Chi ha diritto di usare il cortile e il parcheggio condominiale?

È lecita da parte di un condomino l’apertura di un varco di acceso al cortile comune, munito di recinzione, dalla sua proprietà esclusiva purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare a utilizzare il cortile come in precedenza; tale modificazione non ha bisogno del consenso degli altri condomini (Cass. 5.1.2000, n. 42).

È valida la delibera, adottata a maggioranza, che preveda l’uso a rotazione tra i quattro condomini dei tre posti auto disponibili (Cass. 16.6.2005, n. 12873).

Il condomino può fare uso del cortile, oltre che per immettervi tubi o condutture, anche per scavarvi pozzi o per collocarvi un serbatoio per acqua o per interrarvi un impianto autonomi di riscaldamento o un serbatoio per nafta. L’uso particolare che il condomino faccia del cortile comune interrando nel sottosuolo un serbatoio per il gasolio destinato ad alimentare l’impianto termico del suo appartamento condominiale, è conforme alla destinazione normale del cortile. E ciò a condizione che per le dimensioni del manufatto, in rapporto a quelle del sottosuolo o per altre eventuali ragioni tale uso non alteri l’utilizzazione del cortile praticata da altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile lo stesso o analogo uso particolare (Cass. 26.2.2007, n. 4386).

La delibera condominiale con la quale si decide di adibire il cortile comune – di ampiezza insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali – a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai singoli condomini, non dà luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 c.c., non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l’inservibilità di talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino (Cass. 5.3.2008, n. 5997).

La condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione – mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura – di una porzione del cortile comune, configura un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà (Cass. 24.2.2004, n. 3640). L’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto.

Il comproprietario di un cortile destinato al parcheggio degli autoveicoli dei condomini non può utilizzarne una parte per la costruzione di una autorimessa per la propria auto, comportando questa una alterazione sia della consistenza strutturale della cosa comune che della destinazione funzionale della stessa, così utilizzata, oltre che per la sosta della autovettura, per il deposito dei relativi accessori e di altri beni (Cass. 21.5.1994, n. 4996).

Costituisce innovazione,vietata ai sensi dell’art. 1120 comma 2 c.c.,e, come tale, affetta da nullità, l’assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato, sottrae l’utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, della relativa proprietà a titolo di usucapione (Cass.22.1. 2004, n. 1004).

Poiché il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni, la delibera assembleare che, nel destinare un’area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l’uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, dal momento che la relativa determinazione, modificando il regolamento condominiale, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, pertanto, soggetta all’onere della forma scritta a pena di nullità (Cass. 17.7.2006, n. 16228).

Lo spazio aereo sovrastante a cortili comuni – la cui funzione è di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano – non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell’art. 840, comma 3, c.c., l’utilizzazione, ancorché parziale, a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa (Cass. 21.03.2016 n. 5551)

I cortili, funzionalmente destinati a fornire aria e luce al fabbricato (destinazione “oggettiva”) ben possono esser destinati (anche) ad un uso soggettivo (sistemazione di serbatoi, deposito merci, parcheggio auto), cosicché, pur costituendo “normalmente” oggetto di trasferimento consequenziale al trasferimento della proprietà del piano o porzione di piano, pur tuttavia possono, per contratto, formare, quanto al relativo godimento soggettivo, oggetto di diversa pattuizione, quale, l’esclusione dal trasferimento della relativa quota di comproprietà dell’uso (soggettivo) come parcheggio auto, specie qualora il cortile stesso non risulti sufficiente ad ospitare le autovetture di tutti i condomini (>Cass. 1.3.2000, n. 2255).

Parcheggi

Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri di costruzione (art. 2 legge n. 122/1989).

Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di costruzione dei parcheggi sono approvate dalla assemblea di condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli artt. 1120, comma 4, e 1121 comma 3 (art. 9 comma 3 legge n. 122/1989).

I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi, ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni (art. 9 comma 1 legge n. 122/1989).

L’esecuzione delle suddette opere e interventi è soggetta ad autorizzazione gratuita. Qualora si tratti di interventi conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, l’istanza per l’autorizzazione del sindaco ad eseguire i lavori si intende accolta qualora il sindaco stesso non si pronunci nel termine di sessanta giorni dalla data della richiesta. In tal caso il richiedente può dar corso ai lavori dando comunicazione al sindaco del loro inizio (art. 9 comma 2 legge n. 122/1989).

A norma dell’art. 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122, i condomini possono deliberare – con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c. – la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell’uso dell’area comune a seguito della destinazione a parcheggio. Tuttavia, poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo il contenuto degli artt. 1120, comma 2, e 1121, comma 3 c.c., detta sottrazione è consentita solo se è assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione (>Cass. 18.9.2009, n. 20254).

Ii parcheggi realizzati a norma dell’art. 2 legge n. 122 24 marzo 1989 non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare dal quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.

Alla nullità del contratto di compravendita di unità immobiliari, nella parte in cui risulti sottratta (mediante riserva al venditore o trasferimento a terzi) la superficie destinata alla inderogabile funzione di parcheggio, consegue la integrazione della convenzione negoziale per legge, con l’attribuzione, in favore dell’acquirente dell’unità immobiliare, del diritto reale d’uso di tale area, e, in favore dell’alienante, del corrispettivo ulteriore (da concordarsi tra le parti, o, in difetto, da determinarsi dal giudice), così ripristinando direttamente l’equilibrio del sinallagma contrattuale (>Cass. 18.4.2000, n. 4977).

Ripartizione delle spese

Le spese di riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, facente anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, non vanno ripartite in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., dovendosi applicare analogicamente l’art. 1125 c.c., che, in virtù del generale principio dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c., accolla per intero le spese di manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi, con l’uso esclusivo della stessa, ne rende necessaria la manutenzione (Cass. 31.07.2023 n. 23250).