Magazzini usati come appartamenti o uffici: è legale?

Che cos’è la destinazione d’uso di un immobile, cosa succede se non si rispetta e come si fa a modificarla?

Ogni unità immobiliare deve avere una precisa destinazione d’uso, cioè deve essere adibita a una funzione specifica. Eseguendo le opportune modifiche è possibile adibire l’immobile ad una destinazione diversa, seguendo tuttavia una procedura formale che prevede l’intervento di un tecnico specializzato (geometra, ingegnere o architetto). Ciò premesso, con il presente articolo risponderemo a una domanda posta da un lettore: è legale usare magazzini come appartamenti o uffici?

Sebbene la risposta si desuma già dalle poche righe precedenti, è opportuno analizzare l’argomento più approfonditamente, spiegando dapprima cosa si intenda per destinazione d’uso di un immobile e, successivamente, cosa succede se lo stesso è utilizzato per scopi diversi da quelli che risultano all’autorità amministrativa. Insomma: è legale usare magazzini come appartamenti o uffici? Approfondiamo l’argomento.

Che cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione d’uso di un immobile è la funzione specifica che il bene deve assolvere; detto in altri termini, si tratta dello scopo per cui la cosa deve essere utilizzata dal proprietario o da chi può goderne in virtù di un diverso titolo (locazione, usufrutto, ecc.).

Dove si vede la destinazione d’uso di un immobile?

Per sapere qual è la destinazione d’uso di un immobile occorre effettuare una visura catastale: all’interno dei registri pubblici del catasto è infatti indicata la categoria di appartenenza dell’immobile (di cui diremo meglio nel prossimo paragrafo).

La destinazione d’uso di un immobile è tuttavia ricavabile anche da altri documenti, come dal certificato di agibilità, dalle pratiche edilizie depositate in Comune (Permesso di Costruire, SCIA, ecc.), dal Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) rilasciato dall’Ufficio Tecnico Comunale oppure dall’atto notarile di compravendita.

Quali sono le destinazioni d’uso di un immobile?

Le diverse destinazioni d’uso di un immobile sono: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale, a cui si aggiungono categorie catastali specifiche (gruppi A, B, C, D, E) che classificano gli immobili in maniera ancora più specifica, per finalità fiscali e urbanistiche (ad esempio, abitazioni, scuole, negozi, industrie, strutture speciali, ecc.).

Nella categoria catastale di tipo A rientrano tutte le abitazioni, a seconda che esse siano di tipo signorile, civile, economico, popolare, ecc.

Sebbene simili, la destinazione d’uso non va confusa con la categoria catastale: quest’ultima, infatti, serve a stimare il valore del bene a fini fiscali ed è utile, ad esempio, per il calcolo e il pagamento di tasse e imposte.

Cosa succede se non si rispetta la destinazione d’uso?

La violazione della destinazione d’uso di un immobile costituisce un illecito che, nei casi più gravi, può sfociare anche nell’abuso edilizio penalmente rilevante, soprattutto nelle ipotesi in cui al cambiamento funzionale sia seguita anche la modifica strutturale dell’immobile.

Secondo la legge (art. 23-ter, D.P.R. n. 380/2001), salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile ad una diversa categoria funzionale tra: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale.

Il cambio di destinazione d’uso in difformità totale rispetto al titolo abilitativo può essere punito perfino con l’arresto (Cass., n.36563/2016), trattandosi di un abuso penalmente rilevante.

Secondo i giudici, la difformità totale può rilevarsi anche a seguito dell’accertamento di opere come: suddivisione del locale in più ambienti; creazione di una parete in cartongesso; nuovo arredamento; installazione di radiatori, prese per corrente, televisive e punti luce, nonché di porta blindata e videocitofono.

Anche il canone locatizio esorbitante rispetto a quella che avrebbe dovuto essere la reale destinazione d’uso può costituire una prova dell’illecita modifica della destinazione d’uso.

È legale usare magazzini come appartamenti o uffici?

Alla luce di quanto appena detto è chiaro come non si possano usare unità immobiliari originariamente adibite a magazzini (cioè, a depositi) come appartamenti o uffici: la struttura di questi ultimi, infatti, è per legge completamente diversa rispetto a quella che è invece prevista per i primi.

Basti solo pensare che un’abitazione, per essere conforme a legge, deve rispettare precisi requisiti con riferimento all’altezza dei vani, alla presenza di locali igienici, alla superficie minima e al rapporto aeroilluminante, del tutto differenti rispetto a quelli che occorrono per un semplice magazzino.

Perché un deposito possa essere legalmente adibito ad appartamento o ufficio occorre procedere con la modifica della destinazione d’uso dell’immobile. Vediamo come.

Come modificare la destinazione d’uso di un immobile?

La modifica della destinazione d’uso di un immobile è una procedura amministrativa che deve essere gestita da un tecnico specializzato (geometra, ingegnere o architetto).

La pratica va effettuata presso il Comune ove si trova l’immobile, segnalando le modifiche che si intendono apportare (anche solo funzionali), in conformità al Piano Regolatore Generale del Comune.

Alla modifica della destinazione d’uso fatta in Comune deve poi seguire l’aggiornamento della categoria catastale.

Se il cambio di destinazione non comporta l’esecuzione di opere murarie ed edilizie in genere è sufficiente presentare al Comune una semplice Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), asseverata da un tecnico abilitato. Una volta ottenuta la dichiarazione sarà nostro compito depositare la stessa presso lo Sportello Unico per l’edilizia.

Il costo della modifica della destinazione d’uso dipende da vari fattori:

• oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione variano da Comune a Comune e in base alla superficie e alla nuova destinazione;
• compenso del tecnico per progetto, pratiche edilizie, relazione tecnica e direzione lavori;
• eventuali lavori se servono opere murarie, impianti o adeguamenti igienico-sanitari.