quando scatta lo sfratto e come agire?

Affittare un immobile rappresenta una fonte di reddito importante, ma espone anche al rischio di insolvenza da parte del conduttore. Quando i pagamenti ritardano o mancano del tutto, il proprietario si trova spesso in una situazione di incertezza su come procedere per recuperare la disponibilità del bene e le somme dovute. La legge prevede uno strumento specifico per tutelare questi diritti: lo sfratto per morosità. In questo articolo vedremo quando scatta lo sfratto e come agire se l’inquilino non paga, analizzando nel dettaglio le condizioni necessarie per avviare la procedura, le differenze tra locazioni abitative e commerciali e i soggetti coinvolti. Capiremo insieme quando l’inadempimento è considerato abbastanza grave da giustificare la risoluzione del contratto e quali sono i passi legali da compiere, dalla notifica dell’intimazione fino all’eventuale convalida del giudice, offrendo una guida chiara per muoversi con sicurezza in un ambito giuridico spesso complesso.

Quando posso intimare lo sfratto per mancato pagamento?

Il locatore ha il diritto di avviare la procedura di sfratto per riottenere il possesso dell’immobile a una condizione fondamentale: il conduttore non deve aver pagato i canoni alle scadenze pattuite. Nello stesso atto con cui si chiede il rilascio della casa o del negozio, è possibile chiedere al giudice anche un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni arretrati (art. 658 c. 1 c.p.c., modif. dal D.lgs 164/2024). È importante notare che per qualsiasi altra violazione del contratto diversa dal mancato pagamento (ad esempio, danni all’immobile o modifiche non autorizzate), non si può usare la via rapida dello sfratto, ma bisogna ricorrere al processo locatizio ordinario.

Affinché il giudice possa convalidare lo sfratto, l’inadempimento deve avere una certa gravità, che varia in base al tipo di contratto:

• per le locazioni a uso abitativo: la legge è molto rigida. Basta il mancato pagamento anche di una sola mensilità di canone, purché siano trascorsi almeno 20 giorni dalla scadenza prevista (artt. 5 e 55 L. 392/78);

• per le locazioni a uso commerciale: non esistono automatismi matematici. L’inadempimento deve essere di importanza rilevante rispetto all’interesse del locatore (art. 1455 c.c.).

Nelle locazioni commerciali, il giudice valuta caso per caso, basandosi sui principi di buona fede contrattuale. La gravità non si misura solo sul danno economico (che potrebbe anche mancare momentaneamente), ma sulla violazione della volontà dei contraenti e sull’interesse concreto del proprietario a ricevere il pagamento puntuale (Cass. sent. 28 giugno 2010 n. 15363). Facciamo un esempio: se un negoziante paga sempre in ritardo di mesi rompendo l’equilibrio del rapporto di fiducia, il giudice potrebbe convalidare lo sfratto anche se il debito non è altissimo. Infine, va ricordato che il conduttore non può mai decidere da solo di ridurre il canone o smettere di pagare perché ritiene che ci siano difetti nell’immobile, a meno che questo non sia diventato totalmente inutilizzabile (Cass. sent. 27 settembre 2016 n. 18987).

Cosa succede se non pago le spese condominiali?

Non tutti sanno che si può essere sfrattati anche se si paga regolarmente l’affitto ma non si pagano gli oneri accessori, come le spese condominiali o di riscaldamento anticipate dal proprietario. Anche in questo caso, però, la legge fissa delle soglie minime per evitare abusi. Per le locazioni abitative, il debito per oneri accessori deve superare l’importo di due mensilità di canone (artt. 5 e 55 L. 392/78). Per quelle commerciali, vale sempre il principio generale dell’importanza dell’inadempimento tale da rompere l’equilibrio contrattuale.

Attenzione ai tempi: il proprietario deve richiedere il rimborso di queste spese entro il termine di prescrizione di due anni dalla chiusura della gestione annuale dei servizi (Cass. sent. 26 febbraio 2015 n. 3947). Sul piano della prova, il locatore non è obbligato a inviare preventivamente tutte le pezze giustificative (scontrini, fatture del condominio). Spetta al conduttore, entro due mesi dalla richiesta di pagamento, chiedere di vedere i documenti e i criteri di riparto. Se l’inquilino non fa questa richiesta, entra automaticamente in mora e non può più rifiutarsi di pagare (Trib. Monza sent. 15 gennaio 2003).

