Il terreno edificabile in comproprietà con un coltivatore diretto è esente dall’IMU per tutti?

Se almeno un comproprietario è coltivatore diretto o Iap, l’intero terreno diventa agricolo ai fini IMU. Ma l’esenzione spetta solo a chi possiede i requisiti soggettivi, non a tutti i comproprietari.

Un terreno è urbanisticamente edificabile, ma viene coltivato. Appartiene a più persone in comproprietà: una di loro è coltivatore diretto, le altre no. Arriva l’avviso di accertamento IMU, e la domanda che si pone è immediata: quel terreno è agricolo o edificabile? E l’esenzione dall’imposta spetta a tutti i comproprietari o solo a chi lavora la terra?

A questo punto la domanda è inevitabile: il terreno edificabile in comproprietà con un coltivatore diretto è esente dall’IMU per tutti? La risposta della Cassazione e dell’Amministrazione finanziaria distingue due piani che vanno tenuti separati. Da un lato, la natura del terreno: se almeno un comproprietario è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale e conduce il fondo, l’intero terreno è considerato agricolo, non edificabile, ai fini IMU. Dall’altro lato, l’esenzione dall’imposta: questa spetta solo a chi possiede personalmente i requisiti soggettivi richiesti dalla legge, non a tutti i contitolari.

Cos’è la finzione di non edificabilità e come funziona?

L’art. 1, comma 741, lettera d), della legge 27 dicembre 2019, n. 160 prevede una regola particolare per i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola. Quando su questi terreni persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale, essi sono considerati non fabbricabili ai fini IMU, anche se dal punto di vista urbanistico sono classificati come edificabili.

Questo meccanismo si chiama finzione di non edificabilità: trasforma fiscalmente un’area edificabile in terreno agricolo, a prescindere da quanto previsto dal piano regolatore comunale. La conseguenza pratica è significativa, perché i terreni edificabili sono tassati in base al loro valore di mercato — generalmente molto più alto — mentre i terreni agricoli sono tassati secondo i criteri catastali, con un imponibile molto più contenuto.

Perché la Cassazione ha riconosciuto natura oggettiva a questa qualificazione?

La giurisprudenza della Cassazione si è consolidata nel tempo su questo punto, attraverso una serie di pronunce — le sentenze n. 15566/2010, n. 13261/2017, n. 14696/2018, e più recentemente le ordinanze n. 23591/2019 e n. 1919/2025.

Il principio affermato è che la destinazione agricola effettiva del fondo è incompatibile con il suo sfruttamento edilizio. Un terreno che viene effettivamente coltivato non può, allo stesso tempo, essere considerato sfruttato come area edificabile: le due destinazioni si escludono a vicenda sul piano fattuale.

Da questo principio deriva una conseguenza che riguarda direttamente le situazioni di comproprietà: quando il terreno è posseduto e condotto da almeno uno dei comproprietari in possesso della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale, l’intera area deve essere considerata agricola e non edificabile ai fini IMU. La qualificazione del fondo riguarda il bene nella sua interezza, non la posizione del singolo proprietario.

Perché non si può dire che lo stesso terreno sia agricolo per uno e edificabile per un altro?

La Cassazione ha ritenuto illogico che il medesimo terreno possa assumere una doppia natura fiscale: agricolo per un comproprietario, edificabile per un altro. Un terreno è un bene unico, fisicamente identificato: la sua qualificazione — agricolo o edificabile — è una caratteristica oggettiva del bene, non una qualità che varia in base a chi lo possiede.

La presunzione di non edificabilità, quindi, opera con riferimento all’intero compendio immobiliare e si estende a tutti i contitolari, indipendentemente dal fatto che ciascuno di essi possieda o meno i requisiti di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale.

L’entrata in vigore della nuova IMU dal 2020 non ha modificato questo principio. La Risoluzione del Ministero dell’Economia e delle Finanze n. 2/DF/2020 ha confermato che la finzione di non edificabilità mantiene carattere oggettivo, evitando che uno stesso terreno possa assumere una duplice natura fiscale — nonostante alcuni Comuni continuino ad applicare un’interpretazione diversa nei propri accertamenti.

Se il terreno è agricolo per tutti, l’esenzione spetta a tutti i comproprietari?

Qui entra in gioco il secondo piano della questione, quello che spesso genera confusione: la qualificazione del terreno e la spettanza dell’esenzione sono due cose distinte, regolate da disposizioni diverse.

L’art. 1, comma 743, della legge 160/2019 stabilisce che, in presenza di più soggetti passivi su uno stesso immobile, ciascuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria. Nell’applicazione delle esenzioni e delle agevolazioni occorre considerare gli elementi soggettivi riferiti a ogni singola quota di possesso.

La conseguenza è che, pur rimanendo l’intero terreno qualificato come agricolo — e quindi sottratto alla tassazione prevista per le aree edificabili — l’esenzione IMU compete esclusivamente ai comproprietari che possiedono personalmente i requisiti soggettivi richiesti dalla legge: la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale iscritto alla previdenza agricola, unita alla conduzione effettiva del fondo.

Il comproprietario che ha questi requisiti beneficia dell’esenzione per la propria quota. Il comproprietario che non li ha — perché non è coltivatore diretto né imprenditore agricolo professionale — non può usufruire dell’esenzione per la propria quota, anche se il terreno nel suo complesso è qualificato come agricolo.

Il comproprietario senza i requisiti paga come se il terreno fosse edificabile?

No, e questo è il punto che evita un equivoco frequente. Il comproprietario privo della qualifica agricola non viene tassato come proprietario di un’area edificabile. La natura oggettivamente agricola del fondo — che, come visto, riguarda il bene nel suo complesso e non la posizione del singolo — comporta che anche la sua quota venga assoggettata a IMU come terreno agricolo, con determinazione della base imponibile secondo i criteri catastali previsti dalla normativa vigente.

In altri termini: il comproprietario senza i requisiti paga l’IMU sulla propria quota, calcolata sulla base del valore catastale agricolo — che è favorevole — ma non beneficia dell’esenzione totale che spetta invece al comproprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale per la sua quota.

Qual è il quadro complessivo dopo il 2020?

La soluzione più coerente con il quadro normativo vigente distingue nettamente due piani. Il primo riguarda la natura del bene: la conduzione dell’intero fondo da parte di almeno un comproprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale rende l’intero terreno agricolo ai fini IMU, indipendentemente dalla sua classificazione urbanistica come edificabile.

Il secondo riguarda la posizione del contribuente: l’esenzione IMU continua a spettare esclusivamente ai contitolari che possiedono personalmente i requisiti soggettivi previsti dalla legge — qualifica di coltivatore diretto o Iap, iscrizione alla previdenza agricola, conduzione effettiva del fondo.

Per chi si trova in una situazione di comproprietà di un terreno edificabile condotto da un familiare coltivatore diretto, questo significa verificare attentamente la propria posizione individuale prima di presentare la dichiarazione IMU o di rispondere a un eventuale accertamento: il terreno nel suo complesso è agricolo, ma l’esenzione va calcolata quota per quota, in base ai requisiti di ciascun comproprietario.