posso ricevere l’ordine di demolizione?

L’ordinanza di demolizione segue l’immobile e può colpire il proprietario anche se non ha commesso l’abuso. Ma l’acquisizione gratuita al Comune ha limiti precisi. Ecco le regole.

Acquistate un appartamento. Dopo qualche anno il Comune vi notifica un’ordinanza di demolizione: nell’immobile c’è un abuso edilizio realizzato dal precedente proprietario, anni prima che lo acquistaste. Voi non sapevate nulla, non avete commesso nessuna violazione. Eppure siete i destinatari dell’ordine di demolizione.

È legittimo? Sì. L’art. 31, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001 — il Testo Unico dell’Edilizia — prevede espressamente che l’ingiunzione di rimozione o demolizione venga rivolta sia al responsabile dell’abuso sia al proprietario, trattandosi di soggetti distinti la cui legittimazione passiva è contestuale. L’ordinanza di demolizione non è una sanzione personale: è una misura reale che segue l’immobile ovunque vada, anche nei trasferimenti successivi.

La domanda su se chi compra un immobile con abuso edilizio possa ricevere l’ordine di demolizione ha risposta affermativa, ma il sistema prevede limiti importanti — in particolare per la fase successiva all’ordinanza — che è fondamentale conoscere.

La natura dell’ordinanza: misura reale, non sanzione personale

Il punto di partenza è la natura giuridica dell’ordinanza di demolizione. La giurisprudenza — a partire dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 9 del 17 ottobre 2017 — ha stabilito in modo granitico che questo provvedimento non costituisce una sanzione personale, ma una misura reale a contenuto ripristinatorio: serve a reintegrare l’ordine urbanistico violato, indipendentemente da chi abbia commesso la violazione.

Da questa natura discendono due conseguenze fondamentali. La prima: l’ordinanza può essere adottata nei confronti del proprietario anche se è completamente estraneo all’abuso e non ne sapeva nulla. La seconda: non è necessario accertare il dolo o la colpa del proprietario, né è richiesta una motivazione specifica sull’interesse pubblico alla demolizione — quell’interesse è insito nell’abuso stesso.

Il TAR Campania ha precisato che “l’abusività dell’opera è una connotazione di natura reale: segue l’immobile anche nei successivi trasferimenti del medesimo” (TAR Campania, Napoli, n. 8543/2025). Comprare una casa con un abuso significa comprare anche il problema.

Perché il proprietario risponde pur non avendo commesso l’abuso?

Il fondamento della legittimazione passiva del proprietario non è la responsabilità per l’illecito edilizio — che resta in capo al titolare del permesso, al committente e al costruttore ai sensi dell’art. 29 del D.P.R. n. 380/2001 — ma il suo rapporto dominicale con la res abusiva.

Il proprietario è il soggetto che, in virtù del diritto di proprietà, ha la titolarità materiale e giuridica per eseguire l’ordine ripristinatorio. Come ha chiarito il Consiglio di Stato (sez. VII, n. 109/2023, richiamato da Cass. pen., sez. 3, n. 19618/2025), egli assume una responsabilità di tipo sussidiario: è tenuto a dare esecuzione all’ordine di demolizione solo quando sia materialmente possibile, cioè quando si trovi nella disponibilità e nel possesso del bene.

Questa posizione si articola in due obblighi: un pati — non potersi opporre alla demolizione di quanto abusivamente realizzato — e obblighi di collaborazione attiva, come la rimozione dell’abuso a proprie spese con rivalsa sui responsabili, o iniziative dirette verso i soggetti che detengano l’immobile.

L’ordinanza non si prescrive: l’illecito edilizio è permanente

L’illecito edilizio non si estingue con il trascorrere del tempo. Ha carattere permanente: perdura fino al momento del ripristino dello stato dei luoghi, e non si sana per il mero decorso del tempo, né il privato può vantare un legittimo affidamento sulla conservazione dell’opera abusiva.

Questo significa che l’ordinanza di demolizione può essere legittimamente adottata anche a distanza di decenni dalla realizzazione dell’abuso, nei confronti di un proprietario che abbia acquistato l’immobile molto tempo dopo. Non ci sono termini di prescrizione o decadenza per il potere-dovere del Comune di ordinare la demolizione.

