I quartieri più desiderati d’Italia sono anche quelli in cui vendere casa è più difficile — idealista/news

Se finora si è sempre dato per scontato che un indirizzo prestigioso equivalga a una vendita immobiliare garantita, i dati dicono che non è più così. Anzi, in molti casi vale esattamente il contrario. Homepanda Horizon, l’osservatorio lanciato dall’operatore immobiliare Homepanda, ha analizzato 243.266 annunci immobiliari in dodici mesi di osservazione continuativa su Milano, Roma, Napoli e Torino. Il risultato è un ritratto del mercato che smentisce alcune delle credenze più radicate del settore.

L’indice di vendibilità Homepanda

Il paradosso è stato rilevato grazie a due strumenti proprietari: l’Indice di Vendibilità Homepanda (IVH), che misura su una scala da 0 a 10 la probabilità reale di vendita di un immobile, e il Termometro dei Ribassi, che traccia quante volte e di quanto il prezzo di un annuncio viene corretto durante la sua permanenza online.

I quartieri famosi che non vendono

I Navigli a Milano

A Milano, l’IVH colloca i Navigli al terzultimo posto tra le trentadue zone della città, con un punteggio di 1,8 su 10. Nelle posizioni più basse della classifica si trovano poi Quadronno-Palestro-Guastalla (2,0), Solari-Washington (2,2), Arco della Pace-Sempione (3,4), Garibaldi-Porta Nuova (3,7) e il Centro Storico (3,8). Sei nomi che chiunque pronuncia parlando di “Milano da vivere”, e che oggi raccontano una vendibilità ben più contenuta di quanto la loro immagine pubblica suggerisca. Il quartiere milanese con il punteggio più alto è invece Città Studi-Susa, con un IVH di 7,0: un quartiere universitario di vita quotidiana, raramente associato al racconto del prestigio meneghino.

Centro storico di Roma

A Roma il paradosso si manifesta con ancora maggiore intensità. Il Centro Storico registra una percentuale di variazioni di prezzo superiore del 183% rispetto ad Appio Latino-Colli Albani, la zona più stabile della città. Sull’Indice di Vendibilità è tra le ultime posizioni della classifica capitolina, con un punteggio di 3,05. La zona con il miglior IVH di Roma è Mezzocammino-Spinaceto-Tor de’ Cenci, con un punteggio di 7,5: una periferia ben servita che nessuna campagna istituzionale ha mai messo in copertina.

Posillipo a Napoli

Il pattern si ripete nelle altre due città. A Napoli, Posillipo — la collina sul golfo, simbolo della città internazionale — è il quartiere dove i venditori sono costretti a ribassare il prezzo il 140% più spesso rispetto a San Carlo all’Arena-Sanità, la zona più stabile della città. 

San Salvario a Torino

A Torino, San Salvario, il distretto della movida post-olimpica a lungo chiamato “il Trastevere del nord”, registra 169 giorni medi di permanenza online, uno dei valori più alti della città. Quattro città, quattro dataset indipendenti, lo stesso paradosso.

L’infrastruttura batte il prestigio

La chiave di lettura unitaria che attraversa tutte e quattro le città è una sola: la vendibilità reale segue la trasformazione urbana, non la tradizione. A Milano la linea metropolitana M4 sta ridisegnando la mappa del valore: Ponte Lambro-Santa Giulia, servita dalla M4, è la zona più rapida d’Italia con appena 19 giorni medi di permanenza online. A Torino la riqualificazione del Lingotto — OGR, M1, residenziale post-Olimpiadi — traina l’unica eccezione virtuosa di un mercato altrimenti lento, con 100 giorni medi di permanenza. A Roma le periferie ben servite battono le aree storiche. In tutte e quattro le città, la zona con il miglior indice di vendibilità non è mai un quartiere storicamente “di prestigio”, ma un’area oggetto di trasformazione recente.

Le quattro personalità del mercato

Il report descrive le quattro metropoli come altrettante personalità distinte. Milano è il mercato razionale — e fortunato: l’84% degli annunci non subisce alcun ribasso, record nazionale. Una razionalità che però non nasce dal singolo venditore, ma dalla combinazione di una rete di agenzie esperte e di un mercato strutturalmente più liquido di tutti gli altri capoluoghi italiani. I tempi medi di permanenza online si fermano a 27 giorni. Roma è il mercato polarizzato: una forbice del 91% tra i quartieri più rapidi (80 giorni) e i più lenti (152 giorni), con dinamiche che variano in modo radicale da una zona all’altra. Napoli è il mercato emotivo, quello degli estremi più ampi: dal minimo di 65 giorni di Materdei-Museo al massimo di 138 di Colli Aminei-Capodimonte-Ponti Rossi. Torino è il mercato paziente — o immobile, a seconda dei punti di vista — con 131 giorni medi di permanenza e Santa Rita-Mirafiori Nord che tocca i 170 giorni, il record assoluto tra tutte le zone delle quattro metropoli.

L’attico, il sogno immobiliare…che non vende

Se i quartieri di prestigio faticano, la tipologia immobiliare più associata al lusso fa ancora peggio. L’attico — vista panoramica, terrazza, esclusività — è il prodotto che fa da copertina alle campagne di fascia alta. Secondo i dati di Homepanda Horizon, è anche la tipologia che in Italia richiede più tempo e maggiore flessibilità di prezzo per arrivare alla vendita.

A Milano l’attico ha un IVH di 4,08 contro 4,57 dell’appartamento standard: una differenza contenuta, ma sistematica. A Roma il divario è il più ampio tra le quattro città: IVH 3,26 contro 4,46, oltre un punto pieno di differenza. Ma è Napoli a offrire i numeri più eloquenti. Solo il 51% degli attici napoletani non subisce alcuna variazione di prezzo durante la permanenza online, contro l’81% di Milano. Il dato più significativo riguarda però le situazioni estreme: il 12% degli attici napoletani richiede cinque o più ribassi prima di trovare un compratore. A Milano accade nell’1,9% dei casi — sei volte meno.

Privato contro agenzia: lo stereotipo regge (quasi ovunque)

C’è un luogo comune che attraversa il dibattito immobiliare italiano da decenni: il venditore privato, quello che pubblica l’annuncio senza appoggiarsi a un professionista, tende a sbagliare il prezzo iniziale più spesso di chi è assistito da un’agenzia. I dati di Homepanda Horizon confermano che lo stereotipo corrisponde al vero — quasi ovunque.

A Milano il venditore privato effettua cinque o più ribassi nel 58% in più dei casi rispetto a chi si affida a un’agenzia. A Roma lo stesso pattern si conferma, con il privato che supera l’agenzia del 38% sul dato delle variazioni multiple. A Napoli la differenza si assottiglia ma rimane positiva.

Il caso anomalo è Torino, dove il 78,2% dei venditori privati non modifica mai il prezzo, contro il 74,1% delle agenzie. Letto isolatamente, sembrerebbe un primato di razionalità del fai-da-te torinese. Ma il contesto cambia tutto: Torino è il mercato immobiliare più lento d’Italia, con 131 giorni medi di permanenza online, quasi cinque volte il dato di Milano. Non adeguare il prezzo in un mercato già strutturalmente lento non è razionalità, ma molto probabilmente uno dei fattori che prolunga ulteriormente i tempi di vendita. Il dato torinese è forse il più ricco di significato dell’intero report: mostra che lo stesso comportamento — restare fermi sul prezzo — può essere il segnale di una valutazione corretta (Milano) o di una difficoltà di mercato (Torino), e solo l’incrocio con i tempi di permanenza online permette di distinguere i due casi.