Laboratorio in condominio, quali regole e divieti deve rispettare? — idealista/news

Non è raro che piccole realtà produttive, come ad esempio le attività di artigianato, sorgano all’interno di contesti residenziali. Ma è possibile aprire un laboratorio in condominio? In linea generale, non vi sono divieti assoluti a livello normativo, tuttavia è necessario rispettare una lunga serie di vincoli. 

Oltre alla verifica del regolamento contrattuale, che potrebbe vietare questo tipo di attività, è necessario controllare la destinazione d’uso dell’immobile, la classe catastale, i regolamenti locali e le normative di sicurezza. Ancora, si renderà necessario rispettare i limiti in termini di emissioni sonore, esalazioni odorose o altre fonti di disturbo per gli altri proprietari nello stabile.

Cosa si intende per laboratorio in condominio

Di norma, quando si parla di laboratorio in condominio si intende più propriamente uno spazio lavorativo destinato ad attività di natura manuale, artigianale o di piccola manifattura, inserito all’interno dello stesso contesto residenziale. Si tratta di unità che si differenziano dai classici uffici direzionali o amministrativi, molto diffusi in condominio, così come dalle attività commerciali come negozi, botteghe, bar e ristoranti.

Solitamente registrati nella categoria catastale C/3, appunto quella per i laboratori di arti e mestieri, questi spazi possono ad esempio comprendere:

• attività di sartoria, rammendo o creazioni di abiti su misura;
• studi di restauro artistico o di produzione artigianale di mobilia;
• studi destinati a necessità mediche, come un laboratorio odontotecnico in condominio;
• spazi per creativi, freelance o di laboratorio in condivisione – si pensi ai sempre più frequenti maker space artigianali – dove le attrezzature vengono solitamente fornite dal proprietario dei locali a clienti che affittano soluzioni a ore o per breve periodo.

Si può usare il box condominiale come laboratorio?

Spesso un laboratorio non risponde soltanto a necessità produttive o professionali, ma può rappresentare anche un’area dove il singolo si diletta nei propri hobby. A questo scopo, si può utilizzare il garage condominiale come laboratorio?

A discapito delle credenze comuni, convertire la propria autorimessa in un locale a uso produttivo o artigianale – anche semplicemente per passione – rappresenta un uso improprio del box auto.

I motivi che rendono rendono impossibile utilizzare un box auto come laboratorio sono diversi, perché attengono sia a ragioni di sicurezza che a impedimenti di natura urbanistica e catastale, come:

• l’assenza dei requisiti igienico-sanitari e di aero-illuminazione previsti dalla normativa edilizia e dai regolamenti comunali, che spesso non sono rispettati nei box autorimessa;
• l’irregolarità urbanistica e catastale, perché i garage rientrano in categoria C/6, mentre in laboratori in categoria C/3. Si tratta quindi di un mutamento di destinazione senza titolo, che configura un abuso ai sensi del D.P.R. 380/2001;
• il mancato rispetto degli obblighi antincendio per le autorimesse, che generalmente non permettono la conservazione di materiali potenzialmente infiammabili, carburanti o solventi, come previsto dalla normativa antincendio per garage condominiali – in riferimento al D.M. del 15 maggio 2020 e al D.P.R. 151/2011 – invalidando il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) dello stabile.

Quali sono le regole per l’attività commerciale in un condominio

È inoltre utile sapere che, per avviare un’attività commerciale o un laboratorio in condominio, è necessario seguire un preciso percorso burocratico. In linea generale, l’iter prevede:

• il controllo del regolamento condominiale, per comprendere se vi siano divieti espliciti relativi alla conduzione di attività artigianali o commerciali o, ancora, altre limitazioni;
• la verifica e il cambio della destinazione d’uso, perché non è possibile sfruttare unità accatastate come A/2 – le abitazioni, come generalmente accade in condominio – ma procedere alla modifica in C/3 per i laboratori;
• l’ottenimento dei relativi titoli abilitativi e urbanistici, tramite lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP), con il deposito della SCIA e il recupero di tutti i nulla osta comunali e sanitari;
• il rispetto delle regole di sicurezza e di tolleranza necessarie in condominio, come il divieto di immissioni rumorose, olfattive, di fumi o calore, ai sensi dell’articolo 844 del Codice Civile.

Cosa può vietare il regolamento condominiale

In merito alla necessità di consultare il regolamento condominiale, quali divieti effettivamente possono essere posti in essere? Molto dipende dalla tipologia:

• il regolamento assembleare, approvato a maggioranza, non può proibire di destinare i propri locali provati a laboratorio artigianale o attività produttiva. Tuttavia, può imporre vincoli in merito a rumori, ad esempio definendo gli orari di quiete;
• il regolamento contrattuale, solitamente redatto dal costruttore e accettato dei proprietari al momento dell’atto di compravendita, può invece vietare esplicitamente l’apertura di laboratori in condominio. Le clausole devono elencare in maniera specifica le singole destinazioni d’uso precluse, senza definizioni generiche. L’eventuale modifica richiede l’unanimità dei condomini. 

