Mutuo con il reddito da affitto, quali requisiti servono per ottenerlo — idealista/news

Per chi vuole richiedere un finanziamento per l’acquisto di un immobile, disporre di entrate aggiuntive rispetto ai compensi lavorativi è certamente utile. Ma è possibile ottenere un mutuo con il reddito da affitto? In linea generale, queste entrate sono ammesse, ma le banche richiedono verifiche aggiuntive rispetto a uno stipendio. Questo perché l’unità locata può essere soggetta a periodi di sfitto o, ancora, a inquilini morosi. In ogni caso, prima di sottoporre la richiesta all’istituto di credito, è utile utilizzare strumenti online per trovare il mutuo migliore e le condizioni più adatte alle proprie esigenze.

Quale reddito si considera per il mutuo

Prima di comprendere se i proventi provenienti da una locazione possano essere impiegati per un finanziamento immobiliare, è utile sapere quale tipologia di entrate vengano prese in considerazione dalla banca. Di solito, gli istituti di credito valutano per il mutuo il reddito complessivo, che può essere composto:

• dal reddito da lavoro dipendente, che rappresenta la base preferenziale per l’ottenimento del finanziamento. Verrà valutata la tipologia di contratto, l’anzianità lavorativa consolidata e le ultime buste paga;
• dal reddito da lavoro autonomo o professionale, in genere valutando gli ultimi due modelli della dichiarazione dei redditi e gli estratti conto, a dimostrazione di una sufficiente continuità delle entrate;
• i redditi fondiari e patrimoniali, come le rendite derivanti da investimenti finanziari, dividendi societari e i canoni d’affitto regolarmente percepiti per immobili di proprietà.

In presenza di cointestatari, si valutano le capacità reddituali complessive: ad esempio, se i titolari del finanziamento sono i coniugi, viene analizzato il reddito familiare per il mutuo, considerando tutte le entrate e il patrimonio di ogni singolo intestatario.

In ogni caso, è necessario valutare anticipatamente la sostenibilità dell’investimento, anche con strumenti che permettano di simulare il mutuo, fornendo un piano di ammortamento completo.

È possibile alimentare un mutuo con un reddito da affitto?

I canoni derivanti da locazioni possono essere solitamente utilizzati per sostenere l’ammortamento del finanziamento immobiliare. In particolare, si possono verificare due distinte situazioni:

• il mutuo per l’acquisto del medesimo immobile affittato, che si configura quando l’investitore vuole acquistare un’unità che presenta già al suo interno un conduttore, con regolare contratto in essere, oppure un immobile libero da destinare immediatamente alla locazione;
• il mutuo per l’acquisto di un immobile diverso rispetto a quello affittato, ad esempio utilizzando il canone della locazione per finanziare una seconda casa.

Tuttavia, bisogna sottolineare che non sempre gli istituti di credito acconsentono di finanziare una compravendita unicamente con il reddito derivante dalla locazione: in generale è sempre richiesto anche altre entrate più solide, quali quelle da lavoro dipendente o autonomo.

Come vengono valutati i redditi da affitto dalla banca

Ma come vengono valutati i redditi da affitto dall’istituto di credito? In genere, non vengono conteggiati al 100% del loro valore nominale lordo, anche perché serve compensare l’impatto dell’imposta di registro, della cedolare secca o dell’IRPEF ordinaria, oltre agli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria. Si applicano, perciò, valutazioni ridotte, in media considerando dal 50% all’80% dell’importo contrattuale, a seconda delle situazioni.

Dopodiché, la banca potrebbe verificare altri parametri, per comprendere la stabilità e la sicurezza di questa fonte di reddito. Fra gli elementi valutati:

• un contratto regolare, registrato presso l’Agenzia delle Entrate ai sensi del D.P.R. 131/1986 e in conformità alla Legge 431/1998 per le locazioni;
• uno storico consolidato, ovvero un contratto di locazione stabile almeno da 1-2 anni, attraverso l’analisi delle ultime dichiarazione dei redditi e degli estratti conto.

Naturalmente, rimangono validi tutti gli altri criteri per la richiesta di un mutuo classico, come ad esempio:

• l’analisi del reddito medio netto mensile per il mutuo, anche il relazione al personale tasso di sforzo immobiliare, per verificare che il rapporto tra rata e reddito non sia superiore al 30-35% delle entrate mensili;
• il Loan-to-Value, ovvero il rapporto tra importo richiesto e valore dell’immobile, considerando che le banche solo raramente concedono mutui con LTV superiore all’80%;
• lo storico creditizio, con l’assenza di segnalazioni negative a database come quelli del CRIF, per ritardi nei pagamenti o insolvenza;
• l’eventuale presenza di garanzie, come assicurazioni o altri immobili ipotecabili, oppure di garanti.

In quali casi non viene concesso il mutuo

Relativamente al fattore affitto, ci sono alcune circostanze in cui la banca esclude categoricamente questa forma di reddito all’interno delle garanzie utili. In alcuni casi, soprattutto quando il reddito personale non è sufficiente, ciò può comportare la mancata concessione dello stesso mutuo. Fra le casistiche più frequenti connesse alla locazione, vi rientrano:

• i contratti d’affitto transitori o brevi, che non offrono una stabilità del flusso finanziario;
• gli storici caratterizzati da morosità, con continue contestazioni legali tra locatore e locatario, nonché ritardi nel pagamento del canone;
• i contratti dalla scadenza naturale imminente, senza che sia stata formalizzata una proroga scritta o una proposta di rinnovo registrata;
• gli immobili concessi in locazione a parenti stretti senza bonifici tracciabili e regolari, per il rischio percepito di contratto non effettivo o simulato;
• l’assenza totale di redditi provenienti da lavoro primario.

Cosa succede se l’appartamento rimane sfitto

Quando si utilizza il canone di locazione per finanziare una parte considerevole del contratto d’affitto, bisogna prendere in seria considerazione la possibilità che l’appartamento rimanga sfitto. In questo caso, il piano di ammortamento procede regolarmente, perché la banca non prevede una sospensione automatica della rata, in corrispondenza di un mancato canone.

In simili situazioni, di conseguenza:

• il mutuatario deve continuare a corrispondere le rate del finanziamento con propri risparmi personali;
• in caso non fosse in grado di sostenere il peso delle rate, rischia di subire una segnalazione per insolvenza e, nei casi più gravi, anche di essere soggetto a procedure esecutive di pignoramento.

I rischi se l’inquilino non paga l’affitto

Infine, il discorso è pressoché analogo qualora l’inquilino smettesse di pagare l’affitto. L’obbligo del mutuatario nei confronti dell’istituto di credito rimane invariato: il titolare dovrà continuare a pagare le rate con propri fondi.

In questo frangente, bisogna considerare l’impatto dei tempi della giustizia civile, relativi:

• alla procedura di sfratto per morosità ai sensi dell’articolo 658 del Codice di Procedura Civile, con tempi che possono variare da alcuni mesi fino a oltre un anno, a seconda del foro;
• alle tempistiche di mercato per trovare un nuovo inquilino.

Anche in questo caso, non bisogna dimenticare il rischio di esecuzione forzata e pignoramento, qualora le rate non vengano correttamente corrisposte all’istituto di credito.