Posso rifiutare lavori condominiali non urgenti?

I condòmini dissenzienti possono opporsi al pagamento delle spese necessarie a finanziare gli interventi non indispensabili approvati dall’assemblea?

Le deliberazioni dell’assemblea condominiale sono valide per tutti, anche per i proprietari dissenzienti, cioè per coloro che hanno espresso voto contrario. Ma non solo: secondo il codice civile (art. 1137), la delibera adottata dall’adunanza è efficace anche quando non è valida: in questa ipotesi, per bloccarne gli effetti occorre non solo proporre impugnazione entro trenta giorni ma anche chiedere espressamente al giudice di sospenderne l’efficacia in attesa della decisione finale. Ciò premesso, con il presente articolo risponderemo a una domanda così riassumibile: posso rifiutare i lavori condominiali non urgenti?

Praticamente, si tratta di comprendere se il condomino contrario alla realizzazione degli interventi votati dall’assemblea possa in qualche modo sottrarsi al pagamento, soprattutto qualora ritenga che siano costosi e inutili per l’edificio. Insomma: si possono rifiutare i lavori condominiali non urgenti? Approfondiamo l’argomento.

Lavori condominiali non urgenti: chi decide?

L’esecuzione di lavori condominiali non urgenti è decisa dall’assemblea secondo le maggioranze previste dalla legge (art. 1136) in base alla tipologia di interventi. Per la precisione:

• per le opere di ordinaria o piccola manutenzione è sufficiente, in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio;
• per le opere di straordinaria manutenzione occorre, anche in seconda convocazione, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
• le innovazioni – cioè le opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune alterandone l’originaria funzione – devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

L’esecuzione di lavori urgenti, anche se straordinari, può essere decisa dall’amministratore senza il previo consenso dell’assemblea, a cui occorre comunque riferirne il prima possibile affinché possa adottare le opportune determinazioni (art. 1135 cod. civ.).

Si possono rifiutare i lavori condominiali non urgenti?

Come ricordato in premessa, le deliberazioni assembleari sono valide per tutti, anche per i dissenzienti: pertanto, non si possono rifiutare i lavori condominiali decisi dall’adunanza, anche se non sono urgenti.

Ciò significa che la spesa necessaria a pagare gli interventi approvati durante la riunione vanno ripartiti anche tra coloro che hanno manifestato voto contrario.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria (art. 1137 cod. civ.).

Dunque, anche se è stata impugnata, la deliberazione con cui sono stati approvati lavori condominiali non urgenti è comunque efficace, vincolando così l’amministratore a darle esecuzione – e, perciò, a riscuotere le quote da ciascun condomino – a meno che il giudice ritenga di sospenderne immediatamente gli effetti in attesa della decisione finale, considerata l’evidente invalidità del verbale.

L’istanza di sospensione deve essere debitamente motivata, provando che l’esecuzione dei lavori arrecherebbe un grave pregiudizio al condominio o quanto meno a coloro che hanno impugnato e che la delibera è viziata in maniera evidente.

Insomma: non si possono rifiutare i lavori condominiali, anche non urgenti, se sono stati deliberati dall’assemblea.

Esistono tuttavia delle eccezioni a quanto appena affermato. Vediamo di cosa si tratta.

Come sottrarsi all’esecuzione di una delibera assembleare?

Quanto detto nel precedente paragrafo a proposito dell’efficacia della deliberazione viziata vale solamente nelle ipotesi di annullabilità della stessa, cioè di contrarietà alla legge o al regolamento; quando invece la delibera è radicalmente nulla, essa è inefficace sin dall’origine, cosicché chiunque può rifiutarsi di darle esecuzione o di obbedire ai suoi precetti.

Secondo la giurisprudenza (Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839) la deliberazione condominiale è nulla, tra le altre ipotesi, quando manca di elementi essenziali (verbale, oggetto, ecc.), ha un oggetto impossibile o illecito (contrario a legge, ordine pubblico, buon costume) oppure esula dalle competenze dell’assemblea (ad esempio, quando decide su parti private o diritti individuali).

In queste ipotesi, la deliberazione può essere impugnata senza limiti di tempo e, soprattutto, è inefficace da subito, senza che occorra una decisione del giudice che ne sospenda gli effetti.

Ciò significa che una deliberazione nulla che ha disposto l’esecuzione di lavori condominiali non urgenti può essere disattesa senza timore di conseguenze, da parte sia dei condòmini che dell’amministratore.

Anche se perfettamente valida, è infine possibile sottrarsi all’esecuzione di una delibera assembleare – e quindi si può rifiutare di partecipare alla spesa di lavori condominiali non urgenti – che abbia ad oggetto un’innovazione gravosa e voluttuaria.

Sono tali gli interventi deliberati dall’assemblea che comportano un ingente esborso di denaro oppure che non sono essenziali per l’esistenza o per il miglior godimento dell’edificio.

Si pensi alla delibera con cui l’assemblea decide di realizzare una piscina in condominio.

In questi casi, se l’opera da realizzare è suscettibile di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa (art. 1121 cod. civ.).

In pratica, i condòmini che non vogliono contribuire alla realizzazione dei lavori condominiali non urgenti che rappresentano altresì un’innovazione gravosa e voluttuaria possono esimersi dall’obbligo di pagamento; ciò comporta, ovviamente, l’impossibilità di utilizzare l’opera deliberata dall’adunanza.