investimenti in crescita e sfitto ai minimi storici

Mentre una parte del commercio tradizionale continua a confrontarsi con consumi incerti, trasformazione digitale e cambiamenti nelle abitudini di acquisto, c’è un comparto immobiliare che continua a macinare risultati superiori alla media. È quello dei retail park, format che negli ultimi anni ha consolidato la propria posizione come una delle asset class più solide del retail europeo.

La conferma arriva dal rapporto “Retail Parks in Europe – Special Focus MAPIC 2026“, realizzato dalla piattaforma internazionale dedicata al retail real estate MAPIC in collaborazione con Mercialys e Imocom Partners. L’indagine prende in esame sette grandi mercati europei – Italia, Francia, Regno Unito, Germania, Spagna, Benelux e Polonia – e restituisce l’immagine di un settore caratterizzato da una buona capacità di attrarre investimenti, da rendimenti competitivi e una domanda locativa che continua a crescere.

A livello continentale, lo stock complessivo di retail park raggiunge i 42,7 milioni di metri quadrati. Il dato che colpisce maggiormente gli investitori è però il tasso di sfitto, fermo appena all’1,2%, il più basso registrato tra tutte le principali categorie immobiliari del commercio. Parallelamente, i canoni di locazione continuano a crescere con una media del 3,5% annuo, mentre i rendimenti prime si attestano intorno al 5,9%.

Numeri che spiegano perché i capitali internazionali siano tornati con decisione su questo segmento. In un contesto economico ancora segnato dall’incertezza, i retail park stanno infatti dimostrando una capacità di adattamento superiore rispetto a molte altre forme di retail fisico.

La resilienza del comparto trova origine in diversi fattori strutturali. Il primo riguarda la composizione dell’offerta commerciale, fortemente orientata verso beni di largo consumo, discount e prodotti essenziali, categorie che tendono a mantenere una domanda stabile anche nelle fasi economiche più complesse. A questo si aggiunge un elemento sempre più apprezzato dai consumatori: la praticità. Accessibilità immediata, parcheggi ampi e gratuiti, percorsi d’acquisto rapidi e facilità di fruizione rappresentano oggi un vantaggio competitivo importante rispetto ad altre formule commerciali.

Non meno rilevante è il ruolo svolto nell’evoluzione omnicanale del retail. La struttura stessa dei retail park si presta infatti alle attività di click-and-collect e alla gestione efficiente degli ordini online, trasformando i punti vendita in veri hub logistici di prossimità. Un elemento che contribuisce ad aumentare la produttività degli spazi e la redditività per gli operatori.

Dal punto di vista immobiliare, inoltre, il modello beneficia di una combinazione particolarmente favorevole: canoni generalmente inferiori rispetto ai centri commerciali tradizionali, costi operativi più contenuti e una disponibilità limitata di nuovi spazi che continua a sostenere la crescita degli affitti.

L’Italia rappresenta uno dei mercati più interessanti sotto osservazione. Pur essendo ancora in una fase relativamente giovane di sviluppo rispetto ad altri Paesi europei, il comparto sta attirando un numero crescente di investitori internazionali. Il patrimonio nazionale conta circa 4,6 milioni di metri quadrati distribuiti in oltre 380 strutture e nel 2025 i retail park rappresentano già il 15% degli investimenti complessivi nel settore retail.

Una quota significativa di queste risorse proviene dall’estero. Gli investitori internazionali vedono infatti il mercato italiano come un’opportunità di ingresso in un segmento ancora in espansione e caratterizzato da prospettive di crescita superiori alla media dell’Europa occidentale.

Nel Paese convivono oggi differenti modelli di sviluppo. Accanto ai retail warehouse collocati lungo le principali direttrici stradali e realizzati da operatori locali, si trovano retail park integrati a centri commerciali esistenti, nati per ospitare insegne che non trovano collocazione nei mall tradizionali. Cresce inoltre il numero dei grandi retail park autonomi, una formula ancora limitata ma destinata a guadagnare peso nei prossimi anni.

La pressione della domanda si riflette anche sui valori locativi. Secondo lo studio, gli affitti in Italia dovrebbero crescere tra il 3% e il 4% all’anno, uno dei ritmi più sostenuti dell’intera Europa occidentale.

Se la penisola rappresenta una storia di crescita, la Francia continua a essere il mercato più maturo. Con circa 7 milioni di metri quadrati e 1.200 asset operativi, il Paese è stato tra i pionieri di questo modello grazie allo sviluppo di format come Family Village e Open Sky. I retail park assorbono quasi il 30% dei circa 3 miliardi di euro di investimenti retail attesi nel 2025, con rendimenti compresi tra il 5,5% e il 6%, una crescita degli affitti dell’1,5% annuo e livelli di sfitto tra il 3% e il 4%.

