l’amministratore resta in carica per le urgenze?

Condominio: l’amministratore revocato dal giudice ha l’obbligo di occuparsi delle attività urgenti fino alla nomina di un sostituto?

L’amministratore di condomino può essere revocato, in qualsiasi momento e anche senza giusta causa, dall’assemblea oppure, nel caso di gravi irregolarità, su ricorso al tribunale proposto anche da un solo condomino. Ciò premesso, con il presente articolo risponderemo a uno specifico quesito: l’amministratore resta in carica per le urgenze anche dopo la revoca giudiziale?

Per evitare che il condomino resti privo di una persona che si occupi della sua gestione, il codice civile (art. 1129) ha stabilito che alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi. Ci si chiede se tale disposizione normativa sia applicabile anche all’amministratore revocato dal giudice oppure soltanto a colui che è giunto alla naturale scadenza del proprio mandato. Insomma: nel caso di revoca giudiziale, l’amministratore resta in carica per le urgenze? Approfondiamo l’argomento.

Come funziona la revoca giudiziale dell’amministratore?

Il codice civile (art. 1129) consente anche a un solo condomino di rivolgersi al giudice per ottenere la revoca dell’amministratore; l’accoglimento del ricorso è subordinato al ricorrere di almeno una delle gravi irregolarità indicate dalla legge o dal regolamento, ovvero in presenza di un inadempimento ritenuto particolarmente pregiudizievole delle ragioni del condominio.

L’assistenza di un avvocato è consigliabile ma non indispensabile, per cui il ricorso può essere presentato in tribunale anche personalmente, senza l’obbligo della difesa tecnica.

L’iscrizione a ruolo ha un costo di 98 euro per il contributo unificato e di 27 euro per i diritti di cancelleria.

Il procedimento si svolge con rito camerale, sulla scorta della documentazione prodotta dal ricorrente.

Il provvedimento di fissazione dell’udienza deve essere notificato all’amministratore, in modo che possa costituirsi in giudizio e difendersi.

All’esito, il tribunale si pronuncia con decreto, che può essere di accoglimento o di rigetto della richiesta di revoca.

Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione (art. 64 disp. att. cod. civ.).

L’amministratore revocato dal giudice resta in carica per le attività urgenti?

Come ricordato in apertura, alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.

Ciò significa che, nonostante il mandato sia formalmente terminato, l’amministratore non può disinteressarsi delle sorte della compagine, essendo costretto a proseguire la gestione almeno con riferimento agli affari più urgenti che richiedono un intervento tempestivo per evitare pregiudizi alla compagine, come ad esempio la riscossione delle quote per pagare le utenze.

La proroga dell’incarico oltre la cessazione del mandato è valida anche nel caso di revoca sancita dal giudice a seguito di gravi irregolarità: non v’è infatti ragione per ritenere che essa si applichi solamente nell’ipotesi di scadenza naturale dell’incarico oppure di rimozione da parte dell’assemblea.

Il codice civile, infatti, si limita ad affermare che, in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

Nessun’altra disposizione speciale è prevista al riguardo, inducendo dunque a ritenere che l’amministratore, anche se revocato dal giudice, debba eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni.

A questa conclusione si giunge anche a seguito di un’altra considerazione: il ricorso per la revoca giudiziale non può contenere anche la richiesta di nomina di un sostituto.

La nomina di un nuovo amministratore è prerogativa dell’assemblea; solamente se essa non vi provvede ciascun condomino può fare istanza al tribunale affinché addivenga alla designazione di un amministratore.

Dunque, poiché la revoca giudiziale dell’amministratore gravemente inadempiente non comporta anche la sua contestuale sostituzione, va da sé che il revocato resti in carica per le attività urgenti nell’attesa che l’assemblea designi un sostituito, come d’altronde avviene nel caso di cessazione dell’incarico per altri motivi (per essere il mandato scaduto oppure per via della rimozione deliberata dall’assemblea).

Anche la giurisprudenza sembra avallare questo orientamento, non facendo distinzioni tra revoca assembleare, giudiziale e altri motivi di cessazione dell’incarico.

Secondo il Tribunale di Catania (13 maggio 2022, n. 2162), finché non sia sostituito con provvedimento del giudice o con nuova delibera, l’amministratore conserva i poteri conferiti dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento; ciò, anche qualora sia decaduto dalla carica a fine mandato o quando la delibera di nomina o di conferma siano state impugnate per vizi da cui possa scaturirne la nullità o l’annullabilità.

Meno recentemente, la Corte di Cassazione (27 marzo 2003, n. 4531) ha stabilito che la normativa sulla proroga dell’incarico dell’amministratore è applicabile in ogni caso in cui il condominio sia privato dell’amministratore, pertanto non solo nei casi di scadenza del mandato o di dimissioni ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina.

Di conseguenza, spetterà all’amministratore revocato convocare l’assemblea condominiale affinché si proceda alla nomina di un sostituto.

Si può revocare l’amministratore in proroga?

Infine, è appena il caso di precisare che, secondo il pacifico orientamento della giurisprudenza (Cass., 26 maggio 2025, n. 14039; Trib. Roma, 19 aprile 2023, n. 2294), l’amministratore in proroga non può essere revocato, né giudizialmente né mediante voto assembleare, trattandosi di persona che non agisce più in virtù di un mandato.