Che succede a chi ha rinunciato alla proprietà di un immobile prima del 2026?

Il Tribunale di Taranto afferma che la nuova causa di nullità introdotta dalla legge di bilancio 2026 per la rinuncia abdicativa non si applica retroattivamente. Gli atti compiuti prima della sua entrata in vigore restano validi perché i loro effetti si sono già consolidati.

Un proprietario rinuncia unilateralmente alla comproprietà di due appartamenti fatiscenti nel 2015. L’Agenzia del Demanio — che ha acquisito quegli immobili per effetto della rinuncia — chiede anni dopo che quell’atto sia dichiarato nullo, anche alla luce della nuova disciplina introdotta dalla legge di bilancio 2026, che subordina la validità della rinuncia alla conformità urbanistico-edilizia dell’immobile. Se la rinuncia fosse nulla, i vecchi proprietari tornerebbero ad essere tali — e tornerebbero a rispondere degli oneri di custodia e manutenzione di quei beni pericolanti.

La domanda è tutt’altro che astratta: chi ha rinunciato alla proprietà di un immobile prima del 2026 può essere colpito dalla nuova legge? Il Tribunale di Taranto, con la sentenza n. 972 dell’8 maggio 2026, ha risposto no. La nuova causa di nullità si applica solo agli atti compiuti dopo la sua entrata in vigore. La rinuncia del 2015 aveva prodotto effetti istantanei già consolidati: applicarle retroattivamente una nuova regola di invalidità violerebbe il principio di irretroattività della legge sancito dall’art. 11 delle Disposizioni sulla legge in generale.

Cos’è la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare?

La rinuncia abdicativa è l’atto con cui il proprietario dismette unilateralmente il proprio diritto di proprietà su un bene immobile, senza trasferirlo ad alcun soggetto determinato. Quando avviene, il bene diventa proprietà dello Stato ai sensi dell’art. 827 cod. civ., che attribuisce allo Stato la titolarità dei beni immobili che non appartengono ad alcuno.

Per lungo tempo la validità di questo atto è stata controversa. Una corrente restrittiva la negava, invocando il principio di tipicità dei diritti reali e il rischio di uso strumentale per eludere gli obblighi connessi alla titolarità — come accadde nel caso in esame, dove gli immobili erano fatiscenti. Una corrente più favorevole la ammetteva come espressione della facoltà di disporre della cosa, riconosciuta dall’art. 832 cod. civ. e tutelata dall’art. 42 della Costituzione.

Cosa hanno stabilito le Sezioni Unite nel 2025?

Il panorama è cambiato radicalmente con la sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025 delle Sezioni Unite della Cassazione, che ha riconosciuto la validità e l’ammissibilità della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare come atto unilaterale non recettizio, la cui funzione è esclusivamente quella di dismettere il diritto.

Le Sezioni Unite avevano fondato questa conclusione su un principio di grande portata: i limiti alla facoltà di rinuncia non possono essere ricavati in via interpretativa, ma devono essere espressamente previsti da norme di legge che identifichino con precisione le categorie di beni per le quali la dismissione è esclusa o limitata. In assenza di tali previsioni, la facoltà di rinuncia è piena.

Cosa ha cambiato la legge di bilancio 2026?

Dopo la sentenza delle Sezioni Unite, il legislatore è intervenuto ridisegnando i confini dell’istituto. L’art. 1, comma 731, della legge 30 dicembre 2025, n. 199 ha subordinato la validità della rinuncia abdicativa al deposito della documentazione attestante la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile. In assenza di questa documentazione, l’atto è affetto da nullità.

La conseguenza pratica è significativa: per tutti gli immobili con irregolarità, difformità o assenza di titoli abilitativi — proprio quelli che più spesso motivano la scelta di rinunciare alla proprietà — la dismissione unilaterale diventa di fatto impraticabile. Il legislatore ha così cercato di impedire che la rinuncia abdicativa diventasse uno strumento per socializzare i costi di beni diseconomici, pericolanti o ambientalmente compromessi, scaricandoli sulla collettività attraverso l’acquisto automatico da parte dello Stato.

Perché la nuova legge non si applica retroattivamente?

Il Tribunale di Taranto ha affrontato questa questione applicando direttamente l’art. 11 delle Preleggi al cod. civ., secondo cui la legge non dispone che per l’avvenire e non ha effetto retroattivo. Il principio di irretroattività è una regola generale dell’ordinamento che tutela la certezza del diritto e l’affidamento dei consociati nelle conseguenze giuridiche degli atti compiuti sotto la legge vigente al momento del loro compimento.

Il giudice ha fondato la mancata applicazione retroattiva su due motivazioni convergenti.

La prima riguarda la natura dell’atto: la rinuncia abdicativa ha effetti istantanei, non si tratta di un rapporto giuridico di durata. L’atto del 2015 aveva immediatamente prodotto la dismissione del diritto di proprietà e il conseguente acquisto da parte dello Stato. Quegli effetti si erano consolidati prima dell’entrata in vigore della nuova legge: non vi era alcun rapporto ancora in corso su cui la nuova disciplina potesse incidere.

La seconda riguarda la natura sostanziale della norma: la nuova disciplina interviene direttamente sulla validità di un negozio giuridico, modificandone il giudizio di conformità all’ordinamento. Applicarla retroattivamente significherebbe dichiarare nullo un atto che, al momento del suo compimento, era perfettamente valido secondo le regole allora vigenti. Questo violerebbe sia il principio di certezza del diritto sia la tutela dell’affidamento.

Quali sono le conseguenze per chi ha già rinunciato?

Chi ha rinunciato alla proprietà di un immobile prima dell’entrata in vigore della legge di bilancio 2026 — e quindi prima che la conformità urbanistico-edilizia diventasse requisito di validità dell’atto — può fare affidamento sulla validità di quella rinuncia. La nuova causa di nullità non lo riguarda.

Chi invece intende rinunciare oggi a un immobile non conforme sul piano urbanistico-edilizio non può più farlo: la rinuncia sarebbe nulla per mancanza del requisito documentale introdotto dalla legge. Potrà farlo solo dopo aver regolarizzato la posizione urbanistica del bene, operazione che in molti casi è complessa, costosa o addirittura impossibile.

Il caso deciso dal Tribunale di Taranto riguardava inoltre l’altra questione sollevata dal Demanio: la possibilità di ottenere il rimborso delle spese sostenute per la messa in sicurezza degli immobili, invocando la nullità della rinuncia per causa illecita o frode alla legge. Anche su questo punto il Tribunale ha rigettato la domanda, riconoscendo che la rinuncia era stata compiuta in modo lecito e che le motivazioni addotte per sostenerla — eludere gli oneri di custodia — non erano sufficienti a qualificare l’atto come fraudolento alla luce dei principi affermati dalle Sezioni Unite.