Ho firmato un preliminare per una casa donata: cosa rischio?

L’acquisto di un immobile che proviene da una donazione non rappresenta più un ostacolo per chi desidera comprare casa o richiedere un mutuo. Grazie alle novità della legge 182/2025, chi compra è oggi tutelato contro le pretese degli eredi.

Comprare una casa è un passo importante che richiede serenità, ma spesso la scoperta che l’immobile proviene da una donazione genera dubbi e timori. In passato, molti acquirenti temevano che gli eredi del donante potessero bussare alla loro porta per riprendersi l’abitazione. Questa paura nasceva da regole vecchie di decenni che rendevano i beni donati difficili da vendere e poco graditi alle banche. Di qui il quesito legale: «Ho firmato un preliminare per una casa donata: cosa rischio?». La risposta oggi è molto più rassicurante rispetto a qualche tempo fa. Una recente riforma ha infatti cambiato le carte in tavola per favorire la circolazione dei beni e dare certezze a chi investe i propri risparmi. Dal 18 dicembre 2025, chi acquista una casa non deve più temere di perderla, anche se gli eredi legittimari lamentano una lesione della propria quota. La protezione è diventata quasi totale per chi agisce in buona fede e trascrive regolarmente l’atto.

Cosa cambia con la nuova legge sulle donazioni?

La novità principale è contenuta nella legge 02/12/2025, n. 182, che ha l’obiettivo di rendere gli immobili donati più semplici da commerciare e da utilizzare come garanzia per i prestiti. Fino a poco tempo fa, circa 200 mila donazioni ogni anno restavano intrappolate in un mercato bloccato perché i potenziali compratori avevano paura di future liti ereditarie. La riforma interviene proprio su questo punto (legge 182/2025). Il legislatore ha deciso di trasformare il diritto degli eredi: essi non possono più pretendere la restituzione fisica dell’immobile se questo è stato venduto a un terzo. Il loro diritto si trasforma in un credito di denaro che devono richiedere a chi ha ricevuto la donazione originaria. Questo significa che la proprietà dell’acquirente è al sicuro, a patto che l’acquisto sia avvenuto a titolo oneroso e che la trascrizione nei registri immobiliari sia precedente alla domanda di riduzione degli eredi. In termini pratici, se avete firmato un preliminare, potete procedere con maggiore tranquillità rispetto al passato.

Perché prima l’acquisto di una casa donata faceva paura?

Il timore diffuso dipendeva da uno strumento giuridico chiamato azione di restituzione. Se una persona donava una casa a un figlio o a un amico e poi, alla sua morte, si scopriva che agli altri eredi spettava una quota maggiore del patrimonio, questi potevano agire in tribunale. Se il donatario non aveva i soldi per compensare i parenti, la legge permetteva a questi ultimi di riprendersi la casa, anche se nel frattempo era stata venduta a un’altra persona del tutto estranea ai fatti. Questo rischio durava fino a venti anni dalla trascrizione della donazione (cod. civ.). Era una situazione che creava incertezza e spingeva i notai a segnalare il pericolo e le banche a rifiutare le ipoteche. Senza la certezza di mantenere la proprietà, nessuno voleva investire su questi immobili. Con l’abolizione dell’azione di restituzione verso i terzi acquirenti, questo scenario scompare per tutti gli acquisti effettuati dopo l’entrata in vigore della riforma.

Cosa succede se gli eredi reclamano la loro quota?

Quando un proprietario muore, la legge riserva una parte del suo patrimonio ai familiari più stretti, come il coniuge e i figli, definiti legittimari. Se questi soggetti scoprono che le donazioni fatte in vita dal defunto hanno ridotto eccessivamente la loro parte, possono avviare un’azione di riduzione (cod. civ.). Con le nuove regole, però, l’effetto di questa azione cambia. Gli eredi non possono più bussare alla porta del nuovo proprietario per chiedere le chiavi di casa. Essi ricevono una tutela esclusivamente economica. Il donatario, ovvero colui che ha ricevuto l’immobile in regalo e poi lo ha venduto a voi, ha l’obbligo di versare una compensazione economica ai legittimari. Il peso del problema si sposta dunque dal bene immobile al patrimonio in denaro del donatario. Chi ha comprato la casa resta proprietario e non subisce conseguenze dirette dal conflitto tra i parenti del venditore.

Quali sono i nuovi tempi per agire in tribunale?