Nel Regno Unito il comparto ha raggiunto una dimensione ancora maggiore. Il mercato conta circa 10,2 milioni di metri quadrati distribuiti in oltre 1.500 parchi commerciali e sta vivendo una nuova stagione di investimenti. Nel 2024 sono stati registrati investimenti per 3,8 miliardi di sterline, il livello più elevato dal 2021, mentre nel primo semestre del 2025 i volumi sono aumentati del 32%. Significativo il ruolo dei capitali stranieri: investitori francesi e statunitensi hanno rappresentato il 58% degli acquirenti nel periodo considerato.

Anche il Benelux conferma una crescente riallocazione delle risorse verso questo segmento. In Belgio i retail park pesano per il 38% degli investimenti retail complessivi del 2025, mentre nei Paesi Bassi la quota si attesta intorno al 12%. Complessivamente il mercato dispone di circa 3,6 milioni di metri quadrati e offre rendimenti prime compresi tra il 5,25% e il 6%.

In Germania, invece, il principale elemento distintivo resta la scarsità dell’offerta. Con circa 6,3 milioni di metri quadrati e 4.500 siti, il mercato presenta forti barriere all’ingresso e una produzione limitata di nuovi progetti. Il tasso di sfitto si mantiene intorno al 3,5%, mentre retail warehouse e retail park hanno rappresentato nel 2025 il 49% degli investimenti immobiliari retail, superando per la prima volta centri commerciali e high street. I rendimenti prime, compresi tra il 4,75% e il 5,25%, risultano i più compressi d’Europa.

Le prospettive di sviluppo più dinamiche arrivano invece dalla Spagna e dalla Polonia. Nel mercato spagnolo i retail park hanno rappresentato il 60% delle nuove superfici commerciali realizzate dal 2020, quota salita addirittura all’80% nel 2024. Attualmente sono in costruzione circa 250.000 metri quadrati di nuovi spazi, sostenuti dall’espansione di catene discount internazionali come Pepco, KiK, Action, Kiabi e TEDi.

La Polonia si conferma invece il principale laboratorio di crescita europeo. I retail park assorbono il 59% degli investimenti retail nazionali e il Paese concentra tra il 40% e il 50% dell’intera pipeline di sviluppo continentale. Sono oltre 60 i progetti in fase di realizzazione o ampliamento, mentre i rendimenti prime, compresi tra il 7% e il 7,75%, rappresentano i più elevati del mercato europeo.

Dietro questa crescita si muovono alcuni grandi operatori internazionali che stanno contribuendo a consolidare e professionalizzare il settore. Tra questi figurano Redevco, con un portafoglio da 10,5 miliardi di euro e 350 asset gestiti, Frey, Pradera, Mitiska REIM, Trei Real Estate e CPI Europe-Immofinanz. In Italia i protagonisti sono invece Settimo Sviluppo, Pradera, Svicom, Odos Group e Klepierre.

Anche la domanda degli operatori commerciali appare sempre più strutturata. Il comparto alimentare e discount continua a rappresentare uno dei principali motori di crescita grazie alla presenza di gruppi come Lidl, Aldi e Carrefour. La moda occupa il 37% della superficie lorda affittata nei retail park europei, sostenuta da insegne quali H&M, Zara, C&A, Kiabi, New Yorker, TK Maxx e Pepco. Parallelamente, il segmento casa e fai-da-te registra una crescita annua del 65%, trainato da marchi come Leroy Merlin, OBI, Brico Dépôt e JYSK.

A completare l’offerta si aggiungono sempre più spesso operatori del tempo libero, della ristorazione veloce, dello sport e del pet care, capaci di aumentare la frequenza delle visite e la permanenza dei consumatori. In Italia, tra i brand maggiormente presenti emergono Decathlon, Leroy Merlin, Euronics, Mondo Convenienza, PittaRosso e Cisalfa.

Guardando al futuro, il settore sembra destinato a mantenere una traiettoria positiva. Dopo anni di sviluppo moderato, le consegne europee di nuovi retail park dovrebbero avvicinarsi a un milione di metri quadrati annui nel 2026. La nuova crescita sarà però fortemente concentrata nella penisola iberica e nell’Europa centrale e orientale, mentre i mercati più maturi come Francia, Germania e Regno Unito continueranno a puntare soprattutto sulla riqualificazione e sull’ottimizzazione degli asset esistenti.