Conviene ancora surrogare il mutuo

Le surroghe sono calate al 18,8% nel secondo trimestre 2026. Con l’Euribor atteso in risalita e gli IRS in flessione, la convenienza dipende dal tipo di mutuo e dal momento scelto.

Avete un mutuo in corso e vi chiedete se vale la pena trasferirlo a un’altra banca per ottenere condizioni migliori. Un anno fa la risposta sarebbe stata quasi scontata: le surroghe erano al massimo storico, il tasso fisso era sceso sotto il 3% e quasi tutti correvano a bloccarsi una rata più bassa. Oggi il quadro è cambiato, e conviene ancora surrogare il mutuo? dipende molto da quando avete stipulato il vostro finanziamento, a quale tasso e in quale direzione si muovono i mercati.

Cos’è la surroga del mutuo

La surroga — disciplinata dall’art. 120-quater del Testo Unico Bancario, introdotto dalla cosiddetta legge Bersani — è lo strumento che consente di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra senza pagare nulla. Nessuna spesa notarile, nessuna commissione di istruttoria, nessuna penale per l’estinzione anticipata presso la banca di origine. La banca cedente non può opporsi.

In pratica: trovate un istituto che vi offre condizioni migliori — tasso più basso, durata diversa, o il passaggio dal variabile al fisso o viceversa — e chiedete la surroga. La nuova banca subentra nel vostro mutuo esistente, l’ipoteca rimane quella originaria e voi iniziate a pagare la nuova rata. Il tutto senza costi.

La surroga non estingue il mutuo: lo trasferisce. Questo la distingue dalla rinegoziazione — che si svolge con la stessa banca — e dalla sostituzione del mutuo, che comporta invece l’estinzione del vecchio finanziamento e la stipula di uno nuovo, con tutti i costi connessi.

Il boom è finito: le surroghe calano al 18,8%

Nel primo trimestre del 2025 le richieste di surroga avevano raggiunto il 37,6% del totale delle domande di mutuo. Era il momento d’oro: il TAN medio del tasso fisso era sceso sotto il 3%, sui livelli più bassi dal 2022, e chi aveva un mutuo variabile stipulato anni prima correva a trasformare il suo finanziamento in uno a rata stabile e conveniente.

Nel secondo trimestre del 2026 quella quota si è più che dimezzata: le surroghe rappresentano oggi il 18,8% del totale. Non è un crollo, ma è un segnale chiaro che il ciclo più favorevole per questo strumento si è attenuato.

La ragione principale è il progressivo riequilibrio tra tassi fissi e variabili. Quando il differenziale tra i due era ampio, surrogare per passare al fisso era quasi sempre conveniente. Oggi quel differenziale si è ridotto, e il potenziale risparmio di una surroga è meno immediato e più selettivo.

Chi sceglie cosa: il dominio del tasso fisso

Parallelamente al calo delle surroghe, i dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it mostrano che nel secondo trimestre del 2026 oltre il 92% delle nuove richieste di mutuo riguarda il tasso fisso. Il variabile si è fermato al 2,8%, in calo rispetto al 4,7% del trimestre precedente.

Anche se il variabile continua a costare meno in termini di TAN, la maggior parte delle famiglie italiane preferisce la certezza di una rata che non cambia nel tempo. Una preferenza che non è solo razionale ma anche psicologica: sapere esattamente quanto si pagherà ogni mese per i prossimi vent’anni vale qualcosa, anche se il costo di partenza è leggermente più alto.

L’Euribor potrebbe risalire: il variabile perde appeal

Lo scenario potrebbe però cambiare nei prossimi mesi. Le proiezioni sull’Euribor — l’indice di riferimento per i mutui a tasso variabile, che sintetizza il costo del denaro nel mercato interbancario europeo — indicano una possibile risalita entro l’inizio del 2027.

L’Euribor a un mese è atteso al 2,64% entro fine 2026, circa 65 punti base sopra l’1,99% attuale. L’Euribor a tre mesi potrebbe salire al 2,75%, rispetto all’attuale 2,28%. Se queste proiezioni si concretizzassero, il vantaggio oggi garantito dal variabile rispetto al fisso si assottiglierebbe ulteriormente, rendendo meno appetibile la scelta di un tasso indicizzato e più conveniente, al contrario, bloccarsi un fisso prima che i costi salgano.

In questo scenario, la surroga potrebbe tornare di interesse per chi ha un mutuo variabile e vuole proteggersi da futuri aumenti della rata.

Gli IRS in flessione: opportunità per chi vuole il fisso

Sul fronte opposto, le attese di mercato indicano una possibile ulteriore flessione degli indici IRS — gli Interest Rate Swap, che determinano il costo dei mutui a tasso fisso — nei prossimi dodici mesi.

Se gli IRS scendono, le banche possono offrire mutui fissi a condizioni più favorevoli. Chi ha già un mutuo fisso stipulato quando i tassi erano alti — tipicamente tra il 2022 e il 2023, quando i tassi avevano raggiunto i massimi — potrebbe trovare conveniente surrogare verso un nuovo fisso a costo inferiore. Chi invece ha un variabile e teme la risalita dell’Euribor potrebbe cogliere l’occasione per surrogare verso il fisso prima che i margini si riducano ulteriormente.

Come valutare se conviene surrogare oggi

La convenienza della surroga nel 2026 è più selettiva rispetto a un anno fa e richiede un calcolo attento. Il punto di partenza è confrontare il TAN del vostro mutuo attuale con i migliori tassi disponibili sul mercato per la stessa tipologia e durata residua.

Se avete un mutuo variabile e l’Euribor risale come atteso, surrogare verso il fisso blocca la rata prima che salga ulteriormente. Se avete un mutuo fisso stipulato con tassi alti e gli IRS continuano a scendere, surrogare verso un nuovo fisso a tasso inferiore può generare un risparmio significativo sulla rata mensile e sugli interessi complessivi.

Se invece avete già un mutuo fisso a condizioni competitive — stipulato o surrogato nei mesi in cui i tassi erano ai minimi — probabilmente non c’è un vantaggio immediato nel muoversi. La surroga è uno strumento a costo zero, ma vale la pena attivarlo solo quando il differenziale tra il tasso attuale e quello ottenibile è sufficiente a giustificare l’impegno dell’operazione.

Il consiglio degli operatori è fare un confronto periodico tra le offerte disponibili, tenendo d’occhio l’evoluzione degli indici. La surroga non ha costi, ma ha senso solo se il risparmio atteso è concreto e non solo teorico.