Il 48% del patrimonio netto italiano è in abitazioni

di Giovanni Talente

La ricchezza netta delle famiglie nel mondo ha raggiunto 570.000 miliardi di dollari nel 2025, in aumento di 40.000 miliardi rispetto al 2024, con una crescita del 7,3% superiore alla media del 5,9% registrata dal 2000. Il bilancio patrimoniale globale, che somma tutte le attività finanziarie e reali, si è avvicinato a 1,8 milioni di miliardi di dollari, contro 1,7 dell’anno precedente. Sono i dati del rapporto Global Balance Sheet 2026: Imbalance and Divergence pubblicato a luglio dal McKinsey Global Institute. Il punto rilevante non è il livello ma la composizione: solo il 20% dell’incremento deriva da formazione di capitale reale, cioè da nuovi investimenti netti in macchinari, immobili, infrastrutture e proprietà intellettuale. Il restante 80% viene dall’inflazione e dalla rivalutazione di beni che esistevano già, con le valutazioni degli attivi esistenti cresciute di quattro punti percentuali più di un’inflazione a sua volta elevata. Tra il 2000 e il 2024 la quota riconducibile a investimento netto era stata del 30%.

La differenza tra le due voci è la chiave di lettura. Quando la ricchezza cresce perché si costruiscono fabbriche, case e reti, aumenta anche la capacità produttiva che genera redditi futuri. Quando cresce perché sale il prezzo di ciò che già esiste, il patrimonio di chi possiede si rivaluta senza che nulla di nuovo venga prodotto, e il costo di accesso a quello stesso bene aumenta per chi non lo possiede ancora. «Si potrebbe dire che ogni asset di questo pianeta è ormai finanziarizzato», ha osservato Jan Mischke, partner del McKinsey Global Institute. Nel rapporto la stessa conclusione è formulata così: per le famiglie «la ricchezza cresce, ma solo sulla carta».

Il meccanismo è visibile in Italia con particolare nitidezza, perché il patrimonio degli italiani è composto soprattutto da immobili. Secondo l’Istat, nel primo trimestre 2026 l’indice dei prezzi delle abitazioni è salito del 5,2% su base annua, in accelerazione dal 4,0% del quarto trimestre 2025, con le case nuove a più 6,7% e quelle esistenti a più 4,8%, in un contesto di compravendite residenziali in crescita del 4,4% secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Nello stesso periodo le retribuzioni contrattuali orarie sono cresciute del 2,5% nel secondo trimestre, contro un’inflazione al 3,0%. Chi possiede la casa ha visto il proprio patrimonio rivalutarsi di oltre cinque punti in un anno. Chi quella casa deve comprarla con uno stipendio ha visto il proprio potere d’acquisto arretrare.

La distribuzione amplifica l’effetto. Su dati della Banca d’Italia, il 48% del patrimonio netto delle famiglie italiane è costituito da abitazioni, ma la quota sale al 75% per il 50% più povero della popolazione e scende al 33% per il 10% più ricco: chi ha poco ha quasi solo la casa, chi ha molto ha anche azioni, fondi e polizze. L’Istat rileva che l’82% degli italiani vive in un’abitazione di proprietà e il 18% in affitto, ma tra le famiglie in cui il percettore principale ha meno di 35 anni la quota in affitto sale al 35%. La Relazione annuale della Banca d’Italia sul 2025 segnala inoltre che i nuclei con capofamiglia oltre i 65 anni detengono oggi il 32% della ricchezza totale, contro il 13% del 1991.

C’è un dato italiano che chiude il ragionamento. Dall’analisi Istat elaborata con la Banca d’Italia e diffusa il 28 gennaio 2026 risulta che la ricchezza netta delle famiglie ha raggiunto 11.732 miliardi di euro a fine 2024, in crescita del 2,8% a prezzi correnti rispetto al 2023. In termini nominali le famiglie italiane sono più ricche che mai. In termini reali, al netto dell’inflazione accumulata, sono più povere di pochi anni fa. È la stessa frattura che McKinsey descrive su scala globale, tradotta in una statistica nazionale.

Dall’altro lato della frattura si misurano gli effetti sulle scelte di vita. Susan Wachter, docente di real estate alla Wharton School, ha coniato per gli Stati Uniti la definizione di Great Postponement, il grande rinvio: non soltanto della proprietà della casa, ma «di altri passaggi chiave della vita». I numeri che cita sono espliciti. Il tasso sui mutui trentennali americani era al 3,45% dieci anni fa ed è al 6,58% nel 2026. Secondo uno studio di Realtor.com pubblicato a giugno, nel 2025 un record di 25,2 milioni di adulti sotto i 35 anni viveva ancora con i genitori, quasi uno su tre, e il 70% di loro aveva un lavoro: la convivenza cresce tra chi è occupato, non tra chi cerca impiego. Il Census Bureau ha rilevato che l’età mediana al primo matrimonio è salita a 30,8 anni per gli uomini e 28,4 per le donne, contro 23,5 e 21,1 nel 1975. Gli statistici del Census Paul Hemez e Jonathan Vespa hanno sintetizzato che i giovani adulti oggi «danno priorità alla sicurezza economica rispetto al formare una famiglia».

Sulla disuguaglianza patrimoniale il rapporto McKinsey fornisce l’ordine di grandezza: nelle principali economie l’1% più ricco possiede almeno il 20% della ricchezza nazionale, quota che negli Stati Uniti sale al 35%, dove il patrimonio medio dell’1% supera i 16 milioni di dollari e quello del 50% più povero si ferma a 9.000. In Italia il valore per la metà più povera della popolazione è stimato in 17.000 dollari.

Tre elementi vanno tenuti presenti prima di trarre conclusioni. La divergenza tra patrimoni e redditi non è una novità del 2025: McKinsey la documenta dal 2000, e l’anno scorso ne rappresenta un’accelerazione, non l’inizio. Il rinvio dei passaggi di vita ha anche cause non economiche, e la stessa Wachter attribuisce parte del fenomeno all’ampliamento delle opportunità di studio e carriera per le donne, che scelgono di posticipare matrimonio e maternità. E il quadro non è a senso unico: secondo il sondaggio congiunturale della Banca d’Italia pubblicato il 12 agosto 2026, nel secondo trimestre i prezzi delle abitazioni hanno rallentato e il saldo delle attese degli operatori è tornato negativo, mentre la pressione si è spostata sugli affitti, dove l’offerta ridotta e i canoni in crescita colpiscono proprio chi non possiede. Resta il fatto che McKinsey indica tre soli modi in cui un bilancio patrimoniale tanto distante dall’economia reale può rientrare: maggiore produttività, maggiore inflazione, o una correzione dei prezzi degli attivi.