Serve il parere dell’assemblea per aprire un laboratorio?

Proprio in merito alle limitazioni interne al condominio, serve il parere dell’assemblea per aprire un laboratorio? Generalmente, il proprietario di un’unità nello stabile ha diritto di utilizzare il proprio immobile come meglio crede, purché non alteri il decoro, la stabilità e la sicurezza dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1122 del Codice Civile. Di conseguenza:

• l’autorizzazione non serve se l’allestimento del laboratorio comporta solo modifiche interne, che non toccano o danneggiano le parti comuni. In questo caso, basta informare l’amministratore prima dell’avvio del cantiere edile intero;
• l’autorizzazione serve se il regolamento lo prevede o, ancora, si rendono anche necessari interventi sulle aree condivise, con innovazioni ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile. In questo caso, si dovranno rispettare le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, a seconda dell’intervento realizzato. Ad esempio, per le innovazioni ordinarie, che non rientrano nell’abbattimento delle barriere architettoniche, servirà la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 2/3 del valore millesimale dello stabile.

È bene ricordare che se si rende necessario un cambio di destinazione d’uso che ha riflessi sulle parti comuni, o per innovazioni rilevanti, può essere richiesta una maggioranza elevata, fino ai 4/5 del valore millesimale, ai sensi dell’articolo 1117-ter del Codice Civile.

Quali opere si possono realizzare senza il consenso condominiale?

Nel perimetro della proprietà esclusiva, l’artigiano e il professionista gode di un’ampia discrezionalità d’azione: se i lavori non arrecano danni alla stabilità, alla sicurezza e al decoro del palazzo, può realizzarli senza la necessità di un coinvolgimento condominiale. 

In genere, tra le principali opere che possono essere realizzate senza consenso vi rientrano:

• la rimozione o la costruzione di muri non portanti interni;
• il rifacimento degli impianti elettrici, idrici e termici, purché eseguiti da tecnici qualificati e dotati di regolare dichiarazione di conformità;
• l’applicazione di materiali fonoassorbenti per isolare gli ambienti interni;
• la sostituzione degli infissi, nel rispetto del decoro architettonico dello stabile;
• l’installazione di arredamenti, banchi da lavoro e macchinari interni, purché rispettino i carichi sostenibili dalle solette;
• la predisposizione di condizionatori o altri impianti, purché nel rispetto del decoro architettonico delle facciate.

Cosa sapere su destinazione d’uso e autorizzazioni

Nella maggior parte dei casi, a meno che non esistano locali già predisposti, per la trasformazione di un’unità residenziale in condominio in laboratorio servirà un cambio di destinazione d’uso, con la variazione della categoria catastale in C/3. 

In caso di soluzioni ibride, come un laboratorio con abitazione, l’immobile viene solitamente frazionato in due subalterni catastali distinti, così da versare i tributi corretti per le specifiche metrature destinate all’attività.

Per effettuare il cambio di destinazione d’uso, è necessario:

• presentare una SCIA o una richiesta di Permesso di Costruire, tramite un professionista abilitato, come l’architetto, il geometra o l’ingegnere;
• corrispondere gli oneri di urbanizzazione, se la nuova attività incrementa il carico urbanistico della zona;
• procedere con la variazione al Catasto;
• conseguire i requisiti di idoneità igienico-sanitaria, stabiliti dai regolamenti locali e dell’ASL.

Quali vincoli di sicurezza devono essere rispettati

Infine, non bisogna dimenticare che le attività di laboratorio in condominio sono soggette al rispetto di specifici requisiti di sicurezza, validi per tutto lo stabile:

• limitare la diffusione di polveri, gas, vernici, colle, fumi, odori o rumori fastidiosi, affinché non superino la normale tollerabilità, così come previsto dall’articolo 844 del Codice Civile;
• gestire in modo corretto i rifiuti aziendali, che non possono essere gettati nei bidoni dell’indifferenziata condominiale, ma devono seguire un piano di smaltimento tracciabile e certificato;
• prevenire il rischio d’incendio, implementando i necessari dispositivi di protezione attiva e passiva e le principali normative relative a materiale combustibile, come solventi, legno e via dicendo;
• nei casi di strumentazione vibrante o particolarmente gravosa, è necessaria una perizia statica firmata da un ingegnere strutturista, per scongiurare danni o cedimenti ai solai del fabbricato.

Dopodiché, è indispensabile seguire le principali misure di prevenzione degli infortuni e di sicurezza e igiene sul lavoro, in base al D.Lgs. 81/2008.