Come funziona l’aggiornamento Istat del canone di locazione?

Guida pratica sull’adeguamento del canone di affitto: calcoli, limiti del 75% Istat e obbligo di richiesta per il proprietario dell’immobile.

Vivere o lavorare in un immobile in affitto richiede una gestione attenta delle spese, specialmente quando l’inflazione incide sul costo della vita. Molti inquilini e proprietari si trovano spesso a gestire il momento in cui l’importo mensile subisce una variazione. Ma esattamente come funziona l’aggiornamento Istat del canone di locazione? Si tratta di una procedura regolata dalla legge che permette di adeguare il valore del denaro nel tempo, evitando che il canone perda potere d’acquisto. È fondamentale sapere che questo aumento non scatta mai in automatico: serve un accordo scritto e una richiesta esplicita. Capire come si calcola la variazione e quali siano i limiti massimi stabiliti dallo Stato aiuta a prevenire conflitti e a garantire trasparenza in ogni contratto di affitto commerciale o abitativo, assicurando che l’equilibrio economico tra le parti resti corretto per tutta la durata del rapporto.

Quando si può chiedere l’aumento dell’affitto?

Il proprietario e l’inquilino possono inserire nel contratto una clausola che permette l’aggiornamento annuale del canone. Questo serve a compensare le variazioni del potere di acquisto della moneta. Tuttavia, la legge fissa un tetto massimo invalicabile: l’aumento non può superare il 75 per cento della variazione accertata dall’ISTAT (L. 392/1978, art. 32). Questo limite si applica sia ai contratti standard che alle locazioni stagionali, dove il locatore può comunque richiedere l’adeguamento annuale.

È importante sottolineare che il diritto all’aggiornamento non esiste se il rapporto tra le parti è solo una detenzione di fatto. Serve un vincolo contrattuale valido. Ad esempio, se una persona occupa un immobile senza contratto e successivamente ne firma uno che copre anche il periodo passato, il proprietario non può pretendere gli arretrati degli aggiornamenti Istat per quel periodo, a meno che non ci sia un patto scritto che dica il contrario (Cass. 3.8.2002, n. 11649).

Come si deve richiedere l’aggiornamento del canone?

L’aggiornamento non scatta mai in modo automatico. La legge stabilisce che la variazione sia dovuta solo se pattuita e solo dopo una specifica richiesta del locatore. Una clausola che prevede l’aumento automatico senza bisogno di richiesta è considerata nulla (Cass. 28/02/2012 n. 3014). La richiesta è infatti la condizione necessaria affinché sorga il diritto a ricevere la somma maggiorata.

Per quanto riguarda le modalità, non è sempre necessaria una lettera formale. La giurisprudenza ritiene valida anche la richiesta fatta tramite l’invio di una semplice fattura che indichi il nuovo importo maggiore. Se l’inquilino confronta la fattura con il canone precedente e nota l’aumento corrispondente alla variazione Istat, la richiesta si considera legalmente proposta (Cass. 21.09.2012 n. 16068). Se il proprietario non chiede mai l’aggiornamento durante il contratto, non potrà poi pretenderlo neanche per calcolare l’indennità in caso di ritardato rilascio dell’immobile (Cass. 26.05.2014 n. 11675).

Come si calcola correttamente l’adeguamento Istat?

L’aggiornamento del canone inizia a decorrere dal mese successivo alla richiesta del proprietario. Il calcolo non deve basarsi su ogni singola variazione annuale isolata, ma deve prendere come riferimento il canone iniziale stabilito nel contratto. Si valuta quindi la variazione Istat complessiva verificatasi per tutto il periodo trascorso rispetto al valore di partenza del canone.

Tuttavia, il locatore deve fare attenzione a non chiedere arretrati per anni troppo distanti. Una richiesta che punta a recuperare tutte le variazioni intervenute nel corso di molti anni in un colpo solo, o che pretende di applicare variazioni diverse da quella dell’anno immediatamente precedente, è contraria alla legge (Cass. 7.2.2005, n. 2417). La richiesta deve essere puntuale e riferita al periodo corrente.

Quali clausole di aumento sono considerate nulle?

La legge vieta qualsiasi accordo che serva ad attribuire al proprietario un canone più elevato rispetto a quello pattuito, mascherandolo da aggiornamento. Se le parti concordano veri e propri aumenti che superano il limite del 75 per cento dell’indice Istat, quel patto è nullo (L. 392/1978, art. 32; art. 79). Questa nullità colpisce solo la clausola di aumento e non l’intero contratto.

L’inquilino ha il diritto di non pagare somme eccedenti il canone legale. Questo diritto persiste per tutta la durata del rapporto e può essere fatto valere anche dopo la fine del contratto. Entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile, il conduttore può infatti agire legalmente per chiedere indietro i soldi pagati in più (Cass. 7.2.2008, n. 2932). Anche se il proprietario tenta di giustificare somme extra per motivi diversi, se questi non trovano una reale giustificazione nel contratto, restano illegittimi (Cass. 26/02/2024 n. 4985).

È possibile prevedere un canone “a scaletta”?

Non tutti gli aumenti sono vietati. È legittima la clausola che prevede un canone differenziato, ovvero un importo che cresce per frazioni di tempo prestabilite (ad esempio: un prezzo per i primi due anni e un prezzo leggermente superiore per i successivi). Perché questo sia valido, l’aumento deve dipendere da elementi oggettivi già scritti nel contratto e non deve essere un trucco per aggirare i limiti dell’inflazione (Cass. 23.06.2011 n. 13887).

Un altro esempio di patto legittimo è la clausola che prevede un canone composto in parte da denaro e in parte dall’obbligo per l’inquilino di eseguire lavori di ristrutturazione e restauro dell’immobile (Cass. 6.10.2005, n. 19475). In questo caso, l’investimento dell’inquilino viene considerato parte integrante del corrispettivo per l’affitto:

• la determinazione del canone resta libera tra le parti;

• gli aumenti devono essere slegati dalla svalutazione monetaria;

• le opere di restauro devono essere quantificate economicamente.