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 140/2018, ha confermato che questo vale “senza deroghe, anche nell’ipotesi in cui l’ingiunzione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino”.

Il proprietario catastale come destinatario dell’ordinanza

Sul piano pratico, il Comune individua il destinatario dell’ordinanza facendo riferimento ai registri catastali. Non si può pretendere che l’amministrazione conosca tutti gli atti interprivati che possono incidere sulla proprietà. L’ordine di demolizione notificato al proprietario catastale è legittimo, e fino a prova contraria questi è quanto meno corresponsabile dell’abuso (TAR Lazio, Roma, n. 1263/2026, che richiama Consiglio di Stato, sez. IV, n. 1179/2013).

Questa regola ha una ragione pratica precisa: se bastasse indicare un soggetto diverso come “vero proprietario” per paralizzare qualsiasi provvedimento repressivo, l’art. 31 del Testo Unico sarebbe facilmente eludibile.

L’acquisizione gratuita al Comune non può colpire il proprietario incolpevole

Fin qui il quadro è severo per il proprietario che acquista un immobile con abusi. Ma il sistema prevede un limite significativo, di rilevanza costituzionale, per la fase successiva all’ordinanza.

L’art. 31, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001 prevede che, se entro novanta giorni dall’ordinanza la demolizione non viene eseguita, l’area di sedime e le opere abusive vengono acquisite gratuitamente al patrimonio del Comune. Questa acquisizione automatica, però, non può essere applicata al proprietario completamente estraneo all’abuso.

La Corte Costituzionale (ordinanza n. 82/1991 e sentenza n. 345/1991) ha escluso questa possibilità perché contrasta con gli artt. 3 e 42 della Costituzione: espropriare senza indennizzo un soggetto che non ha commesso alcun illecito e non ha tratto alcun vantaggio dall’abuso sarebbe irragionevole e lesivo del diritto di proprietà.

Tuttavia — e questo è il punto cruciale — l’impossibilità di procedere all’acquisizione gratuita non esime il Comune dal potere-dovere di procedere comunque alla demolizione d’ufficio. Il proprietario incolpevole scampa all’acquisizione del bene, ma non alla demolizione materiale dell’abuso.

Come dimostrare l’estraneità all’abuso: prova rigorosa

Per beneficiare di questa tutela, il proprietario deve fornire una prova rigorosa della propria estraneità all’abuso. Non basta una dichiarazione di dissociazione o una diffida generica, tanto più se tardiva.

Il TAR Lombardia, Milano, con la sentenza n. 3971/2025, ha chiarito che il proprietario deve dimostrare di aver intrapreso iniziative che, oltre a rendere palese la propria estraneità, siano anche idonee a costringere il responsabile a ripristinare lo stato dei luoghi. Sono richieste iniziative incisive: risoluzione giudiziaria del contratto per inadempimento, azioni materiali di ripristino, o equivalenti iniziative di carattere ultimativo verso il responsabile.

Chi paga le spese di demolizione?

Le spese di demolizione gravano in via principale sui responsabili dell’abuso ai sensi dell’art. 29 del D.P.R. n. 380/2001. Il proprietario incolpevole che, suo malgrado, si faccia carico delle spese ha diritto di rivalsa integrale nei confronti dell’autore materiale dell’abuso: non si tratta di un’obbligazione solidale paritetica, perché la responsabilità dei due soggetti ha titolo completamente diverso (Trib. Alessandria, n. 800/2024).

Cosa fare prima di comprare un immobile

La sentenza e il quadro normativo offrono indicazioni pratiche decisive per chi acquista immobili.

Prima di qualsiasi rogito, è indispensabile verificare la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile: richiedere al Comune la documentazione relativa a eventuali pratiche edilizie, ordinanze di demolizione pendenti, sanzioni in corso. Una perizia tecnica da parte di un professionista abilitato — geometra, architetto, ingegnere — è lo strumento più efficace per individuare difformità e abusi non dichiarati.

In caso di difformità, è possibile negoziarle nel contratto di compravendita: riduzione del prezzo, obbligo di sanatoria a carico del venditore prima del rogito, garanzie contrattuali specifiche. Ma se l’abuso non è sanabile, l’unica alternativa alla demolizione è rinunciare all’acquisto.