ecco quali servono alla banca — idealista/news

Per concretizzare il sogno di acquistare un’abitazione, la richiesta di un finanziamento è spesso una strada obbligata. E il passo fondamentale per avviare questa pratica consiste nel raccogliere tutti i documenti per il mutuo prima casa, affinché la banca ne possa valutare la fattibilità. Normalmente, è richiesto produrre una corposa documentazione relativa ai dati anagrafici e reddituali del richiedente, nonché sull’immobile. Prima di procedere, è però utile trovare il mutuo migliore con comodi strumenti online, al fine di identificare l’istituto di credito dalle condizioni più agevoli.

Che documenti ci vogliono per avere un mutuo

Quando ci si appresta a chiedere un mutuo, la mole di documentazione da produrre è solitamente rilevante. Per quanto di primo acchito possa sembrare un’attività complessa, in realtà le banche seguono un approccio razionale nella raccolta delle informazioni, identificando tre categorie di documenti:

• anagrafici;
• reddituali;
• relativi all’immobile.

Indispensabili per valutare la sostenibilità del mutuo, e anche il rischio da parte dell’istituto di credito, permettono di fotografare sia la situazione attuale del richiedente che il valore dell’immobile. In virtù di questa importanza, è perciò utile avvalersi di una tabella riassuntiva di tutta la documentazione da produrre:

Cosa chiedono le banche per un mutuo

Oltre alla documentazione, che comunque rappresenta la parte più rilevante della richiesta del mutuo, le banche conducono analisi approfondite sul rischio d’insolvenza: in altre parole, l’istituto di credito deve avere una sufficiente sicurezza che, una volta erogate le somme, il credito può essere recuperato.

Ma, all’atto pratico, cosa serve per avere un mutuo prima casa? Per valutare sia l’affidabilità finanziaria del richiedente, che l’effettivo valore dell’immobile, bisogna rispettare alcuni requisiti per un mutuo prima casa:

• una situazione reddituale sufficiente, meglio se sostenuta da una posizione lavorativa stabile ed entrare regolari;
• una rata che non superi il 30-35% delle entrate mensili, affinché il pagamento sia sempre sostenibile;
• un profilo creditizio solido, senza debiti pregressi insoluti o segnalazioni negative nei sistemi di informazioni creditizie, come il CRIF;
• un Loan to Value, ovvero un rapporto tra l’importo richiesto e il valore dell’immobile, generalmente non superiore all’80%;
• un’età compatibile con la durata del mutuo, perché spesso le banche richiedono che non si superino i 75-80 anni al momento dell’estinzione;
• eventuali garanti, polizze assicurative o altri tipi di garanzie.

Inoltre, è indispensabile anche valutare il piano d’ammortamento: per questo, è utile effettuare una simulazione del mutuo prima di presentare la richiesta alla banca.

I documenti anagrafici per il mutuo prima casa

Entrando maggiormente nel dettaglio, il primo gruppo di documenti da produrre è quello relativo alle informazioni anagrafiche del richiedente. La banca ha infatti bisogno di conoscere lo stato civile del futuro mutuatario, perché la configurazione familiare può incidere sia sulla proprietà dell’immobile che sull’intestazione del debito.

Di norma, verrà quindi richiesto di presentare:

• un documento di riconoscimento in corso di validità, come la carta d’identità, il passaporto o la patente;
• il codice fiscale;
• il certificato di residenza aggiornato;
• il certificato di stato di famiglia;
• l’eventuale certificato di matrimonio o la sentenza di separazione e divorzio;
• la copia del permesso di soggiorno, per i cittadini extracomunitari.

Quali documenti reddituali servono per il mutuo

La documentazione reddituale è invece cruciale per dimostrare di poter sostenere le rate del finanziamento, con richieste che variano a seconda della tipologia di reddito. Per i dipendenti a tempo indeterminato, e i pensionati, bisogna di solito presentare:

• le ultime buste paga o i cedolini della pensione;
• l’estratto conto degli ultimi 3-6 mesi;
• l’ultima Certificazione Unica;
• l’ultima dichiarazione dei redditi, corredata di ricevuta telematica;
• la copia del contratto di lavoro o della dichiarazione di servizio redatta dal datore.

Per gli autonomi e i liberi professionisti, invece, potrebbero essere richiesti:

• le ultime due dichiarazioni dei redditi, sempre con prova di invio telematico;
• il certificato di attribuzione della partita IVA;
• la visura camerale aggiornata per gli iscritti alla Camera di Commercio o, ancora, l’iscrizione all’albo professionale;
• l’estratto conto personale e professionale degli ultimi 6 mesi.

È però utile specificare che potrebbero esservi delle differenze a seconda dell’istituto di credito prescelto.

