L’eccesso di potere dell’assemblea condominiale esiste ancora come vizio delle delibere?

La Cassazione con la sentenza 9571/2026 supera il vizio di eccesso di potere nelle delibere condominiali: il vizio corretto è la nullità per difetto assoluto di attribuzioni o la contrarietà alla legge.

Per oltre sessant’anni la giurisprudenza ha riconosciuto che le deliberazioni dell’assemblea condominiale potessero essere impugnate per un vizio chiamato “eccesso di potere” — mutuato dal diritto amministrativo — quando l’assemblea, pur restando formalmente nei limiti delle sue competenze, sviava il proprio potere dal fine tipico, favorendo interessi di parte a danno della collettività condominiale. Un condomino poteva invocare questo vizio per contestare una delibera che, pur apparentemente regolare, nascondeva un uso distorto del potere assembleare.

La domanda che molti amministratori e condomini si pongono oggi è se l’eccesso di potere dell’assemblea condominiale esista ancora come vizio delle delibere: la risposta della Cassazione, con la pronuncia n. 9571 del 14 aprile 2026, è no. L’eccesso di potere, nell’ambito delle delibere assembleari condominiali, è un vizio sostanzialmente inutile che può essere abbandonato. Le situazioni che in passato venivano ricondotte a questo schema trovano già adeguata tutela attraverso altri strumenti: la nullità per difetto assoluto di attribuzioni quando l’assemblea esercita poteri che l’ordinamento non le ha attribuito, e la contrarietà alla legge ai sensi dell’art. 1137 cod. civ. quando la delibera viola norme specifiche.

Il caso che ha generato la svolta: una spesa per risarcire una condomina

La vicenda alla base della sentenza n. 9571/2026 è concreta e significativa. Un condominio aveva deliberato una spesa per ristrutturare l’unità immobiliare di proprietà di una condomina, al fine di risarcirla di danni riconducibili alla violazione di obblighi di custodia del condominio stesso.

Gli altri condomini avevano impugnato la delibera sostenendo che quella spesa favorisse l’interesse della singola condomina a detrimento degli interessi condominiali, con conseguente nullità per violazione del canone di buona fede e — appunto — per eccesso di potere. L’assemblea, secondo questa impostazione, avrebbe sviato il proprio potere deliberativo dal fine di gestire le parti comuni per perseguire un fine diverso e parziale.

La Cassazione non ha negato che la delibera potesse essere viziata. Ha però chiarito che il vizio corretto non è l’eccesso di potere: è la nullità per difetto assoluto di attribuzioni, perché l’assemblea avrebbe esercitato poteri che l’ordinamento non le ha conferito.

Perché l’eccesso di potere non vale nel diritto condominiale

La Cassazione affronta il problema alla radice: da dove viene il vizio di eccesso di potere e perché non funziona nel diritto condominiale.

L’eccesso di potere nasce come categoria del diritto pubblico e amministrativo: serve a verificare se l’amministrazione pubblica, nell’esercizio di poteri discrezionali, ha sviato quei poteri dal loro fine tipico. È un vizio che ha senso dove esiste una discrezionalità ampia e dove il controllo giurisdizionale incontra limiti — il giudice non può sostituirsi alla pubblica amministrazione nel merito delle sue scelte, ma può controllare che quelle scelte non siano state usate per fini estranei all’interesse pubblico.

Nel diritto privato condominiale la situazione è diversa. L’assemblea condominiale ha poteri definiti dalla legge e dal regolamento. Se li esercita in modo improprio o per fini estranei a quelli per cui le sono stati attribuiti, il vizio non è l’eccesso di potere in senso tecnico, ma qualcosa che già l’ordinamento civile disciplina compiutamente.

L’art. 1137 cod. civ. prevede l’impugnabilità delle delibere contrarie alla legge o al regolamento. L’art. 1109, comma 1, cod. civ. consente di impugnare la delibera gravemente pregiudizievole per la cosa comune. Questi strumenti coprono già le ipotesi che in passato venivano ricondotte all’eccesso di potere. Aggiungere una categoria ulteriore — l’eccesso di potere — non aggiunge tutela: crea solo confusione terminologica.

Il vizio corretto: nullità per difetto assoluto di attribuzioni

La Cassazione individua il vizio appropriato per il caso in esame nella nullità per difetto assoluto di attribuzioni. Questa categoria — riconosciuta dalla stessa giurisprudenza di legittimità — si applica quando l’assemblea delibera su materie che non rientrano nella propria competenza, esercitando poteri che l’ordinamento non le ha conferito.

La distinzione rispetto all’annullabilità è importante. Le delibere annullabili — contrarie alla legge o al regolamento — possono essere impugnate entro un termine breve (trenta giorni dalla delibera per chi era presente, trenta giorni dalla comunicazione per chi era assente). Le delibere nulle, invece, possono essere impugnate senza limiti di tempo.

Qualificare correttamente il vizio — come nullità per difetto assoluto di attribuzioni anziché come eccesso di potere — ha quindi conseguenze pratiche rilevanti in termini di termini di impugnazione e di regime giuridico applicabile.

Il ruolo del giudice nel controllare le delibere assembleari

La sentenza si inserisce nel solco tracciato dalle Sezioni Unite con la pronuncia n. 9839 del 2021, che aveva stabilito che al giudice è sempre consentito accertare la situazione di fatto che è alla base della decisione collegiale, quale presupposto per controllare la legittimità della delibera.

Questo principio ha un significato preciso: il giudice non sostituisce la propria valutazione di merito a quella dell’assemblea, ma verifica se la delibera sia stata adottata nel rispetto del modello di apprezzamento che la legge vuole sia adottato. Se la delibera non è conforme a quel modello — se l’assemblea ha esercitato poteri che l’ordinamento non le ha attribuito — la relativa delibera è nulla per impossibilità dell’oggetto.

È un controllo di legittimità, non di merito. Ma è un controllo effettivo, che consente di sindacare le delibere che formalmente rispettano le procedure assembleari ma sostanzialmente sconfinano oltre i limiti che l’ordinamento pone all’autonomia collettiva dei condomini.

Le implicazioni pratiche per chi impugna le delibere

La sentenza n. 9571/2026 ha conseguenze operative per chi vuole contestare una delibera assembleare.

Chi in passato avrebbe invocato l’eccesso di potere deve ora individuare il vizio specifico che rende la delibera illegittima: la contrarietà a una norma di legge o di regolamento, la grave pregiudizialità per la cosa comune ai sensi dell’art. 1109 cod. civ., o la nullità per difetto assoluto di attribuzioni quando l’assemblea ha deliberato su materie che non le competono.

La scelta del vizio non è solo terminologica: determina il termine entro cui impugnare (breve per le delibere annullabili, senza limite per le delibere nulle), il regime probatorio applicabile e le conseguenze della pronuncia.

Per gli amministratori, la sentenza chiarisce che non esiste una categoria residuale di vizio — l’eccesso di potere — su cui costruire impugnazioni generiche basate sull’idea che l’assemblea abbia agito in modo scorretto o parziale. Ogni vizio deve essere ricondotto a una categoria specifica e a una norma precisa.