La riforma non si limita a proteggere l’acquisto, ma accorcia anche i tempi dell’incertezza. In passato, gli eredi avevano molto tempo per contestare le donazioni, lasciando una sorta di spada di Damocle sopra l’immobile per molti anni. La nuova normativa riduce da dieci a tre anni il termine per trascrivere la domanda di riduzione da parte dei legittimari, calcolati dall’apertura della successione. Questo significa che, una volta trascorso questo breve periodo dalla morte del donante senza che nessuno abbia agito legalmente, la situazione diventa definitiva. Una durata così ridotta permette al mercato immobiliare di muoversi con maggiore velocità e garantisce che i passaggi di proprietà non restino in bilico per decenni. La stessa disciplina si applica anche ad altri beni che richiedono la registrazione, come:

• le autovetture e i motocicli;

• le imbarcazioni e le navi da diporto;

• i beni mobili non registrati di valore;.

La banca concede il mutuo per un immobile donato?

Uno dei problemi più grandi legati alle case donate era la difficoltà di ottenere un finanziamento. Le banche consideravano le ipoteche su questi beni poco affidabili, poiché un’eventuale azione di restituzione avrebbe potuto cancellare l’ipoteca stessa. Spesso era necessario stipulare polizze assicurative costose per coprire il rischio donazione. Con la legge 182/2025, questo ostacolo viene rimosso. Le ipoteche e i pesi che il donatario o il successivo acquirente pongono sull’immobile restano validi ed efficaci. Le banche hanno ora garanzie pienamente affidabili perché sanno che il bene non tornerà mai nella massa ereditaria del donante originario. Il notaio non ha più l’obbligo di segnalare il rischio donazione come un potenziale vizio del titolo di proprietà, proprio perché tale rischio è stato eliminato dalla legge per chi acquista a titolo oneroso.

Cosa succede se il donatario non ha i soldi per pagare?

Il vero punto di attenzione della nuova normativa riguarda la solvibilità di chi ha ricevuto la donazione. Poiché i legittimari possono chiedere solo soldi e non più l’immobile, il loro successo dipende dalla disponibilità economica del debitore. Se il donatario ha venduto la casa e ha consumato il denaro, gli eredi potrebbero trovarsi in difficoltà nel recuperare quanto spetta loro. In questo caso, la legge prevede che si cerchi di detrarre il valore non recuperabile dal resto della massa ereditaria. Esiste tuttavia un’eccezione importante che riguarda chi riceve un bene a titolo gratuito. Se il donatario regala a sua volta la casa a un’altra persona (senza venderla), quest’ultima risponde verso i legittimari nei limiti del vantaggio che ha ricevuto. Tuttavia, per chi compra pagando un prezzo regolare, come nel caso di un normale contratto di compravendita, la protezione resta totale anche se il venditore risulta insolvente.

Facciamo un esempio pratico per capire il calcolo

Per chiarire come funziona la tutela in denaro, immaginiamo una situazione concreta. Supponiamo che una persona muoia lasciando una moglie e due figli, con un patrimonio rimasto di soli 120 mila euro. In vita, però, questa persona ha donato a un caro amico una villa dal valore di un milione e 80 mila euro. In questo scenario, il patrimonio totale su cui calcolare le quote degli eredi è la somma dei due valori (cod. civ.). Se la quota riservata ai familiari è superiore ai 120 mila euro rimasti, essi avranno diritto a una somma integrativa. Se l’amico ha già venduto la villa a voi, la moglie e i figli non potranno chiedervi di lasciare la casa. Essi dovranno rivolgersi all’amico per ottenere la differenza in denaro. Se l’amico è nullatenente, il rischio di non ricevere nulla ricade sugli eredi e non su di voi che avete acquistato l’immobile. Il vostro acquisto è sicuro perché avete trascritto l’atto prima di qualsiasi contestazione formale.

Le nuove regole valgono anche per le vecchie donazioni?

La legge prevede un regime transitorio per gestire i passaggi tra il vecchio e il nuovo sistema. Le nuove norme si applicano a tutte le successioni che si aprono dopo il 18 dicembre 2025. Per le successioni aperte prima di questa data, le vecchie regole possono ancora essere applicate ma solo in casi specifici e per un tempo limitato. Gli eredi hanno sei mesi di tempo dall’entrata in vigore della legge per compiere determinate azioni se vogliono mantenere il diritto di riprendersi il bene. Devono infatti:

• notificare e trascrivere una domanda di riduzione entro il 18 giugno 2026;

• aver già notificato e trascritto tale domanda prima del 18 dicembre 2025;

• notificare e trascrivere un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione entro sei mesi dall’operatività della riforma;.

Se questi termini scadono senza che gli eredi abbiano agito, anche per le vecchie donazioni scatterà la nuova protezione che salva l’acquisto fatto dal terzo. È dunque fondamentale verificare le date e le trascrizioni nei registri immobiliari con l’aiuto di un professionista.