Tuttavia, se si finisce in giudizio e il conduttore contesta le spese, l’onere della prova cambia. Il locatore dovrà dimostrare rigorosamente l’esistenza e la correttezza delle somme chieste, non bastando le semplici richieste di pagamento inviate in precedenza o fatture unilaterali (Cass. sent. 28 settembre 2010 n. 20348).

Come funziona la procedura di convalida di sfratto?

La procedura inizia con la notifica di un atto formale al conduttore: l’intimazione di sfratto con contestuale citazione per la convalida. In pratica, l’ufficiale giudiziario consegna un documento in cui si ordina di lasciare l’immobile e si convoca l’inquilino davanti al giudice in una data precisa. Questa fase è definita “sommaria” perché è molto rapida.

All’udienza possono verificarsi due scenari principali:

• il conduttore non si presenta o si presenta ma non fa opposizione: il giudice verifica che tutto sia in regola e emette l’ordinanza di convalida di sfratto, che diventa esecutiva (cioè permette di chiamare l’ufficiale giudiziario per liberare i locali);

• il conduttore si oppone al rilascio: la fase rapida si chiude e inizia un processo vero e proprio a “cognizione piena” (rito locatizio).

Quando si passa al rito ordinario perché c’è stata opposizione, le parti hanno l’obbligo di tentare la mediazione obbligatoria per cercare un accordo amichevole. Se la mediazione fallisce, il processo prosegue fino alla sentenza finale.

Chi ha il diritto di avviare la procedura di sfratto?

Il soggetto che può intimare lo sfratto (legittimato attivo) è il locatore, che solitamente coincide con il proprietario, ma non necessariamente. È sufficiente che sia chi ha la disponibilità materiale del bene e lo ha concesso in godimento (Cass. sent. 4 marzo 2005 n. 4764).

Ecco alcuni casi particolari chiariti dalla giurisprudenza su chi può agire:

• l’erede del proprietario, anche se ha accettato l’eredità solo tacitamente (ad esempio incassando un assegno del defunto) (Cass. sent. 5 novembre 1999 n. 12327);

• il singolo comproprietario, purché gli altri non si oppongano esplicitamente prima della notifica dell’atto (Cass. sent. 17 gennaio 2012 n. 549);

• chi ha acquistato l’immobile dopo che il contratto di locazione era già scaduto (Cass. sent. 9 aprile 2015 n. 7099).

Al contrario, non può avviare lo sfratto il “promissario acquirente”, cioè colui che ha firmato solo il preliminare di acquisto ma non è ancora diventato proprietario definitivo (Trib. Salerno sent. 26 marzo 2009).

Contro chi deve essere notificato l’atto di sfratto?

La procedura deve essere rivolta contro il conduttore (legittimato passivo). Se il contratto è intestato a più persone, tutti i conduttori devono essere citati in giudizio (litisconsorzio necessario). Se ne viene dimenticato uno, il giudice ordinerà di integrare il contraddittorio, allungando i tempi (Cass. sent. 30 gennaio 1987 n. 903).

In caso di morte dell’inquilino, lo sfratto va notificato a tutti gli eredi o al convivente more uxorio, se sussistono i requisiti di legge della convivenza. Ci sono situazioni in cui la figura del conduttore può cambiare o sdoppiarsi, come nella sublocazione. In questo caso, il locatore agisce contro il conduttore originale. Il sub-conduttore (l’inquilino dell’inquilino) non è parte necessaria del processo, anche se può intervenire volontariamente per sostenere le ragioni di una delle parti (Cass. sent. 10 novembre 1998 n. 11324).

Attenzione infine alla cessione d’azienda: se il conduttore cede l’azienda e il contratto di locazione senza avvisare il proprietario, o se il proprietario non lo ha liberato dai debiti, il conduttore originario rimane responsabile e può subire lo sfratto.