Quante buste paga servono per un mutuo

Ma quante buste paga potrebbe richiedere la banca, prima di acconsentire all’erogazione del finanziamento? Molto dipende dalla propria posizione reddituale e dalla stabilità lavorativa:

• in media vengono richieste 2-3 buste paga consecutive ai lavoratori dipendenti, insieme alla CU o alla dichiarazione dei redditi dell’anno precedente;
• per i rapporti di lavoro recenti, oppure per i contratti atipici, la documentazione può essere più estesa, fino a 6-12 mesi.

I documenti sull’immobile per richiedere il mutuo

Vi sono poi dei documenti necessari alla banca per valutare lo stato e il valore dell’immobile da acquistare, che deve essere considerato idoneo per l’iscrizione dell’ipoteca a garanzia del debito. In genere, servirà presentare:

• la proposta d’acquisto accettata o il compromesso debitamente registrato;
• l’atto di provenienza dell’immobile;
• la planimetria catastale e aggiornata allo stato di fatto;
• la visura catastale storica;
• il certificato di agibilità o abitabilità;
• eventuali concessioni edilizie per costruzioni o pratiche di sanatoria o condono.

I documenti per un mutuo ristrutturazione sulla prima casa possono inoltre comprendere i preventivi dettagli dei lavori, i computi metrici redatti da un tecnico qualificato e i titoli abilitativi necessari o ottenuti, come la CILA o SCIA.

Quali documenti servono per un garante o un cointestatario

Qualora ci si volesse avvalere di un garante, oppure di un cointestatario, l’istituto di credito ne deve valutare la condizione reddituale, affinché vi sia una solidità economica sufficiente. La documentazione può quindi comprendere:

• i documenti d’identità e il codice fiscale;
• lo stato di famiglia e il certificato di residenza;
• le ultime buste paga e le dichiarazioni dei redditi;
• gli estratti conto degli ultimi 3-6 mesi;
• la dichiarazione relativa ad eventuali altri finanziamenti attivi.

Serve documentazione aggiuntiva per il mutuo prima casa Consap?

Molto spesso l’acquisto della prima casa riguarda i più giovani che, in virtù del loro recente ingresso nel mondo del lavoro e di una maggiore instabilità, potrebbero aver bisogno di tutele maggiori. Per questo, con la Legge 147/2013, è stato istituito il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito dalla Consap, che permette di ottenere una garanzia pubblica fino all’80% del valore capitale, aumentando la possibilità di sottoscrivere mutui fino al 100%.

Ma cosa serve per un mutuo prima casa per giovani? Innanzitutto, è necessario rispettare alcuni requisiti. L’accesso al fondo è riservato:

• ai giovani under 36 o alle giovani coppie;
• ai nuclei monogenitoriali con figli minori;
• ai nuclei numerosi, con almeno 3 figli a carico;
• ai conduttori di alloggi popolari.

Inoltre, il mutuo non deve superare i 250.000 euro, l’immobile non deve appartenere a categorie catastali di lusso – A/1, A/8 e A/9 – e l’ISEE del richiedente non deve superare i 40.000 euro, relativamente all’accesso prioritario con garanzia statale all’80%.

Per i documenti per il mutuo prima casa under 36, bisognerà integrare il fascicolo standard previsto dalla banca con:

• il modulo Consap per l’accesso al fondo, debitamente compilato;
• la certificazione ISEE in corso di validità;
• la dichiarazione sostitutiva in cui si attesta di non essere proprietari di altri immobili a uso abitativo in Italia o all’estero, salvo le eccezioni previste per legge.

Quali autocertificazioni sono valide

Fortunatamente, nella mole di documenti da produrre molti possono essere sostituiti da autocertificazioni, in base a quanto previsto dal D.P.R. 445/2000. Fra le dichiarazioni sostitutive ritenute valide, di solito gli istituti di credito accettano:

• la dichiarazione sostitutiva del certificato di residenza;
• l’autocertificazione dello stato di famiglia;
• l’autocertificazione di nascita e di cittadinanza;
• la dichiarazione di stato civile.

I documenti per le agevolazioni sulla prima casa

Non bisogna dimenticare che, se si acquista una prima casa, è possibile anche accedere alle agevolazioni fiscali previste, come ad esempio l’imposta di registro al 2% o l’IVA al 4%, nonché le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. A queste si aggiunge anche la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo, al 19% su un massimo di 4.000 euro. 

Ma servono quali documenti per il 730 con un mutuo prima casa? Di solito, bisogna procurarsi:

• la certificazione bancaria degli interessi passivi, normalmente rilasciato dalla banca a inizio anno;
• la copia del contratto di mutuo e del rogito notarile;
• la fattura del notaio, per le spese accessorie per la stipula del mutuo;
• il certificato o l’autocertificazione di residenza, per dimostrare di aver spostato la dimora abituale nell’immobile acquistato, entro i termini previsti per legge.

In caso di dubbi o di problemi nella reperibilità della documentazione, ci si può rivolgere al CAF territorialmente competente oppure al proprio commercialista di fiducia.