 1117, che definisce quali porzioni dello stabile debbano rientrare nella proprietà comune – quali suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni, giardini e impianti – e la presunzione stessa di comproprietà;
• l’articolo 1119, che sottolinea come le parti comuni siano indivisibili, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti;
• l’articolo 1102, che definisce le modalità d’uso delle parti comuni, stabilendo che il singolo se ne possa avvalere, senza però modificarne la destinazione d’uso o impedire ad altri di fare altrettanto;
• l’articolo 1123, che specifica i criteri proporzionali per la suddivisione delle spese, in base ai millesimi di proprietà detenuti da ogni singolo proprietario.

Di avviso simile anche la definizione di condominio dell’Agenzia delle Entrate, che conferma come, anche a livello fiscale, si debba fare riferimento ai criteri del Codice Civile: l’istituto esiste dal momento in cui due o più soggetti sono proprietari esclusivi di distinte unità immobiliari che condividono alcune parti comuni. 

È però utile specificare che, ai fini fiscali, il condominio è sostanzialmente un sostituto d’imposta: non produce reddito proprio, ma ha l’obbligo di possedere un codice fiscale dedicato e operare le ritenute d’acconto sui compensi corrisposti a professionisti e imprese per interventi di manutenzione sullo stabile.

Quando una casa è un condominio

Ma quando un edificio diviene a tutti gli effetti una proprietà condivisa, che unisce sia porzioni private e comuni? In altre parole, come nasce il condominio? A discapito delle credenze comuni, non servono formalità burocratiche per sancire la creazione di un condominio: nasce infatti spontaneamente quando la proprietà di un unico edificio si fraziona almeno fra due soggetti differenti. 

Di conseguenza, i requisiti materiali e legali affinché una casa si trasformi in condominio sono:

• la presenza di un fabbricato unitario dal punto di vista architettonico, originariamente appartenente a un unico proprietario o a un’impresa costruttrice;
• l’alienazione o il trasferimento – tramite vendita, donazione o successione – di una porzione isolata, come un singolo appartamento, a un soggetto differente;
• la presenza oggettiva di elementi edilizi strutturali o di collegamento indispensabili a entrambe le proprietà, come il suolo, le mura esterne, i tetti e via dicendo.

Cos’è il condominio minimo

Entrando maggiormente nel dettaglio delle varie tipologie di condominio esistenti, la prima è rappresentata dal cosiddetto condominio minimo. Si tratta di una configurazione dove sono presenti due condomini e si caratterizza per:

• decisioni prese tramite accordi bilaterali;
• assenza di una formale assemblea;
• regole classiche per l’utilizzo delle parti comuni e la suddivisione delle spese.

Nonostante il numero esiguo di proprietari, la giurisprudenza e il fisco lo considerano un condominio a tutti gli effetti.

Cosa si intende per condominio parziale

La seconda categoria è quella del condominio parziale, tipica dei contesti urbani più affollati, dove gli edifici condominiali possono assumere configurazioni anche molto complesse. In questo caso, sono presenti dei corpi di fabbricati separati o isolabili, dotati di servizi e aree comuni autonome, come ad esempio entrate, scale e impianti. Nel condominio parziale:

• la proprietà dei beni e degli impianti è attribuita soltanto ai condomini che, per conformazione dell’edificio, ne traggano effettiva utilità o ne godono in modo esclusivo;
• la suddivisione delle spese di gestione e manutenzione esclude i residenti che non hanno collegamento strutturale con i beni o le strutture in oggetto. Ad esempio, la manutenzione della “scale A” è ad appannaggio dei proprietari che se ne servono, non dei residenti invece dislocati sulla “scala B”;
• il diritto di voto in assemblea può essere limitato, con le questioni esclusivamente riferite al condominio parziale votate dai proprietari direttamente interessati.

Può esistere un condominio apparente?

Ma un condominio può essere apparente, ovvero assumerne le caratteristiche senza esserlo dal punto di vista giuridico e fiscale? Normalmente, il condominio apparente non può verificarsi: la costituzione del condominio è sempre automatica, e non richiede formalità burocratiche, in presenza di due o più proprietari diventa tale.

Ciò che può esistere è invece il condomino apparente, ovvero un soggetto che, pur non potendo avanzare diritti di proprietà all’interno dello stabile, si comporta come se fosse effettivamente un titolare.

Cosa è un supercondominio

Infine, si parla di supercondominio – detto anche condominio complesso – quando più edifici autonomi condividono parti comuni, come cortili, giardini, impianti centralizzati e vialetti. Ogni edificio può rappresentare un singolo condominio e avere un proprio amministratore, ma sussiste un livello sovraordinato per la gestione delle parti condivise. In generale, nel supercondominio:

• le norme classiche sul condominio rimangono valide, con assemblee generali o parziali, a seconda delle necessità;
• ogni stabile può avere un proprio regolamento interno, a cui si aggiunge uno più generale per le parti condivise fra i vari edifici;
• sussiste un doppio binario economico, con spese sia riferite al singolo edificio che all’insieme delle parti comuni, o degli impianti, condivisi fra i vari stabili.

È utile sottolineare che i supercondomini rappresentano un’evenienza abbastanza recente, tipica dei grandi complessi residenziali, anche e soprattutto quando recitanti e separati dall’esterno.

Chi è il proprietario di un condominio

Una delle questioni che solleva i maggiori dubbi riguarda la reale titolarità dei muri e delle strutture dell’edificio. I diritti di proprietà solitamente si dividono in:

• la proprietà solitaria ed esclusiva, ovvero quella del singolo acquirente che possiede in modo assoluto la propria unità immobiliare e le relative pertinenze, come ad esempio la cantina;
• la proprietà forzosa e diffusa, cioè tutte le parti comuni dello stabile, che appartengono collettivamente a tutti i condomini. Viene definita forzosa perché nessuno può rinunciare alle aree condivise – ad esempio, le scale – poiché indissolubilmente legate alle singole unità abitative.