L’amministratore cessato dall’incarico ha diritto al compenso per le attività urgenti?

Se il condominio nomina subito un successore, no. Se resta senza amministratore per mesi, il lavoro gratuito obbligatorio solleva seri dubbi di legittimità costituzionale.

L’incarico dell’amministratore di condominio finisce — per dimissioni, revoca o scadenza naturale — ma il condominio non riesce a nominare un successore. L’assemblea fallisce, poi ne viene convocata un’altra che fallisce ancora. Nel frattempo l’amministratore cessato deve continuare a gestire le urgenze: pagare le utenze, affrontare le emergenze, tenere in piedi il condominio. Tutto gratis, per mesi, perché la legge non prevede compenso aggiuntivo dopo la cessazione dell’incarico.

La domanda che molti amministratori di condominio si pongono è se l’amministratore cessato dall’incarico abbia diritto al compenso per le attività urgenti svolte dopo la fine del mandato: la risposta dipende dalla situazione concreta. La Cassazione, con le sentenze n. 7247 del 2026 e n. 424 del 2026, ha richiamato l’attenzione su questo tema, ma il nodo centrale rimane irrisolto: l’art. 1129, comma 8, cod. civ. prevede che alla cessazione dell’incarico l’amministratore esegua le attività urgenti senza diritto a ulteriori compensi, ma quella norma disciplina in realtà due situazioni profondamente diverse che meritano risposte diverse — e la seconda solleva anche profili di incostituzionalità.

Le due situazioni che la norma tratta come se fossero una sola

L’art. 1129, comma 8, cod. civ. stabilisce che alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna della documentazione e a eseguire le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi. La norma sembra disciplinare un’unica fattispecie. In realtà le situazioni a cui si applica sono almeno due, e sono profondamente diverse.

La prima situazione è quella in cui l’assemblea, al momento della cessazione dell’incarico, nomina subito un nuovo amministratore. In questo caso la norma funziona ragionevolmente: il passaggio di consegne può avvenire in tempi brevi, i quattro registri previsti dall’art. 1130 cod. civ. possono essere consegnati nell’immediato, e le attività urgenti da gestire nel periodo di transizione sono minime. Trenta giorni sono generalmente sufficienti per completare la consegna. In questo scenario, l’assenza di compenso aggiuntivo è giustificata: si tratta di un periodo limitato e prevedibile, come parte integrante della conclusione ordinaria del mandato.

La seconda situazione è quella in cui l’assemblea non riesce a nominare un nuovo amministratore. Può succedere perché manca il quorum, perché i condomini non si accordano sul candidato, perché i soci disertano sistematicamente le assemblee. In questi casi è possibile ricorrere alla nomina giudiziale ai sensi dell’art. 1129, comma 1, cod. civ., ma molti tribunali richiedono che siano fallite almeno due assemblee prima di procedere. La procedura può richiedere molti mesi.

Nel frattempo, l’amministratore cessato è costretto a continuare a svolgere un numero crescente di attività urgenti — pagare le forniture, gestire le emergenze, interagire con i fornitori, mantenere operativi i servizi essenziali — senza alcun compenso. Non per sua scelta, ma perché i condomini non riescono a nominare un successore.

Perché l’assenza di compenso nella seconda situazione è ingiustificabile

La distinzione tra le due situazioni è essenziale per valutare la congruità della norma. Nel primo caso, l’assenza di compenso aggiuntivo è comprensibile: l’amministratore sa che il mandato finirà, sa che dovrà completare la consegna, e può calcolare questo onere come parte fisiologica del rapporto professionale.

Nel secondo caso, l’amministratore cessato subisce l’inerzia dei condomini. Non ha scelto di continuare a gestire il condominio: è costretto a farlo per evitare pregiudizi alle parti comuni. Non ha alcuno strumento per accelerare la nomina del successore. Non può abbandonare il condominio senza esporsi a responsabilità. Eppure deve lavorare gratis per mesi.

Questa situazione presenta profili di incostituzionalità. Se la prestazione lavorativa obbligatoria e gratuita si protrae per un periodo significativo — non per una circostanza dipendente dall’amministratore, ma per l’inerzia dei condomini — si configura una compressione dei diritti del professionista che fatica a trovare giustificazione nel sistema costituzionale. L’art. 36 della Costituzione garantisce il diritto a una retribuzione proporzionata alla quantità e qualità del lavoro prestato. Imporre mesi di lavoro gratuito obbligatorio per una causa non imputabile al professionista contrasta con questo principio.

Le sentenze della Cassazione del 2026 e il nodo irrisolto

Le sentenze della Cassazione n. 7247 del 2026 e n. 424 del 2026 hanno richiamato l’attenzione sulla questione delle attività urgenti alla cessazione dell’incarico e sui poteri dell’amministratore in questa fase. Ma il nodo centrale — la distinzione tra le due situazioni e la questione del compenso nella seconda — rimane irrisolto sul piano normativo.

La giurisprudenza si muove nell’ambito di una norma che non distingue e che impone l’assenza di compenso in entrambi i casi. Fino a quando il legislatore non interverrà, gli amministratori che si trovano nella seconda situazione rimangono esposti a un onere economico significativo e ingiustificato.

La proposta di riforma: il Ddl 1816 e l’emendamento di Anaci

Il tema è all’attenzione del legislatore. In Senato è pendente il disegno di legge n. 1816, recante modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. Anaci — l’Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari — attraverso il proprio Centro Studi Nazionale ha predisposto una proposta di emendamento che intende portare all’attenzione della commissione parlamentare in sede di audizione.

La proposta articola le due situazioni — cessazione con nomina immediata del successore e cessazione senza successore — prevedendo per ciascuna una disciplina distinta, anche in riferimento al compenso. Il principio di fondo è semplice: se l’amministratore è costretto a continuare a lavorare per mesi a causa dell’inerzia dei condomini, ha diritto a essere remunerato per quel lavoro.

L’approvazione di un intervento normativo in questo senso eliminerebbe l’attuale ingiustizia e risolverebbe anche i dubbi di incostituzionalità. Fino a quel momento, gli amministratori che si trovano nella seconda situazione possono valutare di sollecitare con urgenza la procedura di nomina giudiziale — anche attraverso il ricorso ai tribunali più rapidi nell’accettare un’unica assemblea negativa come presupposto — per limitare il periodo di esposizione gratuita obbligatoria.